[開場白] 最近一段時間，有關(guān)“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”的消息引發(fā)了眾人的關(guān)注，針對我國一些城市存在的大量空置商品房和一直在高位運行的房價，也有人士建議用征稅方式對其“下藥”，以更有效地調(diào)控房價，提高社會資源的利用率。這種方式是否可行？大家不妨參與討論。

　　商品房空置面積增長

　　國家統(tǒng)計局對外公布的6月份“國房景氣指數(shù)”顯示，截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2%。其中，空置商品住宅6425萬平方米，下降2.1%；空置辦公樓810萬平方米，增長6.8%；空置商業(yè)營業(yè)用房3934萬平方米，增長3.4%。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認為，空置房面積的增加是由于多種原因造成的，如戶型設(shè)計不合理、價格與區(qū)位不匹配或項目定價超出了目標購房客戶的購買力等。2008年以來，全國空置房面積的增加正是建立在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下形成的。

　　王英男解釋說，2007年樓市銷售火暴、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點拋售，去年空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。

　　北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟認為投資炒房行為也是造成商品房空置面積增加的一個重要原因。她說，自從1998年住宅商品化以來，全國樓市取得了飛速的發(fā)展，而與此同時，樓市漸漸成了獲取高額回報的經(jīng)濟市場，成為投資、儲備財富的一大工具，漸漸產(chǎn)生了一批以房屋為牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期發(fā)展的這十年間，諸多城市的“炒房運動”愈演愈烈，投機客、開發(fā)商為此樂此不疲，城市的住房利用率急劇降低，一人戶下占有多套房產(chǎn)資源的情況屢見不鮮。

　　常淑娟也指出，空置房的大面積出現(xiàn)，給樓市的健康發(fā)展帶來了一系列的影響，正是因為投機行為的大幅增加，導(dǎo)致很多城市住宅市場的供需比例出現(xiàn)失衡，從而成為導(dǎo)致房價上漲的重要原因之一。

　　專家說征稅時機不成熟

　　針對空置房過剩可能帶來房價虛漲等問題，有人士建議針對空置商品房征稅，對此，接受記者采訪的專家認為，目前針對空置房征稅時機并不成熟。

　　社會科學(xué)院金融所研究員尹中立告訴記者，在歐美，總體上是基于打擊對房地產(chǎn)的囤積和提高土地資源的利用效率才采取空置房征稅。他說：“空置房征稅的意義是為了提高土地使用效率，是住房制度的一個組成部分，體現(xiàn)出的是住房公平的需要。”

　　尹中立指出，空置房征稅的實際操作存在一定難度，征收空置稅的前提是建立個人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺，規(guī)范標準和查詢體系，而目前這些配套的體系我們還沒有建立。此外，稅率多少如何界定才較為合適也是一個問題。他強調(diào)說：“目前在我國實行空置房征稅時機還不太成熟�！彼�認為目前我國市場還存在遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更重要的問題有待解決。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，當前對空置房的理解并不完全一致，無論是在界定或是在具體操作層面上都會遇到很多問題。同時，在未來開征物業(yè)稅的時候可能會將空置房征稅問題加以考慮。

　　業(yè)內(nèi)之人支招空置房治理

　　對于具體如何治理空置商品房，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。

　　王英男認為，在我國房地產(chǎn)市場尚未全面市場化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。對于空置時間較長的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已經(jīng)不存在開發(fā)商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市場，來解決部分還未得到滿足的居民住房需求，提高使用效率成為解決問題的關(guān)鍵。

　　他建議政府相關(guān)部門與持有空置房的開發(fā)商協(xié)商，以較低的價格打包收購，經(jīng)過改造后銷售或出租給保障性群體，一方面相比新建住房加快了供應(yīng)效率，且可挖掘的供應(yīng)潛力相對較大，能夠即時增加保障性住房的供給；另一方面，開發(fā)商的資金沉淀問題也能得到有效的解決。

　　北京“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，一方面，控制空置房的增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。他說，政府應(yīng)該有效合理地實現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時間內(nèi)大幅度增加商品房供給量或投資過多，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，變成將來的空置房。

　　另一方面，除了控制空置房的增量面積外，快速消化現(xiàn)有空置房，將其基數(shù)減少到最小化，也是有效地解決空置房增長過快的一個重要環(huán)節(jié)。

　　對于如何消化現(xiàn)有空置房，金育松認為可以從三方面入手，首先，建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；其次，實現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現(xiàn)最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價值；再次，通過一些政策措施刺激空置房的消化。（記者:李佳鵬 實習(xí)生:殷丹丹 梁詩韻）