按照原計劃，再過兩個月左右，保利地產(chǎn)(600048)董事長李彬海就可以為全國首個雙限房(限售價、限戶型)項目開盤剪彩了。但事情正在悄悄起變化。
這個已命名為“保利西子灣”的雙限房項目，位于廣州西郊的金沙洲。此地距繁忙的廣州火車站約20分鐘車程，是近年來該市的熱點開發(fā)區(qū)域。去年11月，市政府在此一口氣推出4幅雙限房地塊，分別被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。廣州由此成為全國最早力推限價房的大城市，
頭一個“吃螃蟹”的廣州市政府官員及數(shù)家知名開發(fā)商，如今也許會發(fā)現(xiàn)，滋味并不如想象中那么好。
首個雙限房項目或推遲上市
事情源于近日公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)中，對住房保障體系制度的最新要求。
盡管細(xì)讀“24號文”，并沒有發(fā)現(xiàn)“雙限房將納入住房保障體系”的明文規(guī)定，但外界仍有與此相近的政策解讀，令廣州雙限房的開發(fā)商感到忐忑不安。
有知情人士稱，假如保利上述項目真的納入住房保障體系，原發(fā)展計劃恐怕需要調(diào)整，因為該項目土地成本已占未來樓價近四成，而旁邊的普通商品房萬科四季花城，2003年拿地時土地成本只有現(xiàn)樓價水平的10%~12%。
“本來保利期望通過加快項目周轉(zhuǎn)來獲取利潤�！痹撊耸勘硎尽ＫJ(rèn)為，限價房比市場價低了一截，雖然利潤率大約只有15%~20%左右，但銷售時間應(yīng)可大大壓縮，一個普通項目的開發(fā)周期內(nèi)能做兩三個限價房項目，利潤相加后回報還是不錯的。而一旦納入住房保障體系，就不能使用市場化營銷手法，還要面對曠日持久的購房者輪候篩選程序。
保利地產(chǎn)發(fā)言人稱，項目開盤時間尚未最后確定，“應(yīng)該在10月份以后”。記者未能聯(lián)系到該公司高層對項目可能推遲開盤的傳聞及具體原因發(fā)表評論。
除金沙洲的“保利西子灣”等四個雙限房項目外，今年年初，廣州市政府又在東北郊科學(xué)城推出兩幅“三限地”，既限價、限戶型，還嚴(yán)格規(guī)定廣州市常住戶口家庭、中低收入家庭和本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶三者是優(yōu)先銷售對象。萬科地產(chǎn)(000002)拿下了其中的一幅。
按廣州市“十一五規(guī)劃”， 今后五年內(nèi)雙限房土地必須占住宅土地供應(yīng)總量的43%，加上經(jīng)濟(jì)適用房土地占17%，只有40%是完全市場化的商品住宅用地。
“現(xiàn)實情況就是，不拿限價地可選擇的機(jī)會就大大減少，”有不愿透露姓名的開發(fā)商訴苦說，“如果將來60%的土地政府都用來建保障住房，那就回到計劃經(jīng)濟(jì)年代了”。
雙限房的身份之爭
“在我看來，‘雙限房’是過渡時期的特殊產(chǎn)品，還是應(yīng)該歸入商品住宅的概念中�！睆V州最大地產(chǎn)代理商合富輝煌集團(tuán)(0733.HK)高級研究顧問黎文江表示。
黎早年曾長期擔(dān)任廣州市國土房管局房地產(chǎn)信息中心主任，目前仍為市政府各項房地產(chǎn)政策出謀劃策。2006年底，他全程參與了政府雙限房政策的研討和制定施行過程。
“當(dāng)初推行雙限房，是考慮到社會上存在部分夾心階層，他們不具備廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入資格，又買不起普通商品房，開發(fā)商也沒有相應(yīng)的利益驅(qū)動，提供適應(yīng)其需要的房子，政府只有用行政手段加以干預(yù)。”黎文江說。
但他相信，雙限房說到底還是商品房，因為政府并沒有限定開發(fā)商的利潤率，而經(jīng)濟(jì)適用房則規(guī)定利潤率為3%。據(jù)了解，現(xiàn)有廣州雙限房項目預(yù)期都會有10%~20%的利潤，如龍光集團(tuán)拍下的科學(xué)城限價地塊，樓面地價約為每平方米1380元，售價限定每平方米4000元以下，地價所占比例是40%左右，只要成本控制得當(dāng)，獲得10%~15%的利潤不成問題。
“從限價地的出讓規(guī)則上看，未來銷售房價是根據(jù)參與競拍開發(fā)商各自報上來的目標(biāo)房價平均確定的，與經(jīng)濟(jì)適用房由政府指定售價相比，前者仍然可視為企業(yè)的市場定價行為。”黎說。
此前有報道稱，“24號文”出臺后，廣州市政府主要領(lǐng)導(dǎo)曾連日與各主管部門開會商討落實細(xì)則，但政府內(nèi)部人士表示，迄今為止未就雙限房納入住房保障體系進(jìn)行過具體溝通協(xié)調(diào)。
有房地產(chǎn)政策研究人士認(rèn)為，如國家硬性規(guī)定將雙限地納入住房保障體系，在現(xiàn)有條件下，廣州最有可能實施的細(xì)則，應(yīng)當(dāng)是前述科學(xué)城“三限地”那樣，以是否擁有常住戶口等條件限制購買者資格。
但黎文江明確不同意將“24號文”有關(guān)內(nèi)容解讀為限價房將納入住房保障體系，“只能說它將成為該體系的重要補(bǔ)充”。(龍飛)
