嘉賓 上海中瑞市場研究有限公司總經(jīng)理朱鋒

　　國務(wù)院決定，自2007年7月1日起開展第二次全國土地調(diào)查。據(jù)部署，至2008年上半年基本完成東部地區(qū)調(diào)查。至2009年上半年，完成全國調(diào)查工作。第二次全國土地調(diào)查的內(nèi)容包括逐地塊實地調(diào)查土地的地類和面積，掌握全國耕地、園地、林地、工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、金融商業(yè)服務(wù)、開發(fā)園區(qū)、房地產(chǎn)以及未利用土地等各類用地的分布和利用狀況等。2010年以后，全國還將每年進(jìn)行一次土地變更調(diào)查，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性。

　　市場人士認(rèn)為，此前國土資源部就已要求各地對當(dāng)?shù)亻e置土地情況進(jìn)行摸底調(diào)查，并公布有關(guān)調(diào)查的結(jié)果。結(jié)合此次全國土地調(diào)查，可以使房地產(chǎn)開發(fā)更透明，有效打擊囤積土地者。此外，有關(guān)對開發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清查的工作也進(jìn)入地方落實階段。那么，政府近期針對土地的這些舉措會對樓市產(chǎn)生什么影響，本期的上證第一演播室就請來業(yè)內(nèi)人士與大家一起交流。

　　三大土地問題要注意

　　主持人：開展第二次全國土地調(diào)查的意義何在？

　　朱鋒：第二次全國土地調(diào)查的重要意義，首先是，掌握土地利用狀況，是科學(xué)制訂發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)；第二，掌握土地利用狀況，是嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控的現(xiàn)實需要；第三，掌握土地利用狀況，是合理使用土地、優(yōu)化空間布局的基本前提；第四，掌握土地利用狀況，是完善市場經(jīng)濟(jì)體系、理順土地權(quán)屬關(guān)系的必要條件。同時，明確土地權(quán)屬關(guān)系，實行土地確權(quán)登記，對于貫徹執(zhí)行即將實施的《物權(quán)法》，依法保護(hù)公民和法人的土地權(quán)益，也具有重要意義。

　　主持人：目前土地市場內(nèi)存在哪些影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的問題？

　　朱鋒：在我看來，有三方面問題目前比較突出：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，這里指的是一些超戰(zhàn)略性的囤地行為，這一方面表示開發(fā)商對樓市未來的預(yù)期是向好的，但另一方面也會帶來不利于房價穩(wěn)定等方面的問題；二是變相利用工業(yè)用地的情況比較多，一些項目拿地較早，在所謂的“總部經(jīng)濟(jì)”等開發(fā)旗號下，開發(fā)商在工業(yè)用途的土地上造辦公、商業(yè)甚至住宅性質(zhì)的項目，此類打“擦邊球”的現(xiàn)象為開發(fā)商帶來的是超利，對市場則帶來一定混亂；三是土地受開發(fā)商“追捧”的情況越來越多，這里的追捧應(yīng)該說反映的是開發(fā)商的一種狂熱，不計成本地拿地，地價創(chuàng)新高的消息現(xiàn)在很多，而其中不少行為是不理智的，還會影響到未來的房價。

　　土地政策影響樓市

　　主持人：從去年5月底“國六條”出臺至今，在這一年多時間里，政府出臺了不少調(diào)控政策，您認(rèn)為對樓市影響較大的與土地有關(guān)的政策有哪些？是否已經(jīng)發(fā)揮作用？

　　朱鋒：從去年至今的土地調(diào)控來看，我認(rèn)為以下幾方面是值得關(guān)注的：一是對地方用地指標(biāo)嚴(yán)格控制，這一點我覺得目前發(fā)揮的作用較大。本周一是第17個全國“土地日”，國土資源部再次表示，將對年度實際新增建設(shè)用地超出計劃指標(biāo)的地方追究責(zé)任。凡國家規(guī)定的禁止類項目，一律禁止供地；嚴(yán)格實施調(diào)整后的城市建設(shè)用地審批管理，防止建設(shè)項目中的“搭車用地”；對城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案要嚴(yán)格審查把關(guān)。

　　二是工業(yè)用地的全面公開出讓，這一點也實施得比較好，目前各地陸續(xù)落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，實施全國統(tǒng)一制訂的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

　　三是土地稅收方面的一些舉措，如對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，這對開發(fā)商的影響最大，不過目前各地細(xì)則出來的不多，具體效果還得看地方執(zhí)行的情況；另外，土地使用稅翻倍、取消優(yōu)惠等，也對開發(fā)商造成一些影響。

　　最后要提的是在土地市場限制外資的措施，政府已經(jīng)注意到外資收購項目公司、根本目的是獲取土地的行為，對于其中存在短期套利的行為應(yīng)該予以警惕，而目前限外政策在土地環(huán)節(jié)發(fā)揮的影響還較小。

　　嚴(yán)征土地稅費影響大

　　主持人：國家從去年起就加強(qiáng)了金融政策在房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)的運用，包括土地稅費方面。如對開發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清算管理，土地增值稅清算對開發(fā)商影響如何？

　　朱鋒：前面我也提到了土地稅費方面的問題，其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，一旦嚴(yán)格執(zhí)行，對開發(fā)商的影響將是巨大的。我覺得影響主要有三方面：一是開發(fā)商的項目利潤顯然會降低；二是心態(tài)上的影響，會打擊開發(fā)商的投資熱情；三是可能影響開發(fā)商今后的操作甚至發(fā)展戰(zhàn)略，不排除會有一些規(guī)避稅收甚至違規(guī)行為出現(xiàn)。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕)