5月底，北京市地稅局發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》和《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，兩個(gè)通知構(gòu)建起了北京市土地增值稅清算管理體系。
面對(duì)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作層面的土地增值稅大清算，北京的各家房地產(chǎn)企業(yè)普遍反應(yīng)低調(diào)，多在忍痛將已經(jīng)到手的利潤(rùn)照章納稅。
虛報(bào)成本按核定扣除
土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)征。
1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開(kāi)始施行。
北京市地稅局此次發(fā)布的通知，對(duì)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料，或提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報(bào)告》有問(wèn)題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)按核定辦法扣除開(kāi)發(fā)成本。地稅部門(mén)將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，如果開(kāi)發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價(jià)表》又沒(méi)有正當(dāng)理由，地稅部門(mén)也將按核定辦法予以扣除。
對(duì)于扣除標(biāo)準(zhǔn)，北京市地稅局制定的《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
原有避稅手法均被化解
從1993年土地增值稅相關(guān)政策公布后，由于當(dāng)時(shí)條件尚不具備，各地對(duì)于這一稅種一直采取“預(yù)征”的辦法，即按房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入預(yù)征1%-2%不等的稅款，遠(yuǎn)低于實(shí)際所應(yīng)征收和繳納的數(shù)額。而且在實(shí)際操作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)納稅企業(yè)一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)清算�！ �
在1993年出臺(tái)《土地增值稅暫行條例》后，土地增值稅的清算單位和清算條件規(guī)定得并不詳盡，很多開(kāi)發(fā)商針對(duì)該條例，研究出了不少避稅的方法。
有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，一些開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)延長(zhǎng)工期、保留尾盤(pán)這兩個(gè)辦法來(lái)延遲納稅，通過(guò)延長(zhǎng)工期，來(lái)延長(zhǎng)自己納稅的期限；通過(guò)保留尾盤(pán)，使自己的項(xiàng)目達(dá)不到清算條件。
但按照新的增值稅政策框架，這些手法都將失去效用。該開(kāi)發(fā)商表示，新的政策規(guī)定，對(duì)“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
新博弈拉開(kāi)序幕
土地增值稅的清算對(duì)各家房地產(chǎn)公司的影響大小，關(guān)鍵取決于各家公司毛利率水平的高低，毛利率水平高的公司受到的影響較大，毛利率水平較低的公司則受影響較小或者不受影響�！ �
在這種政策導(dǎo)向下，一些公司已經(jīng)開(kāi)始采用新的手法，一輪新的博弈才剛剛拉開(kāi)序幕。
有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，據(jù)其了解，有的公司可能計(jì)劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣(mài)，不形成收入，這樣做既可以不超過(guò)85%以上已銷(xiāo)售的門(mén)檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。
還有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)做精裝項(xiàng)目，來(lái)抬高成本，以增加項(xiàng)目的利潤(rùn)率。但不管怎么樣運(yùn)作，不少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率都將面臨下降考驗(yàn)。
針對(duì)清算工作的啟動(dòng)，北京多家房地產(chǎn)企業(yè)的人士對(duì)記者表示，對(duì)公司的運(yùn)作還是有些影響的，但影響不大，正規(guī)的企業(yè)多已經(jīng)提前預(yù)提了部分增值稅。但還是對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金造成了壓力，耗費(fèi)了比較大的人員精力。(肖賓)
