經(jīng)歷了一年多關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層問(wèn)題的討論和系統(tǒng)式調(diào)控后，樓市似乎又重新回到房?jī)r(jià)之爭(zhēng)的原點(diǎn)。
久抑難顯效？今年年初，一切似乎變化不大。是急風(fēng)暴雨的政策顯效仍有待時(shí)間？還是一些個(gè)別部門(mén)的調(diào)控措施本身具有操作性先天不足的毛病？抑或是一些地方的落實(shí)態(tài)度著實(shí)有問(wèn)題？我們密切關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又在膠著狀態(tài)中繼續(xù)著困局。
然而，在看似平靜的背后，一場(chǎng)更為深入的調(diào)控大幕，正在徐徐拉開(kāi)。中央和地方都在暗中加碼，市場(chǎng)各方都在重新角力。
房?jī)r(jià)，這事關(guān)天下蒼生的大話(huà)題，在困局中孕育著一次更大的突破，像極了那場(chǎng)會(huì)迎來(lái)最終勝利的登陸。
今年3月19日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，且各城市的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國(guó)漲幅前三名，分別上漲9.9%、9.7%和9.6%；而上海，這個(gè)去年房?jī)r(jià)微幅下降的少有的調(diào)控顯效個(gè)案，也開(kāi)始在2月止跌回升。
另一邊，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)收入的7等分法，目前中等收入者的買(mǎi)房支出負(fù)擔(dān)比以前有所加重，一些中等收入家庭的月還款超過(guò)了全部家庭收入的50%。隨著先后5次加息造成的成本壓力逐漸增加，有專(zhuān)家稱(chēng)“中產(chǎn)階層買(mǎi)房會(huì)越來(lái)越困難”。
與房?jī)r(jià)“空漲”相對(duì)立的是，某些城市的商品房銷(xiāo)售量不斷萎縮，而“價(jià)升量減”正是市場(chǎng)瀕臨調(diào)整的鮮明預(yù)兆�！俺山涣肯陆档脑颍皇怯行Ч┙o不足，二是市場(chǎng)對(duì)高房?jī)r(jià)的承受力已經(jīng)越來(lái)越低�！狈治鋈耸恐赋�。
幾乎在2月房?jī)r(jià)指數(shù)公布的同一時(shí)間，一份由建設(shè)部立項(xiàng)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)歷時(shí)4年多完成的《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》報(bào)告的核心內(nèi)容被媒體公開(kāi)。報(bào)告中的價(jià)格指標(biāo)研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長(zhǎng)速度從2003年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與作為參照系的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)相比，上海房?jī)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房?jī)r(jià)指數(shù)高出消費(fèi)物價(jià)指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正�！狈秶�
但是，在另一份“上海商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)警表”中，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷(xiāo)售＋出租)占供應(yīng)量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，表明供應(yīng)無(wú)法被全部消化。
2006年7月，上海市政協(xié)組織的上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析及對(duì)策研究課題組發(fā)布的《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》中也指出，上海未來(lái)供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比例在1：0.72左右。
相關(guān)專(zhuān)家解釋?zhuān)傮w供應(yīng)過(guò)量主要源于上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大于求，是否會(huì)進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)區(qū)域性下降且局面是否會(huì)波及市中心，業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議較大。一種說(shuō)法是，市中心因土地總量的限制，房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)。
但是，市場(chǎng)的威力就在于蝴蝶效應(yīng)的難以預(yù)測(cè)，“我們想象不到區(qū)域性?xún)r(jià)格波動(dòng)是否會(huì)在影響整體購(gòu)房心理后，進(jìn)而影響全部樓市。”上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)副總裁告訴記者。
僅有市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)，“問(wèn)題”樓市并不至于如此難解。更重要的是，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)的調(diào)節(jié)器，在中央政府和地方政府的多重思慮下，情況顯得愈發(fā)錯(cuò)綜復(fù)雜。
“地方政府每年有巨額稅收上繳任務(wù)，如何期待他們能真正‘割肉’出來(lái)做好保障類(lèi)住房建設(shè)？”上海某資深房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。這也不難解釋為什么70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策、廉租房政策等多停滯不前；在利益捆綁的前提下，土地增值稅清算、個(gè)人所得稅征收等抑制樓市投資過(guò)熱的政策也大打折扣。
地方施政穩(wěn)定房?jī)r(jià)
雖然中央與地方在調(diào)控落實(shí)方面的“博弈”情況繼續(xù)存在，但縱觀今年以來(lái)的全國(guó)各地樓市，也出現(xiàn)了不同程度的變化，一些主要城市正在實(shí)施相應(yīng)的措施，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)的穩(wěn)定運(yùn)行。
北京：限價(jià)房實(shí)質(zhì)性運(yùn)轉(zhuǎn)
在去年“國(guó)六條”掀起的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中，北京的房?jī)r(jià)依然“屹立不倒”，漲幅更是全國(guó)居前。而面對(duì)中央今年提出的平抑房?jī)r(jià)的要求，北京選擇了先從限價(jià)房著手。
從去年5月至今，北京首批限價(jià)房用地終于在“懷胎”10個(gè)月后，于今年3月底正式入市，并將從本月起陸續(xù)進(jìn)行招標(biāo)出讓。第一幅限價(jià)房用地海淀區(qū)西三旗項(xiàng)目的均價(jià)為6350元/平方米，較周邊便宜約2000元。
而在北京市國(guó)土局等部門(mén)就此召開(kāi)的情況發(fā)布會(huì)上又傳出信息，北京已經(jīng)明確的限價(jià)房用地有10幅，今年則計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)300萬(wàn)平方米的限價(jià)房。并且，限價(jià)房的銷(xiāo)售限價(jià)主要是以地區(qū)內(nèi)同質(zhì)普通商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格下浮10%至15%為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考慮土地的開(kāi)發(fā)成本，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤(rùn)來(lái)確定。
市場(chǎng)人士對(duì)限價(jià)房在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面的作用則持觀望態(tài)度，“雖然有助于完善住房保障體系，但畢竟限價(jià)的操作難度不小，何況現(xiàn)在才剛起步，等限價(jià)房入市還要一年多的時(shí)間，至于在房?jī)r(jià)上的影響，恐怕也只是區(qū)域性的作用。”
上海：樓市從土地源頭抓起
在過(guò)去半年多里，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌狀態(tài)，其中5次全國(guó)領(lǐng)跌，成為全國(guó)房?jī)r(jià)下降最為明顯的城市。然而，今年以來(lái)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上海房?jī)r(jià)又出現(xiàn)回調(diào)跡象。對(duì)于上海房?jī)r(jià)的調(diào)控效果，市場(chǎng)各方也是莫衷一是。
從目前來(lái)看，上海的調(diào)控力量主要使用在了土地市場(chǎng)。上海市房地局有關(guān)人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制規(guī)模和調(diào)整結(jié)構(gòu)，另一方面是解決土地利用的低效益問(wèn)題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國(guó)家要求保證基本農(nóng)田“落地”，同時(shí)還在研究制定建設(shè)用地規(guī)�？刂乒芾磙k法及土地利用績(jī)效評(píng)估體系，并會(huì)對(duì)土地使用進(jìn)行從批到建再到產(chǎn)的全面監(jiān)控，以杜絕閑置問(wèn)題。
廣州：高調(diào)出臺(tái)7條措施
“中低收入者想買(mǎi)房不要著急，我認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)�！睆V州市市長(zhǎng)張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國(guó)人大五次會(huì)議廣東代表團(tuán)全體會(huì)議后，向媒體擲地有聲地表示。
果然是“言出必行”，3月底，在他主持召開(kāi)的廣州市政府常務(wù)會(huì)議上，審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，其中共提出了7條為廣州房?jī)r(jià)降溫的具體措施，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“穗七條”。
細(xì)讀“穗七條”，廣州平抑房?jī)r(jià)的著眼點(diǎn)還是在調(diào)節(jié)供需上，如加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，從2007年開(kāi)始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上等。
“如果加大供應(yīng)的政策能落到實(shí)處，有效緩解供應(yīng)緊張的局面，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有非常直接的作用。”不少?gòu)V州的業(yè)內(nèi)人士都這樣認(rèn)為。
“廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩(wěn)定在合理的水平�！彪m然張廣寧當(dāng)時(shí)并未說(shuō)明多少房?jī)r(jià)水平才是合理水平，但既已高調(diào)表態(tài)，市場(chǎng)各方就都拭目以待。
國(guó)家調(diào)控暗中加碼
“黨中央的英明決策沒(méi)有錯(cuò)，是地方在執(zhí)行和完善過(guò)程中有不足�！鄙虾�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉如是說(shuō)。
盡管多方消息證實(shí)，2007年為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策落實(shí)年，不會(huì)集中出現(xiàn)新的調(diào)控政策局面，但隨著樓市矛盾越調(diào)越繁雜，中央的態(tài)度顯然日趨微妙。
大檢查二次啟動(dòng)
今年3月20日，“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議檢查組”一行抵達(dá)深圳，開(kāi)始為期兩天的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行效果檢查。
此后不久，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，要求對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。
一場(chǎng)新的全國(guó)樓市大檢查拉開(kāi)帷幕，這也是繼去年9月份后，第二次全國(guó)范圍的調(diào)控效果大檢查。
半年前，建設(shè)部等十部委對(duì)北京、天津等11個(gè)省(區(qū)、市)進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的集中檢查。此后，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的通報(bào)》稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控在若干領(lǐng)域仍存在不足，主要表現(xiàn)在住房結(jié)構(gòu)仍不盡合理、部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較快和住房保障體制落實(shí)有待完善等三方面。
近半年過(guò)去了，第二輪全國(guó)檢查的主要目標(biāo)仍定位為地方政府供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與住房保障體系完善情況，而接受抽查的所謂“重點(diǎn)城市”，仍然鎖定為近來(lái)房?jī)r(jià)上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見(jiàn)，半年前的樓市問(wèn)題，解決效果并不明顯。
消息人士稱(chēng)，抽查組將與地方政府分管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門(mén)負(fù)責(zé)人及市場(chǎng)人士進(jìn)行溝通，同時(shí)實(shí)地考察雙限商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等項(xiàng)目，督促地方政府盡快按照上報(bào)的住房發(fā)展規(guī)劃，啟動(dòng)保障性住房建設(shè)。
結(jié)構(gòu)、土地是重點(diǎn)
對(duì)于2007年的調(diào)控目標(biāo)，中央各決策部門(mén)紛紛表態(tài)。國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)束克欣強(qiáng)調(diào)，“今年的調(diào)控中，土地仍然是重點(diǎn)，土地緊縮的政策目標(biāo)不容置疑”。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾表示，宏觀調(diào)控提出的70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策是一個(gè)長(zhǎng)期政策。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠則將調(diào)控重點(diǎn)歸納為：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，抑制投資、投機(jī)的需求，抑制房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)快上漲，建設(shè)住房保障體系和完善市場(chǎng)體系。
“中央提出的調(diào)控目標(biāo)僅是美好的愿望，但是，受地方政府和市場(chǎng)的利益左右，要想真正實(shí)現(xiàn)，難度并不小，也應(yīng)該防止政出多門(mén)所造成的權(quán)力之爭(zhēng)和協(xié)作不足�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。
新政箭在弦上
隨著調(diào)控的深入，一些更具殺傷力的政策已經(jīng)箭在弦上。
盡管各地土地增值稅清算細(xì)則辦法還未出臺(tái)，部分城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)受政策影響開(kāi)始尋找退市出路，僵持的心理大戰(zhàn)有望被突破。
另外，市場(chǎng)消息稱(chēng)，預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理政策也已經(jīng)開(kāi)始醞釀，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流最重要的一環(huán)節(jié)或被卡住，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度、價(jià)格走勢(shì)等都將受到連帶影響。
但是，這些新政一旦執(zhí)行，到底又會(huì)被地方利益各方化解掉幾成，市場(chǎng)仍不得而知。近日，有消息稱(chēng)一些上海開(kāi)發(fā)商聯(lián)名“上書(shū)”，要求在土地增值稅清算方面有所寬松，這即是“化解行動(dòng)”的代表。盡管大部分參與其中的開(kāi)發(fā)商后來(lái)否認(rèn)了這一行動(dòng)，但有內(nèi)部人士稱(chēng)開(kāi)發(fā)商并非沒(méi)有討論過(guò)這方面的事，因?yàn)橥恋卦鲋刀愐坏﹪?yán)格清算確實(shí)會(huì)對(duì)他們帶來(lái)致命打擊。（柯鵬 于兵兵 李和裕）
