“同樣的案子，他們贏了，我卻輸了，我覺(jué)得我們很冤�！睂O女士稱(chēng)。10月30日，她將上訴狀遞交至北京市二中院。

　　今年7月份，孫女士在一中介公司看房后，換了另一家中介公司簽署了購(gòu)房合同，她也因此被第一家中介公司起訴。10月17日，一審宣判，孫女士敗訴，判賠5.3萬(wàn)元。

　　同樣的案情，卻有不一樣的結(jié)果。宣武區(qū)的韓先生，也與孫女士有一樣的遭遇，但幸運(yùn)的是，他獲得了法院的支持，告他的中介敗訴(本報(bào)10月15日?qǐng)?bào)道)。

　　兩案的敗訴方，不約而同都選擇了上訴。

　　案1：中介勝訴

　　購(gòu)房人需賠償房款的10%

　　“我哪里知道那是陷阱啊�！币粚徯�判后，孫女士向記者說(shuō)。

　　她稱(chēng)，當(dāng)天，自己在通州通正家園經(jīng)紀(jì)公司看房后，中介工作人員拿出一個(gè)題為“購(gòu)房人確認(rèn)書(shū)”的文件，要她簽字。孫女士說(shuō)，她當(dāng)時(shí)沒(méi)有細(xì)看其中的內(nèi)容，中介人員說(shuō)確認(rèn)書(shū)只是他的工作記錄。她以為僅僅為中介人員提供一個(gè)工作狀況的證明，就簽了字。

　　當(dāng)天下午，孫女士在我愛(ài)我家公司發(fā)現(xiàn)也有該房屋出售，但房?jī)r(jià)低了1萬(wàn)元，中介費(fèi)用低了1萬(wàn)余元。

　　孫女士通過(guò)我愛(ài)我家公司，與房主簽訂了購(gòu)房合同。

　　通正公司發(fā)現(xiàn)后起訴孫女士。孫女士這才知道，自己簽字的購(gòu)房人確認(rèn)書(shū)上約定，如果私自與房主交易，須支付房?jī)r(jià)10%的違約金。

　　通州法院認(rèn)為，通正公司為孫女士提供了房產(chǎn)信息，在沒(méi)有解除看房確認(rèn)書(shū)的情況下，孫女士與房主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行交易，構(gòu)成違約。

　　通州法院判決孫女士按實(shí)際成交價(jià)53萬(wàn)元的10%，賠償通正公司5.3萬(wàn)元。

　　案2：購(gòu)房人勝訴

　　中介無(wú)權(quán)干涉購(gòu)房者自主選擇權(quán)

　　韓先生雖然贏了一審，但和孫女士一樣，他也要繼續(xù)等待二審的到來(lái)。

　　今年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀(jì)公司要求下簽了看房協(xié)議�？捶繀f(xié)議上明文約定，買(mǎi)房得通過(guò)恒宇公司，如果通過(guò)第三方購(gòu)買(mǎi)，需賠償3%的違約金。

　　因?yàn)檗k理貸款的原因，韓先生夫妻通過(guò)其他中介成交。恒宇世紀(jì)得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。

　　宣武法院判定，韓先生是否購(gòu)買(mǎi)所看房屋，是否選擇通過(guò)恒宇公司，其作為消費(fèi)者有自主選擇服務(wù)的權(quán)利，恒宇公司無(wú)權(quán)干涉此權(quán)利。

　　宣武法院判決后，恒宇公司上訴至一中院。

　　昨日，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研發(fā)中心張女士介紹，兩個(gè)案例中的看房協(xié)議與購(gòu)房人確認(rèn)書(shū)，實(shí)際上是一回事，都是看房確認(rèn)書(shū)，都是中介提供了看房服務(wù)的證明，“因?yàn)榉�律沒(méi)有具體規(guī)定，所以不同的中介，可能名稱(chēng)不同�！�

　　記者體驗(yàn)

　　并非所有中介都有確認(rèn)書(shū)

　　上周，記者以購(gòu)房為名，在蒲黃榆、宋家莊附近的我愛(ài)我家、華夢(mèng)家聯(lián)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介體驗(yàn)看房。出乎意料的是，三家公司有關(guān)“確認(rèn)書(shū)”的規(guī)定各不相同。

　　我愛(ài)我家沒(méi)有看房確認(rèn)書(shū)，華夢(mèng)家聯(lián)要求簽完看房確認(rèn)書(shū)再看房，21世紀(jì)公司則在領(lǐng)記者看房后，才拿出看房確認(rèn)書(shū)。

　　我愛(ài)我家：工作人員帶記者看房前后都沒(méi)有提及、拿出看房確認(rèn)書(shū)。

　　華夢(mèng)家聯(lián)：中介人員要求先簽看房確認(rèn)書(shū)再看房，并且不給記者拿走確認(rèn)書(shū)。當(dāng)記者表示先看房子時(shí)，中介人員稱(chēng)簽字只是代表他帶客人看房的工作量。確認(rèn)書(shū)要求記者在3個(gè)月以?xún)?nèi)不能與房主私自交易，否則需要支付兩倍的代理費(fèi)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司：工作人員先帶記者看了一套房子，看完房后，拿出看房確認(rèn)書(shū)要求記者簽字。確認(rèn)書(shū)規(guī)定，如果記者私自與房主成交，需支付房?jī)r(jià)的10%作為違約金。該確認(rèn)書(shū)一式兩份，中介人員讓記者帶走一份確認(rèn)書(shū)。

　　兩份看房確認(rèn)書(shū)的格式不一樣，均沒(méi)有提及中介公司的違約責(zé)任。

　　爭(zhēng)議

　　1　看房確認(rèn)書(shū)是否有法律效力？

　　正方　通州法院：當(dāng)事人應(yīng)按合同履行義務(wù)

　　北京建委、中介協(xié)會(huì)：一旦簽字等于認(rèn)可

　　反方　宣武法院：《看房協(xié)議》違反消法

　　【案內(nèi)】

　　宣武法院判決認(rèn)為，恒宇世紀(jì)公司擬定的《看房協(xié)議》，違反了消法關(guān)于“消費(fèi)者依法享有自主選擇服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定，屬于無(wú)效。

　　通州法院認(rèn)為，通正公司為孫女士提供了房產(chǎn)信息，孫女士實(shí)際也看了經(jīng)紀(jì)公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)該按合同履行義務(wù)。

　　【案外】

　　管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的北京建委市場(chǎng)交易部門(mén)一工作人員稱(chēng)，看房確認(rèn)書(shū)也是合同，消費(fèi)者簽字之前，一定要仔細(xì)閱讀條款。消費(fèi)者如果不認(rèn)可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認(rèn)可，要負(fù)法律責(zé)任。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)李先生也表示，看房確認(rèn)書(shū)是中介提供服務(wù)的證明，中介公司帶客戶看房時(shí)，一般會(huì)要求簽看房確認(rèn)書(shū)，以證明自己提供了服務(wù)，并要求消費(fèi)者不能私自交易。如果消費(fèi)者私自交易，應(yīng)該支付中介公司代理費(fèi)。

　　2　違約金算不算霸王條款？

　　正方　宣武法院：中介濫用優(yōu)勢(shì)將損害消費(fèi)者權(quán)益

　　某中介員工：確認(rèn)書(shū)不是購(gòu)房合同，不存在違約

　　反方　通州法院：未解除確認(rèn)書(shū)私自買(mǎi)房需賠償

　　【案內(nèi)】

　　宣武法院在判決書(shū)中指出，在二手房交易過(guò)程中，相對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方的公民個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在交易信息、交易資源等方面具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)；若放任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)濫用這一優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必?fù)p害廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，并將導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)交易秩序的混亂。

　　通州法院認(rèn)為，孫女士在未解除《購(gòu)房人確認(rèn)書(shū)》的情況下，私下與房主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行交易，構(gòu)成違約，需支付違約金。

　　【案外】

　　上述建委工作人員和中介協(xié)會(huì)李先生均表示，對(duì)于看房確認(rèn)書(shū)中的違約金等條款，建委及協(xié)會(huì)并沒(méi)有過(guò)多的規(guī)定，需要雙方協(xié)商確定。

　　但同為中介的鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研發(fā)中心的張女士則認(rèn)為，在看房確認(rèn)書(shū)中規(guī)定違約金是霸王條款。她認(rèn)為看房確認(rèn)書(shū)并不是購(gòu)房合同，不存在違約的情況。

　　張女士認(rèn)為，只有中介公司與消費(fèi)者簽訂了購(gòu)房合同，才能認(rèn)為合同成立，才存在違約的問(wèn)題，看房確認(rèn)書(shū)上不應(yīng)該有懲罰性的條款。

　　張女士說(shuō)，鏈家也會(huì)防范消費(fèi)者跳單，看房確認(rèn)書(shū)上會(huì)寫(xiě)明，消費(fèi)者跳單的代價(jià)是，需要支付鏈家正常的代理費(fèi)，即房?jī)r(jià)的1%。

　　說(shuō)法

　　【中介】

　　規(guī)定違約金為防“跳單”

　　購(gòu)房人“跳單”會(huì)使公司利益受損

　　“在看房確認(rèn)書(shū)上規(guī)定違約金，實(shí)在是不得已而為之”，起訴孫女士的北京通正家園公司經(jīng)理孫先生說(shuō)。

　　他說(shuō)，以前沒(méi)有規(guī)定違約金，購(gòu)房者經(jīng)常看房后直接與房主聯(lián)系，或者通過(guò)其他中介成交。公司利益受損，卻無(wú)能為力。

　　孫先生認(rèn)為，規(guī)定違約金是懲罰性條款，消費(fèi)者不能踩在中介公司的肩膀上維權(quán)，不能損害中介公司的權(quán)益。

　　恒宇公司的高先生也表示，即使韓先生因銀行貸款的事跳單，也應(yīng)該給他在相同的條件下繼續(xù)服務(wù)的權(quán)利。韓先生稱(chēng)，恒宇公司曾要求他只能通過(guò)中國(guó)銀行貸款，因此選擇了其他中介進(jìn)行交易。

　　他表示，他們公司今年的跳單率，有10多起，占交易量的五分之一。有些客戶跳單后，公司能夠向他們索要回一些中介費(fèi)，也就沒(méi)有再起訴了。

　　他稱(chēng)，敗訴后，他給建委和中介行業(yè)協(xié)會(huì)電話，對(duì)方一聽(tīng)他說(shuō)是中介糾紛，都問(wèn)他是不是要投訴中介，“感覺(jué)到可悲，因?yàn)橹薪榈臋?quán)益無(wú)人維護(hù)�！�

　　【購(gòu)房人】

　　建議制訂法規(guī)規(guī)范確認(rèn)書(shū)

　　理解中介做法但難以接受過(guò)高的違約金

　　昨天，兩名準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者表示，目前的看房確認(rèn)書(shū)讓他們很矛盾。中介確認(rèn)付出了勞動(dòng)，不簽字感覺(jué)不誠(chéng)信，但確認(rèn)書(shū)上的違約金，又讓人擔(dān)心。

　　劉女士表示，如果中介非要先簽確認(rèn)書(shū)再看房，她會(huì)簽字，但如果先看了房，她會(huì)貨比三家，才選擇中介，“當(dāng)然是誰(shuí)服務(wù)好、價(jià)格低就選擇誰(shuí)�！�

　　張先生則認(rèn)為，能夠理解中介在看房確認(rèn)書(shū)中規(guī)定的“違約金”條款，但中介單方面規(guī)定的過(guò)高的違約金，只會(huì)讓購(gòu)房人遠(yuǎn)離或者違約。

　　張先生說(shuō)，10%的違約金過(guò)高，他不會(huì)簽這樣的確認(rèn)書(shū)。他認(rèn)為，看房確認(rèn)書(shū)應(yīng)該有中介的義務(wù)，只規(guī)定消費(fèi)者違約金很不公平。

　　他認(rèn)為，僅就跳單的違約責(zé)任來(lái)說(shuō)，收取20%的中介費(fèi)比較合理。因?yàn)橥暾�的中介費(fèi)，中介需要提供保障交易、手續(xù)代辦等服務(wù)，只帶客戶看了房子，不能全額收中介費(fèi)。

　　兩位消費(fèi)者都建議相關(guān)部門(mén)制訂法規(guī)規(guī)范看房確認(rèn)書(shū)，規(guī)定較為合理的違約責(zé)任，既保障中介的權(quán)益，也讓消費(fèi)者有選擇的權(quán)利。(王殿學(xué))