北京市建委近日的一場官司輸?shù)糜悬c(diǎn)“委屈”，它所屬的東城區(qū)房管局依法對持有經(jīng)公證的委托授權(quán)書的代理人代理出售的二手房屋辦理了過戶手續(xù)，不料，這起房屋買賣行為背后竟存在著建委并不知情的詐騙犯罪——代理人于某手中的房產(chǎn)證竟是她“貍貓換太子”從賣主李女士手里騙來的。而正是因為此，市建委的登記過戶行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產(chǎn)的買主閆女士，好不容易買到了這京城黃金地段的房產(chǎn)，款付“本”領(lǐng)后，卻遇到了官司，如今房子的歸屬問題也懸而未決。

　　北京東城區(qū)人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關(guān)注，而且在法學(xué)界和房地產(chǎn)界引發(fā)了激烈的爭議和討論，這起案件也被認(rèn)為是影響當(dāng)前國內(nèi)日益升溫的二手房交易市場的一起典型案件。

　　一起看似普通的房產(chǎn)糾紛，竟能掀起這么大的波瀾，它的背后究竟隱藏了多少曲折？

　　反思

　　二手房交易混亂，出賣人、代理人、中介組織、買主等各方都有可能潛藏風(fēng)險。

　　對于本案，各位專家的意見雖然略有不同，但基本立場是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)代理人潛在的道德和法律風(fēng)險，不能把它轉(zhuǎn)嫁給善意第三人，建委的登記行為應(yīng)是合法有效的。

　　而仔細(xì)梳理本案，就會發(fā)現(xiàn)，糾紛發(fā)生的“導(dǎo)火線”就是李女士的全權(quán)委托授權(quán)書。這個約定由于委托于某全權(quán)代理簽訂買賣合同、產(chǎn)權(quán)過戶等一切的售房相關(guān)的委托協(xié)議，授予代理人過大的權(quán)限，而且經(jīng)過公證之后，這個全權(quán)委托書幾乎是一副“御賜金牌”，其他人難以懷疑代理人的權(quán)限，被代理人也難與控制被代理人的行為，這就極易發(fā)生道德和法律風(fēng)險，最終往往是被代理人“大意失荊州”，后悔莫及。

　　北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長呂來明教授認(rèn)為，假設(shè)李女士對于淑美的一系列行為都不知情，那么合同的簽訂和房屋過戶登記確實有可能違背了李女士的意愿。但是，問題在于，經(jīng)公證的全權(quán)委托書是真實的，即便按照《合同法》有關(guān)委托代理的規(guī)定，李女士也只能向于某索賠，而不能對抗善意第三人閆女士。

　　隨著各地商品房房價的持續(xù)走高，過去人們看不上的二手房，現(xiàn)在成了人們爭搶的對象。在有些省市，二手房和商品房的銷售比例已經(jīng)接近1∶1。但是，目前的二手房交易還比較混亂，出賣人、代理人、中介組織、買主等各方都有可能潛藏風(fēng)險。

　　實踐中，有一部分是業(yè)主委托中介組織進(jìn)行，這當(dāng)中也存在風(fēng)險，但是隨著各地對房屋中介組織監(jiān)管的加強(qiáng)，中介組織基本上不再與房款“親密接觸”，業(yè)主交易資金的安全有所保障。但是，“買二手房就是為了能省點(diǎn)兒錢，所以能不找中介就盡量不找”，因此，相當(dāng)一部分二手房交易人傾向于“自由戀愛”，即：跳過中介，通過朋友、親戚等熟人“牽線搭橋”，完成交易。而且這種二手房交易合同往往約定簡單，有的甚至沒有約定，或口頭承諾，但是房產(chǎn)交易手續(xù)比較復(fù)雜，前前后后涉及到銀行、評估、稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)、房管等方方面面。這樣一旦遇到問題，就會帶來許多麻煩，甚至影響交易效力。更為危險的是，對于這種基于個人信任的“牽線搭橋”行為，有些業(yè)主不設(shè)防，動輒給予代理人全權(quán)委托并辦理公證，結(jié)果埋下了糾紛的隱患。本案中，李女士的遭遇就在于輕信他人。

　　許多專家建議，防范二手房交易代理的風(fēng)險，首先要對房產(chǎn)中介組織繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，培育出一個老百姓用得起、信得過的房屋中介市場，規(guī)范中介行為和收費(fèi)，推廣目前在一些省市已經(jīng)實施的存量房交易資金銀行直接結(jié)算制度；其次，相關(guān)法律應(yīng)當(dāng)縮小房屋過戶手續(xù)委托代理以及公證的范圍，以及委托人的范圍和被委托人的范圍，應(yīng)當(dāng)將委托公證僅限于出國、重病等當(dāng)事人確實難以到登記現(xiàn)場的少數(shù)幾種情況，委托公證過濫必然導(dǎo)致交易風(fēng)險的增加；再次，要加強(qiáng)信用建設(shè)，運(yùn)用《物權(quán)法》等相關(guān)法律，防范賣房人的道德風(fēng)險，維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定和買受人的合法權(quán)益。(陳虹偉 冀華鋒)