經(jīng)過13年制定歷程、創(chuàng)造了我國立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最的《中華人民共和國物權(quán)法》，今年10月1日起正式施行———
今年“十一”長假過后，一批與《物權(quán)法》有關(guān)的案件在全國各地取得了新進(jìn)展。湖南，長沙市芙蓉區(qū)人民法院對(duì)一起房東訴租住戶案作出一審判決；云南，一男子索要村民待遇的案件在昆明市官渡區(qū)人民法院立案；山東，濟(jì)寧市中區(qū)人民法院開庭審理了一起房屋買賣合同案件……在上海，還有小區(qū)意欲依據(jù)《物權(quán)法》，由業(yè)主委員會(huì)委托職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任小區(qū)CEO，實(shí)現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破。
《物權(quán)法》的正式實(shí)施，使諸多曾經(jīng)懸而未決的疑惑，有了明確答案。
維護(hù)哪些權(quán)益
《物權(quán)法》之所以備受關(guān)注，是因?yàn)樗谝淮我試曳傻男问�，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)。對(duì)于廣大老百姓而言，辛勤勞動(dòng)積累的合法財(cái)產(chǎn)、依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等合法權(quán)益，都有了切切實(shí)實(shí)的“保護(hù)傘”。
比如，《物權(quán)法》出臺(tái)前，我國建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。人們經(jīng)常擔(dān)心自己住房70年后土地使用權(quán)的歸屬問題，而且由于不同地塊開發(fā)周期存在差異，有些人買房時(shí)，土地使用年限就已經(jīng)不到70年了。如今《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這無疑給廣大百姓吃上了一顆“定心丸”。
再如，住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的權(quán)屬問題，長期以來也是糾紛不斷。有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；一些物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的空閑場地改造成停車場，所得收入歸物業(yè)公司，屢遭業(yè)主抗議。此次《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。顯然，上述開發(fā)商和物業(yè)公司的行為屬于違法行為。
公民維護(hù)“陽光權(quán)”，也有了明晰的法律依據(jù)。新建建筑層數(shù)過高、密度過大，影響了周邊住宅內(nèi)居民的采光；一些住戶私搭亂建，影響了鄰居的通風(fēng)、采光……類似糾紛該如何處置？《物權(quán)法》明確規(guī)定，“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照”。除了明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人擁有通風(fēng)、采光、日照等權(quán)利，《物權(quán)法》還增加了禁止污染物、廢物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)的違規(guī)排放條款。
《物權(quán)法》還規(guī)定，土地承包期屆滿可繼續(xù)承包，賦予了農(nóng)民長期有保障的土地使用權(quán)；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可抵押；任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收集體所有土地和城鄉(xiāng)居民房屋的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，等等。這些規(guī)定都切切實(shí)實(shí)維護(hù)著人民群眾的切身利益，廣大人民群眾將是《物權(quán)法》的最大受益者。
應(yīng)當(dāng)怎樣應(yīng)對(duì)
作為一部規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，《物權(quán)法》所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。《物權(quán)法》實(shí)施后，如何讓所有與之相關(guān)的個(gè)人和單位，都能自覺接受和遵守它，也許是一項(xiàng)比法律制定本身更為宏大的“工程”。
對(duì)于普通百姓來說，應(yīng)當(dāng)盡快了解自己享有或占有的“物”有何種權(quán)利，并了解如何保護(hù)這種權(quán)利，從而避免不必要的麻煩。以房地產(chǎn)市場上經(jīng)常發(fā)生的“一女二嫁”、“一房兩賣”為例：開發(fā)商將一套房子賣給甲，甲簽了合同付了錢后入住，但甲沒去房管部門辦理登記。之后，開發(fā)商又把這套房子賣給了乙，乙去房管部門辦理了登記。那么這套房子究竟該歸誰？按照《物權(quán)法》的界定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，也就是說，誰登記，房子就歸誰。盡管此案例中甲買房行為在先，但由于沒有辦理登記手續(xù)，就不是房產(chǎn)真正的主人，他只能出示購房合同，根據(jù)《合同法》規(guī)定去追究房產(chǎn)商的責(zé)任�？梢姡绻彿空吣苊髦段餀�(quán)法》有關(guān)房屋交易的規(guī)定，就能規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，省卻因?yàn)椴欢ǘl(fā)的苦惱。
《物權(quán)法》的一些規(guī)定，也將改變物業(yè)管理等傳統(tǒng)行業(yè)的格局。如《物權(quán)法》第八十一條寫道“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在這里，傳統(tǒng)的“物業(yè)管理企業(yè)”，變成了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，從“管理”到“服務(wù)”，一詞之差，傳遞的卻是一種全新的導(dǎo)向。
長久以來，一些物業(yè)管理企業(yè)總是以“管理業(yè)主者”自居，臉難看、事難辦。如今《物權(quán)法》明確了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，物業(yè)公司是受業(yè)主委托，應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任，干得不好，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來的物業(yè)管理市場將會(huì)是業(yè)主自治管理、物業(yè)管理師或其他職業(yè)經(jīng)理人管理和物業(yè)公司管理三種形態(tài)并存。盡管委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的模式仍然會(huì)是物業(yè)管理的主流，但物業(yè)管理市場競爭格局必將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，必將出現(xiàn)激烈的洗牌。
此外，《物權(quán)法》的247個(gè)條文中，至少有40多個(gè)條文直接涉及行政機(jī)關(guān)或行政權(quán)。行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)通過多種途徑和形式滲透進(jìn)了物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的全過程，那么行政機(jī)關(guān)如何轉(zhuǎn)變觀念，樹立起保護(hù)物權(quán)的意識(shí)和責(zé)任感；如何更好地依法行政，真正確保老百姓的利益不受侵犯，都是全新的課題。
還需不斷細(xì)化
《物權(quán)法》已經(jīng)正式付諸實(shí)施，但與之相配套的法律法規(guī)制定或修改，還遠(yuǎn)未結(jié)束。
細(xì)心的市民可能已經(jīng)注意到，本月，與《物權(quán)法》同步施行的，還有《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。修改前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)小區(qū)內(nèi)通過一些事項(xiàng)時(shí)必須達(dá)到的人數(shù)比例規(guī)定，與《物權(quán)法》不一致，此次修改也一并作了統(tǒng)一。這是有關(guān)法規(guī)調(diào)整以銜接《物權(quán)法》的一項(xiàng)重要舉措。當(dāng)然，隨之也需要各地有關(guān)地方法規(guī)作出相應(yīng)的調(diào)整。
據(jù)了解，按照“行政法規(guī)、規(guī)章的主要內(nèi)容與《物權(quán)法》不一致或者被《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定所替代的，要明令廢止；個(gè)別條款與《物權(quán)法》不一致的，要予以修改”的要求，目前上海有關(guān)部門正在積極制定和修改一些先行法規(guī)、規(guī)章，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)交易、物業(yè)管理等。與此同時(shí)，《物權(quán)法》的有些規(guī)定也需要通過司法解釋進(jìn)一步具體化。由此可見，對(duì)《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)了解、貫徹落實(shí)，將是一個(gè)長期的過程。這個(gè)過程，必將進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、提高人們管理經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)的水平。（張奕）
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