近日，江蘇省南京市龍門(mén)居小區(qū)業(yè)主黃先生向本報(bào)(中國(guó)消費(fèi)者報(bào))記者反映，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)提供的房?jī)r(jià)批文明示小區(qū)車庫(kù)已計(jì)入房?jī)r(jià)中，業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又對(duì)車庫(kù)進(jìn)行銷售，并到有關(guān)部門(mén)辦理了銷售許可證。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似情況在當(dāng)?shù)夭⒉缓币?jiàn)。一些開(kāi)發(fā)商在物價(jià)部門(mén)辦理房?jī)r(jià)申報(bào)手續(xù)時(shí)，將小區(qū)車庫(kù)計(jì)入房?jī)r(jià)成本，以此促銷并提高房?jī)r(jià)，交房后再到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理車庫(kù)銷售許可證，對(duì)外銷售車位。法律界人士表示，監(jiān)管漏洞和職能部門(mén)之間信息不暢是車庫(kù)“賣了又賣”的癥結(jié)所在。
反映 開(kāi)發(fā)商出售已計(jì)入房?jī)r(jià)成本的車庫(kù)
黃先生告訴記者，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)，在網(wǎng)上公示了南京市物價(jià)局對(duì)該小區(qū)房?jī)r(jià)作出的批復(fù)文件，其中明確表示“地下車庫(kù)等附屬設(shè)施價(jià)格計(jì)入總房?jī)r(jià)中”，他和不少業(yè)主是看到這一優(yōu)惠條件后決定購(gòu)買該小區(qū)的房子的�！皼](méi)想到，我們?nèi)胱『�，開(kāi)發(fā)商又貼出了公開(kāi)出售機(jī)動(dòng)車車庫(kù)的通知�！薄霸谖覀兊纳唐贩抠I賣合同中清楚地寫(xiě)著，車庫(kù)等配套設(shè)施的價(jià)格包含在房?jī)r(jià)中。既然我們?cè)谫?gòu)房的同時(shí)已經(jīng)為車庫(kù)付了錢，那其所有權(quán)就應(yīng)歸屬于全體業(yè)主，而不是開(kāi)發(fā)商�！秉S先生告訴記者，2006年8月，該小區(qū)的53戶業(yè)主委托小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，向南京市鼓樓區(qū)人民法院遞交了訴狀，要求開(kāi)發(fā)商歸還業(yè)主們的車庫(kù)。鼓樓區(qū)法院于2006年11月22日作出一審判決，要求開(kāi)發(fā)商南京金廈實(shí)業(yè)有限公司歸還業(yè)主們的車庫(kù)。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴，今年3月，南京市中級(jí)法院作出了維持原判的終審判決。“在我們拿到法院終審判決書(shū)一個(gè)多月后，車庫(kù)還是被開(kāi)發(fā)商給賣了�！秉S先生說(shuō)，今年5月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)調(diào)查后了解到，開(kāi)發(fā)商在今年4月24日從南京市房產(chǎn)局補(bǔ)辦了銷售許可證，正式出售車庫(kù)，目前已售出一個(gè)車位�！胺ㄔ憾甲鞒鼋K審判決了，為什么房產(chǎn)局還給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦銷售許可證呢？”不少小區(qū)業(yè)主提出了這樣的疑問(wèn)。
房產(chǎn)局 辦理銷售許可證不需提供房?jī)r(jià)批文
“從程序上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)局沒(méi)有違法�！蹦暇┦蟹慨a(chǎn)局商品房市場(chǎng)管理科負(fù)責(zé)人方某在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理銷售許可證只需提供包括銷售申請(qǐng)表、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建筑施工許可證、建筑資金證明、預(yù)售方案及平面圖等在內(nèi)的申報(bào)資料，其中不包括物價(jià)局的房?jī)r(jià)批文，材料審批通過(guò)后即可取得銷售許可證。
方某表示，房產(chǎn)管理部門(mén)的職能是對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具有銷售資質(zhì)進(jìn)行審批，至于開(kāi)發(fā)商如何跟小區(qū)業(yè)主進(jìn)行約定，以及物價(jià)部門(mén)的相關(guān)批文，房產(chǎn)局不作審查。該負(fù)責(zé)人坦言，“這其中確實(shí)存在漏洞，容易讓開(kāi)發(fā)商鉆空子�！�
調(diào)查 車庫(kù)“賣了又賣”現(xiàn)象較普遍
“這樣的事情并不少見(jiàn)，我手上正代理著幾件類似的案子呢�！苯K圣典律師事務(wù)所律師許利在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。他告訴記者，南京市鴻意新城小區(qū)的業(yè)主近日獲悉，開(kāi)發(fā)商在10月份交房時(shí)將公開(kāi)出售此前稱成本已計(jì)入房?jī)r(jià)的小區(qū)地下車庫(kù)。業(yè)主們對(duì)照南京市物價(jià)局當(dāng)初對(duì)該樓盤(pán)銷售價(jià)格的批復(fù)文件發(fā)現(xiàn)，文件中明確規(guī)定，小區(qū)5170.88平方米的地下室作為附屬公共配套建設(shè)，其費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入商品房成本�！胺�?jī)r(jià)批文成了開(kāi)發(fā)商蒙騙消費(fèi)者的道具�！痹S利說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商在向物價(jià)部門(mén)辦理價(jià)格申報(bào)手續(xù)時(shí)，主動(dòng)將車庫(kù)成本分?jǐn)傔M(jìn)房?jī)r(jià)，一是為了促銷，二是為了抬高房?jī)r(jià)；等業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理車庫(kù)銷售許可證，獲取暴利。
南京市物價(jià)局房產(chǎn)價(jià)格處負(fù)責(zé)人告訴記者，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷售時(shí)都必須取得物價(jià)部門(mén)對(duì)其房屋銷售價(jià)格的審查批復(fù)文件，該文件是具有法律效力的。該負(fù)責(zé)人坦言，“但在樓盤(pán)實(shí)際銷售過(guò)程中，房?jī)r(jià)批文對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售行為的約束力較小。”
建議 相關(guān)部門(mén)應(yīng)完善監(jiān)管信息溝通機(jī)制
“職能部門(mén)監(jiān)管存在漏洞才使類似事件得以發(fā)生�！苯K圣典律師事務(wù)所律師仇海軍分析說(shuō)，房產(chǎn)局是唯一發(fā)放銷售許可證、發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門(mén)，物價(jià)局是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格予以審核的部門(mén)，從目前情況看，兩職能部門(mén)之間尚未建立起對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行溝通、共享的機(jī)制，使得開(kāi)發(fā)商上述銷售車庫(kù)的行為無(wú)法受到有效監(jiān)管。他建議相關(guān)部門(mén)完善監(jiān)管信息溝通機(jī)制。
南京大學(xué)法學(xué)院王軼教授認(rèn)為，相關(guān)合同文本的不完善也是此類事情發(fā)生的因素之一。他分析說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商使用的《商品房買賣合同》是建設(shè)部2000年9月份制定的推薦文本，隨著時(shí)間的推移，合同已暴露出一些滯后性問(wèn)題。如，《商品房買賣合同》指向的內(nèi)涵過(guò)窄，僅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)性(如車庫(kù))及非財(cái)產(chǎn)性權(quán)利(如綠化、采光)等；其次，該合同的條文過(guò)少，只有24條，已經(jīng)滯后于購(gòu)房人的權(quán)利要求，對(duì)公共配套設(shè)施的規(guī)定不明晰�！坝嘘P(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快對(duì)《商品房買賣合同》文本進(jìn)行相應(yīng)修改，增加歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利及非財(cái)產(chǎn)性權(quán)利條款，這樣對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬將更加明細(xì)，也利于維護(hù)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商雙方的合法權(quán)益�！蓖踺W如是說(shuō)。
截至發(fā)稿時(shí)記者了解到，龍門(mén)居小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)向南京市房產(chǎn)局提供了物價(jià)部門(mén)的房?jī)r(jià)批文及法院的終審判決書(shū)，要求撤銷該小區(qū)開(kāi)發(fā)商已獲得的地下車庫(kù)銷售許可證。(薛慶元 揚(yáng)帆）
