近日，市建委和市工商局就修訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》示范文本公開向社會各界征求意見。與以往相比，新修訂的兩個示范文本，強(qiáng)制規(guī)定開發(fā)企業(yè)必須依法進(jìn)行公開招投標(biāo)選聘物業(yè)公司等內(nèi)容。

　　小區(qū)共用部分業(yè)主能做主

　　新的《業(yè)主臨時公約》示范文本，分別設(shè)定了強(qiáng)制性條款和自行約定的條款。對業(yè)主使用小區(qū)共用部分的權(quán)利和義務(wù)明確規(guī)定，明確業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。公約還明確:裝修押金由業(yè)主交納，押金數(shù)額由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)自行商定，但裝修驗收合格完畢后物業(yè)企業(yè)須在1個月內(nèi)退還。同時，要求業(yè)主應(yīng)按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝修活動。

　　選聘物業(yè)公司必須招投標(biāo)

　　2004年11月之后，雖然市建委要求，新建物業(yè)的建設(shè)單位與依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)參照示范文本簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》。但因為單個業(yè)主只有成立業(yè)主大會后，才能與物業(yè)公司簽訂整個小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。在實(shí)施過程中，仍有很多問題集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務(wù)項目不明確、費(fèi)用構(gòu)成不準(zhǔn)確、業(yè)主擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所等，并由此引發(fā)糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容，但爆發(fā)于物業(yè)管理階段，存在著“開發(fā)商犯錯，物業(yè)公司受責(zé)”的現(xiàn)象。

　　新的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》將通過強(qiáng)制性條款解決這一問題，并設(shè)定了選擇性條款。據(jù)了解，強(qiáng)制性條款包括，開發(fā)建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)用于合同約定的支出、對服務(wù)達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)要求物業(yè)管理公司限期整改并終止合同等內(nèi)容。同時，對于接收小區(qū)和業(yè)主入住前的管理服務(wù)、業(yè)主入住后的管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取方式等40余項內(nèi)容作出強(qiáng)制性規(guī)定。(李海霞)