200余個驗(yàn)資人，8000萬元的落實(shí)資金以及即將到賬的2000萬似乎讓于凌罡看到了希望，但對于拿地來說這僅僅是個開始。明天，北京市土地整理儲備中心目前正在交易的惟一一塊位于市中心的住宅用地——花園北路25號就要開始投標(biāo)預(yù)登記了。4天后，該地塊將最終開標(biāo)。對于北京市的合作建房者來說，將近1億元的資金能否讓其夢想成真呢？
花園北路25號的“理想”
上周六晚5點(diǎn)半，位于健德橋的中國科學(xué)院大氣物理所報告廳，花園北路25號地塊合作建房咨詢會。如期而至的寒流似乎無法澆滅“于凌罡們”對合作建房的熱情，不斷涌入的人們讓能夠容納200人的報告廳早已沒了座位，藍(lán)城的相關(guān)工作人員不斷地給后來的人添加座位，這時距離咨詢會開始還有半個小時。
半個小時以后，北京合作建房者們關(guān)于“花園北路25號地塊”的第二次相關(guān)咨詢會正式開始�，F(xiàn)場北京合作建房的組織者——于凌罡介紹，此次目標(biāo)地塊——花園北路25號，東至現(xiàn)狀道路；南至龍翔路；西至中國電信集團(tuán)公司；北至北極寺干休所、國家供電局，為8088.5平方米的居住用地，目前該地塊在北京土地公開交易市場上通過“招標(biāo)形式”購買。“對于我們來說，招標(biāo)更為有利�！痹�(jīng)將工體4號失敗歸功于“掛牌競價”導(dǎo)致地塊價格過高的于凌罡此次對于招標(biāo)這一出讓方式似乎更有信心。
在現(xiàn)場，于凌罡向自己的“戰(zhàn)友們”介紹，一旦拿地成功，按照已經(jīng)出爐的兩套建筑設(shè)計方案，該項(xiàng)目將規(guī)劃建成超過261套住宅，總建筑面積約2.1萬平方米，擁有120、80、60、40平方米4種戶型的住宅項(xiàng)目以及將近2萬平方米建筑面積的底商和200個地下車庫。“當(dāng)然，對于項(xiàng)目本身的戶型設(shè)計在拿地之后還會根據(jù)地塊本身的具體情況做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整�！�
融資的困惑
“對于拿下這塊地，我很有信心，我們將采取美國模式進(jìn)行融資。”于凌罡在現(xiàn)場接受記者采訪時表示。目前已經(jīng)驗(yàn)資的合作建房者達(dá)到了260人，其中有126人簽署了相關(guān)合同，4893萬元的購房資金已經(jīng)到位。而在咨詢會議結(jié)束之后，驗(yàn)資成功、但尚未簽署相關(guān)合同的合作建房者們也將陸續(xù)同藍(lán)城公司簽訂合同，這樣“土地成本在投標(biāo)之前我們應(yīng)該可以解決”。于凌罡認(rèn)為，該塊地的位置不錯，而且周邊的配套也比較齊備，包括學(xué)校、醫(yī)院等等，未來地鐵10號線也將通車，如果取得該地塊對于合作建房者們來說應(yīng)該是“只賺不賠的事”。
但對于在公開交易的土地市場，即使以投標(biāo)的形式出讓土地，投標(biāo)價格也是決定地塊歸屬的重要因素，盡管于凌罡和他的合作建房者們將投標(biāo)作為其成功拿地的希望之一，但其究竟會有多大優(yōu)勢，1億元的拿地資金底氣能有多硬，于凌罡并沒有表態(tài)。對此，部分業(yè)內(nèi)人士并不抱以樂觀的態(tài)度，“合作建房原本是為了尋找某種最為公平的房屋交易形式，但從現(xiàn)在來看，寄希望于政府能夠通過同情亦或支持而投得相關(guān)地塊似乎又是在抱著一種期待不公平心態(tài)�！�
在咨詢會的現(xiàn)場記者了解到，由于從3月1日起國家相關(guān)金融政策的執(zhí)行，原來確定能夠在前期予以資金支持的中信信托投資有限公司也只能在合作建房者們拿地成功之后予以借款，而在這之前的所有資金準(zhǔn)備只能靠合作建房者自己。因此，藍(lán)城公司將原本2000元/平方米的首付標(biāo)準(zhǔn)提升至了4000元/平方米。一位合作建房者向記者透露，由于門檻的提升，不少有參與意向的人選擇了放棄。
建設(shè)的擔(dān)心
其實(shí)對于合作建房者們來說，即使在數(shù)天之后成功拿下花園北路25號地，未來在項(xiàng)目建設(shè)過程中需要面臨的問題還有很多。
人多嘴雜便是其致命的弱點(diǎn)。近300個出資者，每個人對于房屋本身的要求肯定有所不同，在這種情況下，不同的意見肯定會出現(xiàn)，對于于凌罡來說，如何解決“人多嘴雜”的問題其實(shí)是拿地之后的首要問題，但這一點(diǎn)在現(xiàn)在已經(jīng)開始逐漸地暴露出來。
另一方面，便是項(xiàng)目的成本管理。根據(jù)于凌罡的測算，整個花園北路25號的項(xiàng)目成本大約為1.6億元，每平方米的建設(shè)成本約為8000元，其中包括1億元的土地成本、2000萬的貸款利息、政府稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，再加上4500萬元的建安成本。按照合作建房者們的設(shè)想，未來在項(xiàng)目建成之后，近2萬平方米的底商及地下車庫在拍賣之后將會低于4300萬元的成本，這樣花園北路25號地的總體造價就是1.2億元，平均每平方米就降到了6000元。但如果底商拍賣失敗，合作建房者們很可能面臨超過其所購房屋8000元/平方米的尷尬境地，這個價格并不比周邊房價低多少。
(作者：齊琳 轉(zhuǎn)載時有刪節(jié))
