日前，仲量聯(lián)行高調(diào)宣布2007年將從內(nèi)地住宅市場收兵。若再往前面追溯一點點，同樣值得關(guān)注的是：去年12月，戴德梁行下專營住宅中介業(yè)務(wù)的泛城租售關(guān)閉門店、撤離浦東。眾所周知，這兩家貴為“五大行”的重量級經(jīng)紀(jì)商涉足的都是高端住宅市場。那么，一向風(fēng)生水起、繁花似錦的高端住宅市場，緣何頻遭遺棄？
雖然仲量聯(lián)行在給媒體的信中聲明：此次業(yè)務(wù)調(diào)整與公司對中國住宅市場的展望無關(guān)。但事實絕非如此簡單。如果連這些豪宅營銷專家們都不愿繼續(xù)染指高檔住宅，那么眾多本土經(jīng)紀(jì)商又豈能輕松啃下這塊骨頭。仲量聯(lián)行和戴德梁行的戰(zhàn)略調(diào)整，分明昭示著高端住宅市場的生態(tài)環(huán)境正在發(fā)生巨大變化，并直接影響著今后幾年的市場前景。
2003年以來持續(xù)的宏觀調(diào)控，正在改變著中國房地產(chǎn)業(yè)的運行軌跡，而高端住宅市場所受的影響程度尤深。縱觀本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，重點在于住宅市場，其中又以抑高端、揚低端為重中之重。調(diào)整結(jié)構(gòu)、“90/70”鐵規(guī)、穩(wěn)定房價、限制外資、力推廉租房、改善經(jīng)濟(jì)適用房、重征個調(diào)稅等莫不如此。連最近熱議中的土地增值稅也格外提攜普通商品住宅，而對高檔住宅虎視眈眈。至于建設(shè)部正謀劃中的大戶型保有稅，對豪宅的殺傷力就更大了。
所有的跡象都在表明，高端住宅正由市場的寵兒變成政策的棄兒。就現(xiàn)階段而言，中國房地產(chǎn)市場“政策市”的特征非常明顯。沒有政策“罩”著，想“紅”也難。過去的一年，湯臣一品的遭遇就是豪宅市態(tài)的活標(biāo)本。它的近鄰——曾經(jīng)風(fēng)光無限的世茂濱江花園，在二手房市場也頻現(xiàn)投資客割肉出倉的傳聞，不管是股市走牛的外在誘惑還是別的原因，至少感性地流露出豪宅市場的世態(tài)炎涼。
數(shù)據(jù)表明，2006年上海市中心中高檔住宅仍然表現(xiàn)為良性的供小于求，相較外郊環(huán)間持續(xù)的供大于求，高端住宅的價格依然比較堅挺，但成交的熱情早已無法望前幾年之項背，而且高端住宅的租金水平同比2005年下降，投資回報率走低。在宏觀調(diào)控之下，好地段物業(yè)的保值性與抗跌性得以凸顯，然而，高端住宅所面臨的現(xiàn)實可以用一句話描述——前途是美好的，道路是曲折的。
在一定程度上，高端住宅已被公認(rèn)為推高房價的罪魁禍?zhǔn)住Ｋ^的投資與投機(jī)，主要是在中高端住宅這塊肥肉上展現(xiàn)資本的貪婪，前幾年市場上有個現(xiàn)象，越是高檔樓盤，開盤時排的隊越長，“黃牛”也越多。溫州炒房團(tuán)和海外散戶對豪宅的青睞程度遠(yuǎn)高于中低檔樓盤。打擊投機(jī)，抑制投資是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，不可避免，隨著炒房者的逃離，高端住宅的市場需求在快速萎縮。比如，去年7月份出臺的限外政策，對境外個人買房的嚴(yán)格限制已對北京、上海等一線城市的高端住宅市場造成明顯的負(fù)面影響。
有業(yè)內(nèi)人士稱，今年“兩會”房地產(chǎn)問題有可能再次成為焦點。這倒很有可能。房價第一次被人大代表們熱議，是在2005年的“兩會”上，其后不久，“國八條”即重裝上陣。
房價一日不到位，調(diào)控一日不歇息；調(diào)控一日不歇息，豪宅一日不安寧。坐在活火山山口上的高端住宅市場，屁股被烤，腦袋發(fā)冷。國內(nèi)投資客跑了，老外進(jìn)不來了，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)“90/70”去了，經(jīng)紀(jì)商當(dāng)然也要賦閑了。如此理解，則仲量聯(lián)行、戴德梁行的行為動機(jī)也就明明白白了。
且慢，仍有機(jī)構(gòu)對高端住宅的胃口未壞。那就是海外基金。比如去年11月，在內(nèi)地并購市場中鬧騰數(shù)年但從未染指房地產(chǎn)的凱雷集團(tuán)，終于大手筆拿下中房森林別墅項目的110套別墅，與此同時，花旗銀行屬下基金整棟收購另一高檔公寓漕河景苑。筆者去年曾做過分析，限外政策的重點是境外個人炒房，對于海外基金整棟收購并無打壓之意。只要人民幣升值步子不停，只要中國GDP增速不減、只要一線城市樓市長期利好不變、只要國際流動性過剩不改，海外基金對內(nèi)地優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收購熱情就不會降溫。
高端住宅市場，“美女與野獸”的融合體。是仙還是妖，全憑看客的一雙眼。
(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭)
