北京市建委、北京市政府外事辦公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商務(wù)局2日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，對境外機(jī)構(gòu)、境外個人在北京購買商品住宅作出一系列明確規(guī)定。

　　“限外令”的出臺，給一年多來持續(xù)高熱不退的北京房地產(chǎn)市場帶來一絲波動。

　　“身份認(rèn)定”和“行為判定”是“限外令”的關(guān)鍵

　　“限外令”是北京市2007年對一路“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場祭出的第一道“殺手锏”。此間分析人士認(rèn)為，新政策中最為要害的是對境外機(jī)構(gòu)、境外個人身份認(rèn)定和行為判定作出了詳細(xì)規(guī)定：個人購買要出具居留狀況證明，機(jī)構(gòu)購買則強(qiáng)調(diào)必須是自用。

　　記者從北京市建委房屋交易市場管理處獲悉，今后，境外個人的購房情況將被錄入北京市統(tǒng)一的信息平臺“交易權(quán)屬管理系統(tǒng)”，驗證境外個人的購房套數(shù)，如發(fā)現(xiàn)不是第一套購房，將不予辦理登記手續(xù)。

　　新政策明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)對購買商品房進(jìn)行出租、出售等經(jīng)營活動，遵循商業(yè)存在的原則，必須申請設(shè)立外商投資企業(yè)，取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。業(yè)內(nèi)人士表示：“各部門聯(lián)手進(jìn)行身份認(rèn)定和行為判定，基本堵住了境外個人和機(jī)構(gòu)投資炒房的通道�！�

　　市場反應(yīng)平淡：“限定政策出臺是早晚的事”

　　“限外令”出臺后，記者電話采訪了幾個北京市黃金地段的外銷樓盤。樓盤銷售人員告訴記者：“其實(shí)，從去年下半年開始，外國人來看房買房的就開始漸漸少了。這兩天，針對外國人的樓盤銷售情況并沒有發(fā)生特別明顯的變化�！�

　　據(jù)了解，為了防止境外熱錢炒房，有關(guān)部門對境外機(jī)構(gòu)和個人的購房政策早在研究之中。2006年7月20日，北京市建委給開發(fā)企業(yè)下發(fā)了緊急通知，稱境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不符合此條件不得購買商品房。

　　據(jù)統(tǒng)計，北京市建委緊急通知下發(fā)后三個月，以外資身份在京城購買寫字樓散售面積的客戶成交套數(shù)僅為12套，成交面積為2846平方米。而在政策發(fā)布前的三個月內(nèi)，外資購買寫字樓成交89套，成交面積12687平方米，政策前后對比交易量下降了將近六成。

　　一位銷售經(jīng)理告訴記者：“從去年下半年起，業(yè)內(nèi)都在傳限定政策出臺是早晚的事�！�

　　“限外令”對北京房價影響微弱

　　據(jù)介紹，境外資金在北京購房的比例占到了北京房地產(chǎn)市場交易額的7%左右。境外個人投資主要集中在高檔公寓，而境外機(jī)構(gòu)在北京主要投資在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓。

　　中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認(rèn)為，“限外令”出臺，對改變外資購房市場缺乏管理的現(xiàn)狀有積極作用。從長遠(yuǎn)來看，“限外令”使房地產(chǎn)市場更趨于規(guī)范、合理；但短期內(nèi)，不會對北京房價造成太大的沖擊。

　　“從供求狀況分析，‘限外令’實(shí)施后高檔樓盤的需求相應(yīng)會有一些減少。但這些變化還不足以拉動高檔樓盤價格下降，從而影響整個樓市”，林增杰說。

　　(來源：中國證券報 作者：孫曉勝）