中新網(wǎng)7月13日電 《上海證券報》12日證實，建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》已經(jīng)簽發(fā)，“90平米占70%”的謎團終于解開。與一個多月前九部委“十五條”樓市調(diào)控細則中的嚴格量化要求不同，這一次的建設(shè)部165號解釋性文件對住房結(jié)構(gòu)比例給出了稍顯寬松和具有彈性的政策口徑。
一、90平方米套型建筑面積為單套住房的建筑面積
規(guī)定：根據(jù)165號文件，90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
文件指出，各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設(shè)計條件，確定套型結(jié)構(gòu)比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)不得出具審查合格書，建設(shè)主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。
點評：香港一家外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資深建筑師評價，以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實是簡化了評估標準，同時對90平方米的實際要求更加嚴格。
因為，按照建設(shè)部此前的解釋，從測算方式上看，套型建筑面積的參照指標是標準層的建筑面積，不包括車庫、花園、物業(yè)管理用房、會所、裙房等各種配套的建筑面積。如果以套型建筑面積要求90平方米，開發(fā)商進入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標可能超過90平方米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開發(fā)商可能尋找做大面積的空間變得更小。
二、70%比例適用于年度城市開發(fā)總量
規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(包括縣城，下同)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。
同時，各地應(yīng)根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。
點評：此前，關(guān)于新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的說法，曾經(jīng)被開發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進而引發(fā)大量房地產(chǎn)開發(fā)項目暫停進度、靜待說法。同時，北京等地市場一度出現(xiàn)市中心大戶型一房難求的局面，也因此直接引發(fā)了地方政府和開發(fā)商向中央集中表態(tài)，申請再議。
調(diào)整后的細則明確了最終執(zhí)行辦法，顯然考慮了眾多市場人士反映的現(xiàn)實情況，將一部分政策調(diào)整權(quán)回歸地方政府，支持地方彈性控制。根據(jù)新規(guī)定，市中心等高檔商品房可能不被硬性要求70%以上面積都開發(fā)小戶型。
三、未取得許可證項目各地自定
規(guī)定：對于6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，165號文件提出要“妥善處理”。
經(jīng)當?shù)卣鞔_需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項目，其規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖須按要求進行調(diào)整，送相關(guān)部門重新審查合格并辦理相關(guān)調(diào)整手續(xù)后，建設(shè)主管部門方可發(fā)放施工許可證。
另外，165號文件要求重點調(diào)整三類項目：過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目；在土地出讓時約定了銷售價位、套型面積等控制性要求，但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項目；以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項目。
點評：對于這一要求，一些專家表達了不同的觀點。上海房地產(chǎn)專家印堃華表示，已經(jīng)通過了規(guī)劃設(shè)計方案的項目，如果要求變更，需要政府出具強有力的變更依據(jù)，否則有涉嫌侵權(quán)的可能。
而具體由哪些依據(jù)出發(fā)界定是否需要更改規(guī)劃，新政策其實沒有進一步明確給出標準。另有一些專家稱，文件規(guī)定了重點調(diào)整的三類項目，或許可以得出結(jié)論，不在這三類中的房地產(chǎn)開發(fā)項目，即使是6月1日前沒有拿到施工許可證，都可能免予一定的變更期限。
四、土地出讓前須提供規(guī)劃
規(guī)定：城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地，明確提出住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積)兩項強制性指標。
文件還稱，年度土地供應(yīng)計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。
點評：中低價商品房等用地集中安排小戶型的說法，正應(yīng)驗了多數(shù)開發(fā)商的預(yù)判，即用經(jīng)濟適用房和中低價房中的小戶型抵充70%的城市總量指標�！斑@種做法是正確的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高參表示。
但也有開發(fā)商置疑，新的招拍掛項目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進行透明操作，但對于大多數(shù)囤積在開發(fā)商手中的閑置土地來說，可能通過更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策，可操作性就有可能降低。
五、違規(guī)建房將被沒收
規(guī)定：165號文件強調(diào)，當前將重點查處套型建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計、施工、開發(fā)、監(jiān)理方面的違規(guī)行為。
其中包括：開發(fā)建設(shè)單位不按照批準的規(guī)劃設(shè)計條件委托設(shè)計；明示或暗示設(shè)計單位違反設(shè)計規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結(jié)構(gòu)的要求；在建設(shè)過程中擅自變更設(shè)計，違反套型結(jié)構(gòu)等行為。
另如設(shè)計單位接受開發(fā)建設(shè)單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規(guī)、技術(shù)標準進行設(shè)計，或采用不正當技術(shù)手段規(guī)避有關(guān)規(guī)劃控制性要求，或向建設(shè)單位提供與審查合格的施工圖設(shè)計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。
文件還特別強調(diào)，對違規(guī)建設(shè)的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。
點評：對此，由于此前不少開發(fā)商“上有政策、下有對策”，對于樓盤規(guī)避新政想了很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細則，是保證政策得以落實的關(guān)鍵。而最終能否在房地產(chǎn)市場上起到預(yù)期的調(diào)控目的，則要看地方政府下一步的執(zhí)行情況。(于兵兵 于祥明）
