分析人士提醒，從2006年年報(bào)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，投資者在篩選房地產(chǎn)股的時(shí)候要學(xué)會(huì)“抓大放小”。
業(yè)績(jī)分化
截至昨日，共有16家房地產(chǎn)上市公司披露了2006年年報(bào)。年報(bào)顯示，盡管2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)不改，但宏觀調(diào)控的負(fù)面影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的2006年業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化。
2006年對(duì)華業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是豐收的一年。年報(bào)顯示，2006年華業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.18億元，與2005年的1136.02萬(wàn)元相比，增幅達(dá)到驚人的938.72%。無(wú)獨(dú)有偶，2006年，新湖創(chuàng)業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.3億元，與2005年4172萬(wàn)元的凈利潤(rùn)相比，增幅高達(dá)213%。而金融街、保利地產(chǎn)等龍頭房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)也表現(xiàn)不俗，凈利潤(rùn)同比增幅分別達(dá)到28.5%和61.92%。
但對(duì)于萬(wàn)通先鋒等公司而言，2006年的日子卻不是那么好過(guò)。年報(bào)顯示，2006年萬(wàn)通先鋒實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2917萬(wàn)元, 同比下降了27.8%。此外，陽(yáng)光股份2006年也僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8708萬(wàn)元，與2005年1.198億元相比，下滑了27.3%。
造成業(yè)績(jī)分化的主要原因之一是宏觀調(diào)控的深入。萬(wàn)通先鋒在年報(bào)中表示，由于報(bào)告期內(nèi)國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。分析師則指出，盡管宏觀調(diào)控目前還沒(méi)有拉回房地產(chǎn)市場(chǎng)的“牛頭”，但從成交量逐步萎縮的情況來(lái)看，已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售造成了一定影響，尤其是那些中小型開(kāi)發(fā)商�？梢灶A(yù)計(jì)，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)的房地產(chǎn)上市公司，未來(lái)業(yè)績(jī)因這種影響而產(chǎn)生劇烈波動(dòng)的可能性會(huì)加大。
造成業(yè)績(jī)分化的另一個(gè)主要原因在于房地產(chǎn)上市公司特殊的收入確認(rèn)規(guī)則。興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師任壯表示，與別的行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的收入并不在收到購(gòu)房款時(shí)確認(rèn)，而是以竣工結(jié)算為依據(jù)，也就是說(shuō)，售房時(shí)的收入要到交房時(shí)才能確認(rèn)。以華業(yè)地產(chǎn)為例，公司業(yè)績(jī)井噴完全是因?yàn)槠煜路康禺a(chǎn)項(xiàng)目“華業(yè)·玫瑰東方園”一期住宅竣工結(jié)算，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入11.08億元，占全年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的98.9%。而萬(wàn)通先鋒則表示，2006年業(yè)績(jī)下滑主要原因在于公司及控股子公司正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目尚不具備收入確認(rèn)條件。分析師指出，對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司而言，單個(gè)項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)波動(dòng)的影響過(guò)大，因此，在分析此類(lèi)上市公司時(shí)不能僅憑一年的業(yè)績(jī)下定論，詳細(xì)了解公司所擁有的項(xiàng)目情況才是關(guān)鍵。
注意異動(dòng)指標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)特殊的收入確認(rèn)方式，使得年報(bào)中一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變得尤為重要，那就是“預(yù)收賬款”。分析師表示，房地產(chǎn)公司已銷(xiāo)售取得的款項(xiàng)，由于會(huì)計(jì)規(guī)則要求暫不能確認(rèn)為收入而記入預(yù)收賬款項(xiàng)目，這不僅代表著公司目前的銷(xiāo)售狀況，更是直接影響到公司未來(lái)的業(yè)績(jī)體現(xiàn)。而從年報(bào)來(lái)看，這個(gè)指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯的分化。
房地產(chǎn)龍頭上市公司這個(gè)指標(biāo)依然保持強(qiáng)勢(shì)，顯示出他們美好的前景。金融街2006年期末的預(yù)收賬款余額為12.88億元，比2005年期末的9.49億元增加了35.72%；保利地產(chǎn)2006年期末的預(yù)收賬款余額達(dá)到49.22億元，比2005年期末的20億元增加了146.1%。但對(duì)于部分中小型房地產(chǎn)上市公司而言，這個(gè)指標(biāo)正在迅速縮水。以光華控股為例，2006年期末的預(yù)收賬款余額為32.4萬(wàn)元，比2005年期末的7739萬(wàn)元下滑了99.58%，銀基發(fā)展、華業(yè)地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)等公司的預(yù)收賬款余額下滑幅度也達(dá)到了50%以上。
此外，一個(gè)較少被人關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)“應(yīng)付賬款”也在悄悄發(fā)生著變化。以金融街為例，2006年期末的應(yīng)付賬款余額達(dá)到12.05億元，比2005年期末增加了148%，幾乎與預(yù)收賬款余額相當(dāng)。分析師指出，房地產(chǎn)公司的應(yīng)付賬款其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金吃緊的時(shí)候，投資者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析應(yīng)付賬款的賬齡結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)防其中蘊(yùn)涵的投資風(fēng)險(xiǎn)。
圈地沖動(dòng)不減
盡管宏觀調(diào)控鼓點(diǎn)正急，但房地產(chǎn)上市公司募資圈地的行動(dòng)卻越發(fā)密集。保利地產(chǎn)在公布年報(bào)的同時(shí)發(fā)布公告稱(chēng)，公司2007年度擬增發(fā)不超過(guò)3.5億股新股，募集資金主要用于投資公司9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目, 項(xiàng)目計(jì)劃總投資134億元，另有部分資金用于公司項(xiàng)目拓展。中糧地產(chǎn)也計(jì)劃以配股的方式募集資金，收購(gòu)大股東的地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。
分析師指出，對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的募資圈地，投資者要從兩個(gè)角度去分析。一方面，在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌在所難免，因此，增強(qiáng)實(shí)力在洗牌中占據(jù)主動(dòng)權(quán)十分重要，如果上市公司能成功募集資金，投向具有很大潛力的項(xiàng)目，對(duì)于上市公司拓展未來(lái)發(fā)展空間具有重要意義。另一方面，投資者也要清醒地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)“火爆”已經(jīng)不同以往，此時(shí)上市公司募集資金投向地產(chǎn)具有相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)具體項(xiàng)目仍要具體分析，不可簡(jiǎn)單地將增資圈地視為利好。
“現(xiàn)在很多人喜歡簡(jiǎn)單用開(kāi)工面積來(lái)判斷房地產(chǎn)上市公司未來(lái)發(fā)展，這是片面的看法。要知道，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，開(kāi)工面積也有可能最后成為爛尾樓。其實(shí)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的公司治理比大量的土地儲(chǔ)備要重要得多�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。(李良)
