本期主持人：潘昭暉 劉永春

　　文字整理：潘昭暉

　　主持人語

　　5月2日，歷時(shí)4天的中國長沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會完美落幕，據(jù)長沙市房產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本屆房交會各類房屋總成交2671套，總成交面積27.9萬平方米，總成交金額達(dá)11.71億元。其中各類房屋實(shí)際總成交680套，與26屆房交會相比增長了近24%。這是一個(gè)了不起的數(shù)據(jù)，在接連幾期關(guān)注了樓市發(fā)展趨勢之后，我們公認(rèn)，市場的小陽春態(tài)勢已不容否認(rèn)，接下來，我們將關(guān)注的目光投向了產(chǎn)品形態(tài)上。

　　房交會歷來被譽(yù)為長沙樓市的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，作為處在樓市調(diào)整期的2009年首次大型房展，一系列的數(shù)字均表明，長沙樓市全面回暖。那么，房交會之后，長沙樓市未來的走勢究竟如何？產(chǎn)品的發(fā)展趨勢又會是怎樣的？我們希望聽聽各位的看法。這次請來的嘉賓都非常有特色，都是各種產(chǎn)品形態(tài)的領(lǐng)軍人物——有綠城這樣的外來住宅標(biāo)桿，有萬象新天這樣的高層公寓標(biāo)桿，有好望谷這樣的本土別墅標(biāo)桿，有盛世華章這樣的個(gè)性探索標(biāo)桿，涉及到純別墅社區(qū)、花園洋房、公寓高層等各個(gè)產(chǎn)品層面，每一個(gè)樓盤都可以很好地展開探討。

　　我們希望，今天《廣廈會客廳》聊的話題，對長沙樓市產(chǎn)品形態(tài)，會有提質(zhì)五年的影響。

　　市場　樓市已全面回暖

　　羅飛虹(好望谷副總經(jīng)理)：去年冬天樓市大氣候整體都不好，在今年過年之后，大家的消費(fèi)信心起了變化，業(yè)內(nèi)評價(jià)是經(jīng)濟(jì)沒見底，還是小陽春。我認(rèn)為，不管是真正的春天還是小陽春，咱們也不能錯(cuò)失這個(gè)機(jī)會，還是要把握這個(gè)機(jī)會。談到房交會后的樓市走勢，我認(rèn)為房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會是一個(gè)夕陽產(chǎn)業(yè)，總是有人要住房子的。作為一個(gè)省會城市，剛性需求是確實(shí)存在的，很多人愿意來省會置業(yè)，何況長沙市的房價(jià)還是比較低，我認(rèn)為長沙房價(jià)還是有上漲的空間的。

　　祝海(湖南綠城總經(jīng)理助理)：這次房交會成交量火爆是意料之內(nèi)的。全國第一季度從3月下旬開始，高端樓盤已經(jīng)開始回暖，那時(shí)我就想到房交會肯定會很火爆。但是，長沙的情況比較特殊，一是房交會上肯定以打折為主，二是參與重在品牌的宣傳。那么，在房交會上打折促銷是很正常的，成交量肯定也會火。

　　原因？一是去年被壓抑的剛性需求客戶出手了；二是股市回暖，樓市可以說是真的已經(jīng)回暖了，股市點(diǎn)數(shù)也有上漲和突破。從國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，今年上半年除非世界經(jīng)濟(jì)形勢有大的好轉(zhuǎn)，國家肯定不會出臺打壓房地產(chǎn)市場的政策。樓市現(xiàn)在比較穩(wěn)定的狀態(tài)有可能得到延續(xù)，三、四月份我還有擔(dān)心，現(xiàn)在看來整個(gè)形勢是一片大好。

　　產(chǎn)品　長沙建造水平需要提高

　　羅飛虹：長沙樓市有個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，在競爭之后，尤其有這么多外來品牌開發(fā)商進(jìn)駐長沙，房價(jià)卻始終漲不起來。外來開發(fā)商也覺得很奇怪，他們來到長沙，就是與他們在其他地方建造的產(chǎn)品不一樣，這說明湖南的建筑品質(zhì)很低。

　　消費(fèi)者都以為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，開發(fā)商是奸商。其實(shí)，開發(fā)商最累，要做自己滿意的產(chǎn)品實(shí)在太難了。我認(rèn)為湖南房地產(chǎn)行業(yè)在未來應(yīng)該進(jìn)入品質(zhì)化道路。我們也在醞釀下一步要做什么，下一步我計(jì)劃在前期基礎(chǔ)上，走專業(yè)化道路。

　　陳崗(萬象新天副總經(jīng)理)：我一直做營銷，也一直在考慮，現(xiàn)在樓市的產(chǎn)品是不是我們想要的房子，是不是我們想要的產(chǎn)品？城市是需要建設(shè)的，建設(shè)階段要一步一步走，在這個(gè)過程中需要開發(fā)商負(fù)責(zé)，但是，也需要施工隊(duì)有水平、有責(zé)任感。

　　一個(gè)房子需要很多方面來做配套，對于開發(fā)商來說，今天做A產(chǎn)品，明天做B產(chǎn)品，也可能是做一種嘗試，不斷地優(yōu)化產(chǎn)品。我認(rèn)為做產(chǎn)品優(yōu)化真的太難了，在長沙目前的樓市，建造施工的成本其實(shí)是被卡住了。換句話說，做70分的品質(zhì)只要70分的成本，做100分的品質(zhì)就要100分的成本，并且邊際成本也會增加得特別快。

　　祝海：從產(chǎn)品來看，長沙樓市講到產(chǎn)品真的是一個(gè)比較特殊的狀態(tài)。首先，大家都覺得長沙是一個(gè)價(jià)格洼地，很有空間。所以，很多開發(fā)商進(jìn)來。現(xiàn)在到了戰(zhàn)國時(shí)代，但大家占的市場份額都不是太大。市場供應(yīng)量卻很大。在這兩點(diǎn)齊頭并行的情況下，長沙房價(jià)就上不去。那么，大家都說長沙樓市的品質(zhì)不高，長沙人消費(fèi)取向是不一樣的，長沙的消費(fèi)者更看中價(jià)格一些。競爭激烈之后，長沙樓市也慢慢在培養(yǎng)注重樓盤品質(zhì)了，當(dāng)然也還有開發(fā)商在繼續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)。那么，在下一個(gè)階段，我認(rèn)為經(jīng)過這一波的啟迪，四五年后的長沙房地產(chǎn)品質(zhì)應(yīng)該會慢慢上來。

　　趨勢　街坊情結(jié)開始回歸

　　羅飛虹：我們準(zhǔn)備在遠(yuǎn)離市區(qū)的地段做一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目類似于“華僑城”的項(xiàng)目，準(zhǔn)備放在長沙縣境內(nèi)來做。如果樓市持續(xù)樂觀，銷售得好的話，下一步的投入可能就會多一些。

　　祝海：綠城以前專注做產(chǎn)品，現(xiàn)在意識到精裝修是一個(gè)趨勢，綠城在杭州也開始做精裝修了。綠城每年都會請專業(yè)的調(diào)查公司調(diào)查滿意度，客戶對綠城的滿意度是越來越高，也希望綠城做精裝修項(xiàng)目。

　　長沙的產(chǎn)品形態(tài)從風(fēng)格來講，已經(jīng)不缺風(fēng)格了，什么風(fēng)格都有。綠城在長沙做了桂花城和青竹園，接下來要做的話，每個(gè)項(xiàng)目和地塊有關(guān)系，要看地塊周邊的環(huán)境，適合做什么項(xiàng)目，就做什么項(xiàng)目。經(jīng)過這一輪的市場洗牌，大的品牌公司肯定在市場上將更有優(yōu)勢。綠城會不斷嘗試開發(fā)新的產(chǎn)品，我們的取向還是做經(jīng)典的住宅，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在還沒有計(jì)劃做商務(wù)樓或是寫字樓。

　　田章(盛世華章營銷總監(jiān))：關(guān)于市場的走勢受三個(gè)條件的限制，一是市場；二是消費(fèi)者；三是開發(fā)商。所以，我們這種夾在消費(fèi)者和開發(fā)商之間的人最難受了。講到公司的下一步發(fā)展，這和公司的儲備項(xiàng)目有關(guān)系，如果公司的儲備是在青竹園附近的話，那我講的東西又不同了。另外，和公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也有關(guān)系，綠城如果拿到別的地塊，可能也不會做別墅，會做和那塊地塊相對稱的產(chǎn)品。我們的考慮，是在長沙建標(biāo)志性的房子。

　　陳崗：作為一個(gè)社區(qū)來說，物質(zhì)生活上來了以后，對精神生活的要求肯定也會越來越高，客戶開始從以前單純地追求外在的品質(zhì)，開始往追求內(nèi)在的品質(zhì)走了。

　　任何東西都是回歸的，以前我們說大區(qū)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在說小區(qū)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在開始強(qiáng)調(diào)街坊情結(jié)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化了。那么，我認(rèn)為，社區(qū)文化這條主線，也是下一階段的一個(gè)走勢。

　　開發(fā)商眼光還是要看長遠(yuǎn)一點(diǎn)，要找到未來的目標(biāo)來做努力，這樣的話對產(chǎn)品形態(tài)方面的思考將會更加到位。我認(rèn)為正確的思路就是做好的產(chǎn)品，賣合適的價(jià)格。