哪些成本在推高房價？如何應(yīng)對閑置房？該怎么看商品房預(yù)售制度？……今年兩會上，這些房地產(chǎn)市場的熱點問題再次引發(fā)關(guān)注。

　　三大推手致房價高企

　　房價成本問題一直是眾人最為關(guān)心的熱點話題，但這一成本具體由哪些要素構(gòu)成，又是哪些要素在起主導(dǎo)作用卻極少被披露。本次兩會上，有政協(xié)委員專門列了一個房價成本清單，并進行了詳細解析。

　　“土地成本、稅費成本和企業(yè)利潤的不斷飆升，是近年來我國房價高企的根源�！比珖�政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印說，當(dāng)前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。我國房價之所以被抬高，與后三大成本不斷飆升有關(guān)。

　　許家印指出，通常情況下，前兩項成本價格變化不大，后三項成本才是真正影響房價的主要變量。目前后三項成本占房屋交易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會上漲。

　　“僅房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達100多項，其成本加起來占到房價的1/3以上，最終這一成本被轉(zhuǎn)嫁給了消費者�！痹S家印委員強調(diào)說。

　　對于如何控制高房價，許家印表示，可以從三個方面入手。一是企業(yè)應(yīng)該合理控制利潤；二是地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價過快上漲。三是國家要完善房地產(chǎn)稅費體系，取消不合理稅費。

　　取消商品房預(yù)售制度基礎(chǔ)已經(jīng)具備

　　有關(guān)商品房預(yù)售話題也再度成為關(guān)注熱點。近年來一直有代表委員建議取消該制度，其中最受關(guān)注的是在十屆全國人大四次會議上，33位代表建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。民革中央今年在其所提的名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。適時果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場不規(guī)范的重要舉措。

　　民革中央認為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅實的基礎(chǔ)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，商品房預(yù)售制度已不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和實踐的需要；另一方面金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補缺預(yù)售商品房籌資的功能；此外，房地產(chǎn)開發(fā)商積累了一定的實力，具備了駕馭資金項目運作的能力，對預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱。

　　開征不動產(chǎn)空置稅抑制過度投資

　　關(guān)于如何應(yīng)對空置房問題，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海建議，對長期閑置房屋的業(yè)主征收不動產(chǎn)空置稅。

　　郭松海委員說，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%；其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%。如按2007年全國商品房均價估算，商品房占壓資金約6000億元。

　　郭松海介紹說，當(dāng)前，上海、北京、大連、杭州、青島等地成片的中高檔公寓成為“有主無人住，夜晚不見光”的黑樓。這種行為過多地占有了公共的土地資源，導(dǎo)致資源緊張，價格上漲，其消費行為產(chǎn)生了外部負效應(yīng)，為此應(yīng)付出相應(yīng)成本。我們要學(xué)習(xí)法國近年來在大城市征收的房屋空置稅的經(jīng)驗，其稅收集中在那些收入高，房產(chǎn)多而空置，造成資源浪費的人身上。

　　“對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，可以考慮開征不動產(chǎn)閑置稅，這樣有利于抑制過度投資需求。與此同時，對開發(fā)商竣工驗收后的商品房空置一段合理時間如一年或兩年后，也應(yīng)認定其為閑置房屋，這樣可以打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽的美夢，迫其降價促銷，有利于增加市場的有效供給�！惫�松海說。