宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷必然在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上有所反映。對(duì)截至23日披露年報(bào)的77家上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2008年年末這些公司預(yù)收賬款合計(jì)為219億元，比上半年末的263億元下降16.73%，比2007年末的265億元下降17.36%；而其中12家房地產(chǎn)公司2008年末預(yù)收賬款為165億元，比上半年末的218億元下降32.12%，比2007年的227億元下降27.31%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，受宏觀調(diào)控及國(guó)外金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從2007年四季度開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整并持續(xù)低迷，價(jià)量齊跌，這必然影響房地產(chǎn)類公司的經(jīng)營(yíng)，預(yù)收款的下降就是表現(xiàn)之一，而預(yù)收款下降有可能影響到房地類上市公司未來(lái)的收入確認(rèn)。

　　預(yù)收款下降逾三成

　　統(tǒng)計(jì)表明，12家已披露年報(bào)的房地產(chǎn)類公司2008年末預(yù)收賬款為165億元，比上半年末的218億元下降32.12%，比2007年的227億元下降27.31%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于已披露年報(bào)的77家上市公司16.73%和17.36%的平均數(shù)。東吳證券有關(guān)分析師認(rèn)為，這明確表示了2008年房地產(chǎn)類公司房產(chǎn)的預(yù)售狀況下滑，成交量減少，價(jià)格下跌。

　　進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在預(yù)收款下降的同時(shí)，短期借款卻增加了。這12家公司2008年年末短期借款總計(jì)為41.38億元，比2008年中期的36.53億元增長(zhǎng)13.29%，與2007年年末的41.70億元基本持平。東海證券有關(guān)認(rèn)士表示，由于項(xiàng)目一旦開(kāi)工很難停下，因此在預(yù)收款減少的情況下，加大直接融資是必然的選擇，也是經(jīng)營(yíng)環(huán)境趨緊的反映。

　　事實(shí)上，有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2008年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。從商品住宅成交面積指標(biāo)來(lái)看，2008年北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州(1-11月)同比下降38.2%，同時(shí)，成交價(jià)格也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

　　預(yù)收款凈利之比逐年下降

　　目前房地產(chǎn)基本都采取預(yù)售的辦法，根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定，預(yù)售房收入必須在房地產(chǎn)交付使用后才能進(jìn)行結(jié)算并確認(rèn)為公司的收入。在沒(méi)有交付使用前公司所收到的預(yù)售款只能作為負(fù)債放在預(yù)收款科目。

　　不過(guò)，中原證券分析師表示，盡管不能立即確認(rèn)為上市公司的收入，但預(yù)收款的變化對(duì)分析房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況甚至對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣情況都具有重要意義。一家公司在期末預(yù)收款越多，表明其在未來(lái)可以確認(rèn)的收入及帶來(lái)的利潤(rùn)就會(huì)越多，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也可能大幅增長(zhǎng)。

　　這12家公司的凈利潤(rùn)合計(jì)2008年末為66.62億元，2008年中期為33.39億元，2007年末為37.19億元，2006年末為9.07億元，2005年末為4.79億元，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度十分明顯。但從預(yù)收款與凈利潤(rùn)比來(lái)看，2008年年末為2.48倍，2008年中期為6.53倍，2007年年末為6.10倍，2006年末為12.87倍，2005年為10.49億元。由此可以看出，從2006年以來(lái)，這一數(shù)字是呈下降趨勢(shì)的。

　　2008年雖然凈利潤(rùn)總和比2007年增長(zhǎng)了近八成，但預(yù)收款與凈利潤(rùn)倍數(shù)看，出現(xiàn)了大幅下降，從6.10倍下降為2.48倍。由此估計(jì)，2009年甚至以后，房地產(chǎn)類公司的業(yè)績(jī)難有大的增長(zhǎng)。