本刊記者在“新凱家園”實地采訪看到。二期建筑標準比一期明顯提高，外墻以彩色墻磚取代涂料，窗戶采用鋁合金材料，小區(qū)還進行了景觀設計。上海城投置地總經(jīng)理俞衛(wèi)中介紹，二期建設成本比一期增加約300元／平方米。公司還將負責“新凱家園”三期項目大型居住區(qū)的建設，后者總建筑面積約115萬平方米。

　　2009年上半年，上海實施“大集團對口大基地”的保障房建設方案，由區(qū)政府負責動遷，國企負責規(guī)劃、設計、施工等。劉海生說，按照這一路徑，從土地動遷到項目開工，比以往縮短半年左右時間，使保障房建設節(jié)奏明顯加快。

　　讓企業(yè)“吃得飽”

　　本刊記者調研發(fā)現(xiàn)，上海保障房建設的“國企模式”之所以能持續(xù)良性運轉，一方面與商品房地價高漲對房企形成的“斥力”有關，另一方面是當?shù)卣�府采取的一系列“減壓”和“激勵”機制，對企業(yè)形成巨大“引力”。

　　近年來，上海土地資源緊缺、地價抬升較快，通過招拍掛程序拿地日漸艱難，一些國企后續(xù)土地儲備狀況不容樂觀。多年來承擔上海舊區(qū)改造及保障房開發(fā)任務的一家房地產公司董事長告訴本刊記者，公司在上海已經(jīng)8年沒有拿地，目前的項目能做3～5年，“做完之后不知道能不能繼續(xù)拿地再做商品房”。

　　上海另一家房地產公司的總經(jīng)理說，公司上一次在市區(qū)拿地是2003年，即使資金充裕，也不想做“地王”，因為保障房項目可以為企業(yè)樹立良好形象，并讓企業(yè)“吃得飽”。

　　本刊記者了解到，上海保障房建設對國企的吸引力逐年增強。2009年9月，上海落實了保障房建設貸款的放款條件、貸款期限和利率優(yōu)惠等多項扶持性金融政策。多位房地產國企負責人告訴記者，銀行貸款占保障房建設資金比例超過六七成，而目前保障房開發(fā)貸款利率一般比基準下浮10%左右。

　　此外，為盤活市中心“退二進三”、規(guī)劃調整等原因造成的存量土地，上海近年來規(guī)定對符合標準的企業(yè)提供兩幅地塊分別獨立建設商品房和經(jīng)適房，兩幅地塊一并以邀請招標的方式確定建設單位；在同一宗地塊上既建商品房，又建經(jīng)適房的，采用邀請招標方式確定建設單位。這一“配建”模式對企業(yè)產生激勵作用。

　　“由誰來建設”

　　房地產專家、上海市經(jīng)濟管理干部學院教授朱林興認為，目前各地保障房建設計劃已明確，但“由誰來建設”是一個急需解決的問題。

　　業(yè)內人士建議，國資監(jiān)管部門應明確規(guī)定，將開發(fā)中小套型商品房、保障房列為國有房企的主要發(fā)展方向；并將此條列入規(guī)范國有房地產企業(yè)經(jīng)營和投資行為的必要措施，將開發(fā)保障房作為考核的剛性指標。

　　同時，設定合理的保障房造價，尋求贏利性項目和公益性項目“適當均衡”。合理核定保障房建造成本和利潤率，兼顧建筑成本波動、成本回收周期等外部因素，并使合理的節(jié)約成本回歸企業(yè)。這樣，在造價既定情況下，充分激勵企業(yè)通過優(yōu)化管理來降低成本、擴大贏利空間。

　　在條件成熟的情況下，還可規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)凡開發(fā)贏利性項目，必須承擔相應的保障房開發(fā)；將保障房的開發(fā)量作為土地招投標、核定企業(yè)資質和年檢等的重要依據(jù)。