房價高漲的時代,樓市已然成了投資客的樂園。投資、投機性購房行為的劇增也被普遍認為是推高房價的罪魁禍?zhǔn)�。即使在部分投資因為政策收緊預(yù)期而提前開始出貨的3月,據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前北京投資購房比例仍達到了20%；上海甚至高達26%；廣州約為17%、深圳約為22%、天津為15%。

　　顯然,抑制投資、投機需求一直是本輪樓市調(diào)控的核心內(nèi)容之一。但經(jīng)歷了年初一段時間的低迷后,從二三月開始,以二三線城市為發(fā)端,房價又開始新一輪的上漲,顯示前期調(diào)控效果并不理想。14日后政策接連出臺打壓樓市,業(yè)內(nèi)對新出臺政策的執(zhí)行力度及效果,曾一度提出質(zhì)疑,但昨日銀監(jiān)會官員出面解釋了二套房認定規(guī)則,對這一規(guī)則的明晰大大擠占了投資空間,顯示出此次調(diào)整的強硬態(tài)度。

　　政策直接打擊樓市投資市場

　　而據(jù)央行近日披露的貸款流向數(shù)據(jù),一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點。這一數(shù)據(jù)充分說明,房價高漲背后信貸資金推動因素明顯。這也為在增加供應(yīng)短期內(nèi)無法見效、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收仍需時日背景下,直接有效地抑制房價上漲,指明了方向。

　　從4月15日國務(wù)院發(fā)布購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買二套房首付不得低于50%,利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的則大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日,國務(wù)院又要求對樓價上漲過快的一線地區(qū)暫停發(fā)放第三套住房貸款；再到昨日有權(quán)威人士透露,將采取最嚴格的二套房認定,即以借款人實際持有房屋數(shù)量為準(zhǔn),而非現(xiàn)行以銀行信貸記錄為準(zhǔn)。近期從信貸角度進行的樓市調(diào)控政策如暴風(fēng)驟雨一般席卷了整個樓市。

　　消息傳出后,各地成交量迅速回落,部分城市房價出現(xiàn)議價空間,深圳等投資客集中的重點城市也開始有投資客拋售手中物業(yè),甚至有人預(yù)測,中國樓市全民投資的時代已告終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士指出,此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大,也是以往政策所從未出現(xiàn)過的,市場出現(xiàn)如此反應(yīng)也不意外。

　　景博行昨日推出的新政分析報告指出,新政對投資客打擊力度相當(dāng)大,中央已吸取以前調(diào)控的教訓(xùn),把自住、改善、投資、投機類型都全部考慮周到,每個政策下來都環(huán)環(huán)相扣。

　　首次購房需求得到充分考慮

　　雖然樓市調(diào)控劇烈,但對于首套置業(yè)者調(diào)控還是給足了空間。雖然首付增加,但月供和利息相應(yīng)降低,而且首次置業(yè)者一般不會買90平方米以上的房子,因此新政對其影響不大。此外由于新政迫使部分二套房以上購房者離開市場,房源相應(yīng)增加,首次購房者需求緊張局面反而得到緩和。

　　而對改善性需求來說,由于一手樓市70%買家屬于改善性,而這部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制,入市門檻提高,因此新政大大抑制了二次及以上購房者的需求,使市場進入新一輪的觀望期。

　　對于重點打擊的投資、投機性置業(yè)者,嚴控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款,對炒房將有非常大的打擊效力。但報告也指出,豪宅市場的投資客由于其購買力強勁,即便是在政策出臺之前,這些客戶的首付也大多達到了40%至50%,因此受新政影響不大。

　　一個值得注意的現(xiàn)象是,雖然一些小投資客在新政逼迫下將離開樓市,但部分實力雄厚、經(jīng)歷了幾輪房價起伏的大投資客眼下卻似乎并不著急。世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平表示,長期在房地產(chǎn)市場浸染,很多投資客非常敏感,目前的政策調(diào)控也在他們的“預(yù)料之中”,部分投資客從3月份“兩會”期間他們就已經(jīng)開始出售房產(chǎn),“他們手中的供款還比較充足,只要不斷供就不會恐慌”。

　　景博行分析師還表示,目前新政力度雖然很大,但投資客和開發(fā)商仍有辦法應(yīng)對。如投資客可以轉(zhuǎn)移去價格洼地掘金,開發(fā)商也可以采取為購房者暫時墊付首款；用價格優(yōu)惠抵消利率上��；分期付清房款等辦法。因此業(yè)內(nèi)人士稱,新政究竟能否將投資客逼出樓市,是否意味著炒房時代的暫告段落,一切還得觀察后續(xù)政策落實以及市場消化情況。(記者盧軼)

　　●廣州投資客向價格洼地轉(zhuǎn)移

　　最新發(fā)布的廣州市房地產(chǎn)藍皮書的抽樣數(shù)據(jù)顯示,廣州市內(nèi)戶籍人口購房占總成交宗數(shù)和面積的六成左右,而非廣州戶籍人群購房宗數(shù)和面積基本達到了商品房市場的四成。業(yè)界人士認為,新政會讓“全民炒房”時代結(jié)束,沖擊最大的是在廣州等房價飆升的一線城市投資客們。

　　新政出臺后,在廣州擁有多套房產(chǎn)的資深投資客陳先生說,對于很多由于去年行情好就沖入樓市的炒房人來說,如果不是資金很寬裕的話,即便今年房價維持這個價位不跌,他們也會挺不住,很可能會出貨。

　　實際上,這一猜測正在逐漸應(yīng)驗,一些敏感的投資客已開始放盤拋售。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘告訴記者,在投資客較多的珠江新城,個別業(yè)主有議價松動的跡象,還出現(xiàn)了個別客戶退訂觀望的情況。記者了解到,有珠江新城投資客放盤價直降2000元/平方米。