把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌

　　高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的禍害是顯而易見(jiàn)的。筆者想強(qiáng)調(diào)的是，一定要放棄開(kāi)發(fā)商會(huì)屈從一般壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)政策幻想,原因是開(kāi)發(fā)商有經(jīng)濟(jì)誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產(chǎn)的政策。政府必須另起爐灶才能把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌。

　　筆者自2006年10月起已多次建議，中國(guó)政府應(yīng)另起爐灶，直接牽頭發(fā)展大量可銷售公營(yíng)房屋，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入所需競(jìng)爭(zhēng)及增強(qiáng)政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力�？紤]到中低收入群的支付能力，公營(yíng)房屋量必須夠大才足以牽制私營(yíng)房?jī)r(jià)的同時(shí)必須維持一定鼓勵(lì)國(guó)民奮發(fā)向上的動(dòng)力。筆者建議中長(zhǎng)期的新房供應(yīng)量分配應(yīng)約為：10%為廉租房給低收入國(guó)民；15%為經(jīng)適房給中低收入國(guó)民；45%為政府直接發(fā)展的兩限房給中至中高收入國(guó)民；余下30%則為私營(yíng)商品房給高收入國(guó)民及海外買家。

　　為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會(huì)增加國(guó)家財(cái)政壓力，未來(lái)隨通脹加租的障礙亦會(huì)造成國(guó)家財(cái)政壓力。因此，在可能范圍內(nèi)，政府應(yīng)鼓勵(lì)甚至輕微補(bǔ)貼中低收入人士購(gòu)買微利甚至沒(méi)利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)適用房，由于是一次買斷，即使是輕微補(bǔ)貼，也不會(huì)造成財(cái)政壓力。

　　為什么在10%廉租房、15%經(jīng)適房之外，還要建設(shè)45%有利潤(rùn)的兩限房呢？原因是現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我們相信每一國(guó)內(nèi)家庭均有權(quán)利在自己國(guó)家以合理價(jià)錢擁有一套屬于自己的房子，則政府是有義務(wù)在市場(chǎng)失效的情況下，以高于建筑成本、低于商品房?jī)r(jià)的價(jià)錢提供足夠供應(yīng)，以協(xié)助此類中至中高收入人士圓置業(yè)之夢(mèng)。

　　由于商品房?jī)r(jià)與成本的差距實(shí)在太大，若以微利的價(jià)格發(fā)售與中高收入人士，反會(huì)造成許多問(wèn)題：如大幅扯低現(xiàn)今的商品房?jī)r(jià)，使已置業(yè)者嚴(yán)重虧損，進(jìn)而增加銀行呆壞賬，嚴(yán)重的甚至引發(fā)房?jī)r(jià)的過(guò)度調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退甚至金融危機(jī)；過(guò)低的價(jià)格亦會(huì)使其成為大規(guī)模舞弊的誘因，使相關(guān)房屋淪為腐敗的溫床。因此，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級(jí)及交通較便利的公營(yíng)房，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營(yíng)房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點(diǎn)略遠(yuǎn)的公營(yíng)房屋。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發(fā)商品房過(guò)度調(diào)整，亦可保持國(guó)民奮發(fā)向上的動(dòng)力。

　　保證公營(yíng)房屋量的公營(yíng)只是第一步，公營(yíng)房?jī)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，中、高檔公營(yíng)房相對(duì)商品房有兩至四成折扣率較為合適。由于有收入限制、轉(zhuǎn)售限制、每戶只可申請(qǐng)一套，根據(jù)地點(diǎn)、設(shè)計(jì)和建造不同，相關(guān)的折扣比率應(yīng)只會(huì)造成商品房?jī)r(jià)輕度調(diào)整。必須強(qiáng)調(diào)的是，上述的折扣率只是用來(lái)計(jì)算首次推出的公營(yíng)房?jī)r(jià)。一旦此價(jià)錢被定下來(lái)，日后的房?jī)r(jià)調(diào)整將按建造成本、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及土地短缺程度調(diào)整，而不是按私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅調(diào)整。新加坡在1991年至1997年期間，就是因?yàn)閭�(gè)別官員誤信市場(chǎng)的定價(jià)能力，以私營(yíng)房?jī)r(jià)的升幅作為公營(yíng)房?jī)r(jià)調(diào)整的一個(gè)重要依據(jù)，結(jié)果允許開(kāi)發(fā)商通過(guò)新房的指標(biāo)性效果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期，以致少量新房的價(jià)格飆升，可拉升約占總存量?jī)沙傻亩�手私營(yíng)房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)公營(yíng)房?jī)r(jià)以上述機(jī)制定下后，政府則可按當(dāng)時(shí)的供求調(diào)整公營(yíng)新房占比的軟指標(biāo)。以公營(yíng)房?jī)r(jià)為硬指標(biāo)、公營(yíng)新房占比為可調(diào)整指標(biāo)的好處是可避免過(guò)大的商品房?jī)r(jià)下調(diào)。當(dāng)然，公營(yíng)新房的占比還是要遠(yuǎn)高于現(xiàn)在，才可協(xié)助大部分國(guó)民圓置業(yè)之夢(mèng)并及足以牽制房?jī)r(jià)的飆升。

　　筆者強(qiáng)調(diào)，公營(yíng)房?jī)r(jià)而不是公營(yíng)房屋量應(yīng)是此設(shè)計(jì)的執(zhí)行指標(biāo)。換言之，當(dāng)政府決定了某一價(jià)錢為其級(jí)別公營(yíng)房的合理售價(jià)，就以此價(jià)錢逐步提供國(guó)民所需房屋量，即使最終建成的公營(yíng)房屋量遠(yuǎn)超或遠(yuǎn)低于筆者粗略估計(jì)的新供應(yīng)量七成占比。以公營(yíng)房?jī)r(jià)為執(zhí)行指標(biāo)并容許公營(yíng)房屋量隨形勢(shì)變動(dòng)的好處是政府可控影響房?jī)r(jià)。

　　若售給中高收入人士的高檔公營(yíng)房?jī)r(jià)為商品房?jī)r(jià)的八折，最糟的情況是商品房?jī)r(jià)只要不跌過(guò)兩成就不足以引起過(guò)度的商品房?jī)r(jià)下調(diào)及其后的惡性循環(huán)。相反，若以房屋量為硬性執(zhí)行指標(biāo)，即使當(dāng)局最終還是會(huì)被迫轉(zhuǎn)回以價(jià)錢為實(shí)際執(zhí)行指標(biāo)，但在改變前的龐大公營(yíng)房屋量指標(biāo)，則很容易在帶有泡沫的商品房地產(chǎn)市場(chǎng)觸發(fā)恐慌性倒售。

　　香港在亞洲金融風(fēng)暴期間就是因?yàn)檎�策失誤而推出一個(gè)連續(xù)十年年均公營(yíng)建屋量“八萬(wàn)五”的硬指標(biāo)，由于此指標(biāo)的制定甚至沒(méi)有基于最基本或簡(jiǎn)單的吸納量估算(計(jì)劃前的整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的年吸納量才兩三萬(wàn))，以致所訂的目標(biāo)遠(yuǎn)超實(shí)際，再加上當(dāng)時(shí)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已充滿泡沫及亞洲金融風(fēng)暴出現(xiàn)，以致觸發(fā)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌，并出現(xiàn)早前累積的投機(jī)性及恐慌性需求之拋售，以致香港房?jī)r(jià)一瀉千里。

　　或許有人認(rèn)為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)大。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商會(huì)用盡一切辦法抵御或消解這些政策的。即使這些政策能造成一手房銷售大跌，開(kāi)發(fā)商仍會(huì)在現(xiàn)價(jià)位死撐至經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)變，由于其具相當(dāng)?shù)某重浤芰�，而�?jīng)濟(jì)其他部分甚至政府也受到此類糾纏所傷，以致通常能捱至政策放寬。屆時(shí)開(kāi)發(fā)商們又可利用之前累積的購(gòu)買力制造一波房?jī)r(jià)飆升，以致房?jī)r(jià)最終還是飆升——中輕度回調(diào)——再飆升的形態(tài)逐步擴(kuò)大市場(chǎng)泡沫。

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積到足夠大的時(shí)候，泡沫將很容易被經(jīng)濟(jì)環(huán)境逆轉(zhuǎn)，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去，后果將很難說(shuō)。

　　作者簡(jiǎn)介:葉秀亮博士出生于廣州,在香港大學(xué)獲取經(jīng)濟(jì)系學(xué)士學(xué)位后,在英國(guó)倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院獲得碩士及博士學(xué)位,曾在香港金融管理局、中銀香港和東亞銀行任職。