主持人：

　　雖說(shuō)這次地王被收回只是國(guó)土部門按照游戲規(guī)則在出牌，但是相信對(duì)于地產(chǎn)的從業(yè)者來(lái)講這個(gè)沖擊是不少。我們來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士的看法。

　　(電話采訪)

　　楊少鋒(聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)：

　　第一方面是大龍地產(chǎn)商拿到這塊地的時(shí)候，本身就是不理性的一個(gè)結(jié)果，凸顯了我們2009年我們土地市場(chǎng)的泡沫。而北京市政府這一次把大龍地產(chǎn)收回來(lái)，那是體現(xiàn)了中央政府在調(diào)控房地產(chǎn)方面的一個(gè)決心，我們預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，國(guó)土資源部門在執(zhí)法這方面還會(huì)有更大的動(dòng)作。所以2010年整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的泡沫，我認(rèn)為會(huì)破滅，整個(gè)房地產(chǎn)的土地市場(chǎng)會(huì)回歸理性。

　　大龍地產(chǎn)拿地的時(shí)候，本身他就是想著拿地王之后再去融資、再去運(yùn)作，他自己本身從大龍地產(chǎn)不管是哪一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，他都沒(méi)有能力去運(yùn)作這塊地。他為什么會(huì)去拍呢？他就希望舉完牌之后拿到地去找其他的企業(yè)說(shuō)，這塊地你們投資，我們一起來(lái)開(kāi)發(fā)吧。但是他當(dāng)時(shí)拿這個(gè)地的時(shí)候，確實(shí)價(jià)格太高了，所以現(xiàn)在誰(shuí)想接這個(gè)盤，都要去考慮一下市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以這也是他為什么拖著不敢跟北京市國(guó)土資源局簽訂土地出讓合同的原因。

　　主持人：

　　如果說(shuō)這個(gè)地王被收回誰(shuí)受到損失，其實(shí)還有一大部分人群，那就是拿有大龍地產(chǎn)股票的這些股民，相信也有不少人是在地王產(chǎn)生之后買進(jìn)的。今天大龍地產(chǎn)是跌停了，他們的損失也是不小。但是究竟什么人最愿意看到地王的出現(xiàn)，這背后有幾種的可能性呢？聽(tīng)聽(tīng)王教授的觀點(diǎn)。

　　王錫鋅：

　　許多房地產(chǎn)專門的研究人士在這一塊做了很多研究，比如說(shuō)在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心的執(zhí)行主任陳杰，他提出了三種最重要的推動(dòng)地王產(chǎn)生的因素。第一個(gè)，他是通過(guò)一種企業(yè)相互的合謀，也就是企企合謀。

　　主持人：

　　企企合謀，他們的共同利益在哪呢？

　　王錫鋅：

　　舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)，如果地王旁邊有很多地產(chǎn)，如果說(shuō)我炒出最高的一個(gè)地王，那么首先廣告效應(yīng)會(huì)讓周圍整個(gè)地塊的房地產(chǎn)都要增值；另外一種地王產(chǎn)生以后又會(huì)直接地拉動(dòng)整個(gè)的地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)槟憧吹揭粋�(gè)地王產(chǎn)生以后，整個(gè)樓面的價(jià)格就3萬(wàn)多了，原來(lái)蓋的那些兩萬(wàn)多的蹭蹭蹭都上去了。

　　主持人：

　　就像順義這塊地一樣，雖然這塊地被收回了，但是周邊在售的房子價(jià)格都上去了。

　　王錫鋅：

　　對(duì)，它的價(jià)格讓你有了預(yù)期。所以，如果有一種共同利益關(guān)系的話，企業(yè)與企業(yè)之間的合謀完全是有可能發(fā)生的。

　　主持人：

　　這是一種可能性。

　　王錫鋅：

　　第二種情形，有的研究專家指出是一種銀行和企業(yè)之間的合謀。這種銀行和企業(yè)之間的合謀，如果說(shuō)在很多企業(yè)那是人們?cè)诓聹y(cè)的話，也許我們?cè)诖簖堈麄�(gè)股東這里面可以看到一些，我們看到首先大龍地產(chǎn)的控股關(guān)系，這里面控股關(guān)系首先有個(gè)國(guó)資背景；接下來(lái)我們看到10大股東里面，首先是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行，接下來(lái)中銀國(guó)際、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司等等，這些其實(shí)都是地產(chǎn)公司的股東，企業(yè)和銀行的合謀在目前的這種拿地以及開(kāi)發(fā)的過(guò)程中非常重要。就像我們看到，大龍它自己的賬面資本，現(xiàn)金大概是3個(gè)多億，它要吃下50個(gè)億靠什么？一定要靠銀行貸款、一定靠資本運(yùn)作、靠融資。銀行和企業(yè)的這種合謀是推動(dòng)地王憑信的一個(gè)很重要的原因。

　　主持人：

　　我們必須得強(qiáng)調(diào)這只是我們根據(jù)專家的觀點(diǎn)來(lái)分析出的幾種可能性，不是一個(gè)定論。還有一個(gè)重要的可能性您還沒(méi)有講到。

　　王錫鋅：

　　可能就是政企之間的合謀。我們看到在一些地方政府對(duì)土地財(cái)政的確是有一定的依賴程度，很顯然如果把地價(jià)抬高，土地的出讓收益就會(huì)增大，如何讓地價(jià)提高？地王會(huì)起到一個(gè)很好的推動(dòng)作用。

　　主持人：

　　依據(jù)什么樣的事實(shí)來(lái)分析得出這樣的一個(gè)結(jié)論呢？有沒(méi)有什么樣的例子可以證明呢？

　　王錫鋅：

　　首先地王對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用完全是可以有一個(gè)很簡(jiǎn)單的邏輯。如果說(shuō)一個(gè)地王出現(xiàn)以后，對(duì)周邊直接帶動(dòng)的是地價(jià)、直接帶動(dòng)的是房?jī)r(jià)，人們對(duì)接下來(lái)地價(jià)的預(yù)期又會(huì)拉高，所以它有一個(gè)邏輯關(guān)系。如果我們從實(shí)際的來(lái)看，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的合謀，其實(shí)我們可以看到廣渠路15號(hào)地塊，這個(gè)地塊當(dāng)時(shí)一度也是一個(gè)地王，但是地王拿下以后，拿地的企業(yè)遲遲不能開(kāi)發(fā)，最后找到了很多的理由，這種所謂合理的原因。最后導(dǎo)致的是，為了這一個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)專門調(diào)整了規(guī)劃，使得建筑樓層能夠增高20米，這樣就可以使得開(kāi)發(fā)商獲取更多的利益。

　　主持人：

　　因?yàn)樗�核算了，如果按照它原有的�?guī)劃，按照它的拍賣價(jià)格，它可能是掙不了錢的，所以要求改規(guī)劃讓它能夠有一部分的收益。在拍的時(shí)候，作為一個(gè)在核算上應(yīng)該非常精細(xì)的一個(gè)企業(yè)來(lái)講，它事先沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到嗎？為什么敢于拿那樣的價(jià)格去拿地呢？

　　王錫鋅：

　　如果真的存在這樣一種預(yù)見(jiàn)的話，只能說(shuō)當(dāng)時(shí)它預(yù)見(jiàn)到了，但是它同時(shí)也知道，當(dāng)時(shí)這樣的一種核算在未來(lái)是可以調(diào)整的。事實(shí)上，在這里這種政和企的合謀，不僅僅表現(xiàn)在有這種直接的讓步和調(diào)整，我們的許多政策還表現(xiàn)在，比如說(shuō)拍地違約的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，或者說(shuō)違約成本比較低。購(gòu)地款首先是押金，有一個(gè)首付，首付現(xiàn)在提高以后也就是3個(gè)月內(nèi)50%，在以前這個(gè)比例是更低的。如果說(shuō)我拍了地，我不能夠要了或者我買不起了，這時(shí)候最多損失的就是一個(gè)訂金，如果我在那個(gè)過(guò)程中能夠拖延，地價(jià)升高了我可以出手。所以在這里面包括對(duì)囤地打擊，我們?cè)瓉?lái)一直有政策，但是政策的落實(shí)還有待去強(qiáng)化。

　　主持人：

　　另外還有，您看去年北京11個(gè)地王的產(chǎn)生，其中一半都是央企或者是國(guó)企的背景，這是值得注意的一點(diǎn)。因?yàn)橛腥嗣枋鲞^(guò)，在拍賣現(xiàn)場(chǎng)如果是民企的，它每拿一個(gè)價(jià)格都會(huì)很緊張，下面一步揭不揭開(kāi)它會(huì)去計(jì)算，但是很多國(guó)企參加……