大戶型影響最大

　　在房地產(chǎn)企業(yè)從事多年高管工作的嚴(yán)先生認(rèn)為,“國11條”的精神仍然是支持和鼓勵首次置業(yè)、購買普通住宅,信貸和稅收優(yōu)惠相對較大,因此中小戶型的普通住宅項目受“國11條”的影響不大,只不過短期內(nèi)會形成觀望。當(dāng)政策消化后,剛性自住普通住宅需求仍然持續(xù)釋放。

　　他還表示,由于政策對非普通住宅、非首次置業(yè)實行信貸和稅收上的限制,改善型需求、投資需求、投機需求等的購房成本有不同程度的提高,大戶型洋房和投資性小戶型公寓項目均受到較大的影響。隨著門檻的提高,投資入市門檻從首付兩成增加到四成,投資者的積極性大大降低,購買大戶型的改善型置業(yè)者將推遲購房計劃,投資小戶型公寓的會選擇放棄投資,陷入觀望。

　　資金可能進入商鋪

　　從投資角度來說,經(jīng)歷2009年市場回暖,特別是年底二手房成交大幅放量之后,大部分資金基本套現(xiàn),這些套現(xiàn)的投資資金在2010年勢必重新尋找投資機會,資金或放棄高位運行的住宅,流向其他渠道。

　　2010年城建投資熱潮持續(xù)進行,東莞“三舊”改造積極展開,舊房拆遷如火如荼。這些舊房物業(yè)將受到投資資金的青睞,資金預(yù)期流入這個市場,但舊房拆遷存在時間上的不確定性,所以投資的操作周期較長。

　　東莞目前大部分資金流均處于高位運行態(tài)勢,政策調(diào)控將處于觀望,但部分中長線投資資金會追隨城建投資熱點,同時出手一些定價較低、投資價值較高的物業(yè),這些資金占市場成交的比例較低。

　　2010年,國家將繼續(xù)擴大內(nèi)需,已經(jīng)批準(zhǔn)三家金融消費公司試點,有望拉動國內(nèi)消費,從而帶動商業(yè)興旺。因此,2010年,投資資金涌入商鋪可能會帶來商鋪投資熱。

　　降價走貨為上策

　　受政策影響,東莞市場將進入短期調(diào)整期。由于剛性需求支撐房價,很多房地產(chǎn)研究機構(gòu)認(rèn)為調(diào)整空間有限。

　　按照這個說法,開發(fā)商可能會調(diào)整銷售節(jié)奏來應(yīng)對。從短期市場調(diào)整帶來的觀望看,開發(fā)商對一些位置較差、產(chǎn)品素質(zhì)相對較低的,產(chǎn)品很可能進行促銷變相降價,在維持市場人氣的同時回籠部分資金。價值較高的產(chǎn)品很可能留待政策逐步消化后再推出,以彌補促銷降價產(chǎn)品損失的利潤。

　　有數(shù)據(jù)顯示,由于2009年10月以來的樓盤開工量巨大,到今年下半年,新貨將大量上市。如果開發(fā)商此時有意變相捂盤,會將產(chǎn)品帶入下半年的激烈競爭中,對銷售反而不利。

　　車德銳認(rèn)為,開發(fā)商應(yīng)綜合評估自身項目的實際情況和年度目標(biāo)任務(wù),選擇推盤時機。總體上而言,從出貨的需求上看,推盤宜早不宜遲。

　　近一兩年,在政策調(diào)控下,中小戶型普通住宅供應(yīng)大幅增加,利潤雖較低,但回籠資金較快。目前東莞大戶型洋房供應(yīng)仍然較大,但高端洋房的供應(yīng)則逐步減少,這些項目和產(chǎn)品依然是開發(fā)利潤的重要組成部分。要想在調(diào)整的政策下尋找新賣點,在規(guī)劃中不要一味跟風(fēng)�？辞逦磥硎袌鲂蝿�,差異化策略值得重點思考。

　　政策雖能帶來短期調(diào)整,但剛性自住的普通住房需求仍然較強。很多項目營銷以價格及成熟的生活配套作為賣點,調(diào)動了購房者的入市積極性。

　　隨著經(jīng)濟的進一步復(fù)蘇,預(yù)計東莞樓市的政策調(diào)控也逐步放松,改善型及投資需求有可能在下半年釋放。調(diào)整大戶洋房價格,有利于降低改善型住房需求的入市門檻。隨著大戶型非普通住宅的供應(yīng)日益減少,購房者和投資者入市積極性會大大提高。

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　　政策出臺脈絡(luò)

　　從2009年12月7日開始,中央對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控逐步加強和明確,政策對樓市的調(diào)控信號持續(xù)釋放。當(dāng)年12月,前后發(fā)布5項政策,讓2010年1月10日發(fā)布“國十一條”顯得順理成章。

　　2009年12月7日,中央經(jīng)濟工作會議給第二年的經(jīng)濟走勢和樓市風(fēng)向定下了基調(diào):繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制等。

　　2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議決定,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,意味著今年二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止。政策意圖很明顯,就是打擊投機需求,平抑投資需求,房地產(chǎn)政策微調(diào)露出苗頭。

　　2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,明確提出繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時,加快保障性住房建設(shè),加強市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　具體提出了4項措施:一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序,加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測,完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　2009年12月17日,財政部、國土部等5部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易�！边@是12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議后推出的第一個具體調(diào)控措施。該措施統(tǒng)一提高了開發(fā)商拿地的首付款,資金壓力有所加大,一方面可以遏制部分炒地、囤地行為,同時也可以促進開發(fā)商加快開發(fā)進度,加快樓盤銷售,回籠資金。達到“國四條”中增加普通商品房的供給的目的。

　　2009年12月22日,財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知,明確規(guī)定了二手房營業(yè)稅征收細則。通知規(guī)定,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　通知下發(fā)后,對于二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計算,整體來說,截至“國11條”出臺前,政策調(diào)控較為溫和,對市場影響效果不明顯。

　　本版撰文南方日報記者姜巖彭子英