30%的投機(jī)率已經(jīng)很高了，但是昨天王石說，據(jù)調(diào)查，有些城市的樓盤，投機(jī)性達(dá)到了三分之二。在國際上，最高的投機(jī)性才是10%，到了20%就越過風(fēng)險線，我國30%的投機(jī)性是什么概念已經(jīng)沒有恰當(dāng)詞匯描述了。用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的政策沒錯，但是，忽略投機(jī)拉動經(jīng)濟(jì)增長，可能就要出問題。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，就是前車之鑒。

　　明年房價回落可能性大

　　NBD：決策層應(yīng)該已經(jīng)意識到房地產(chǎn)業(yè)的問題，因此，在最近的一段時間，針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的政策，那么，2010年的房地產(chǎn)市場會是怎樣呢？

　　曹建海：一些大型國有企業(yè)開始圈地、搶樓宇，一是說明信貸過剩，大部分信貸沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這就說明信貸政策有問題，而且，銀行對資金使用的監(jiān)管也十分不到位；二是也凸顯出國企管理的軟束縛，信貸政策成了廉價政策，賺了是國企的，賠了是銀行的。加上大型國企對市場的影響力比較大，一旦他們瘋狂地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，地價就會迅速上漲。這是最危險的。

　　有統(tǒng)計表明，2007年地方政府出讓土地收入1.3萬億，2009年預(yù)計至少將達(dá)到3.5萬億。由此帶來的問題是，2010年的房價回落的可能性很大，因?yàn)槟壳暗姆績r已經(jīng)太高了，很多消費(fèi)者無法進(jìn)入這個市場。我們說，自2006年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策作用不大，就是因?yàn)闊o論怎么調(diào)控，房價該漲還是要漲的。但是2010年的房價已經(jīng)不可能再有上漲空間了，小概率是上漲，大概率是回落。所以，政府出臺控制措施，會起到作用的。

　　這樣一來，2009年拿地的企業(yè)或者是購買多處房產(chǎn)者，必然就要深套其中，國企乃至部分央企首先陷入資金鏈的困難，而由于他們的相當(dāng)一部分資金來自銀行，銀行就會出現(xiàn)呆壞賬的問題。當(dāng)年很多國企殺到海南，瘋狂炒樓房，很多企業(yè)被套死，最后引起大量壞賬情況，可能會再次上演�，F(xiàn)在，很多城市都在瘋狂地炒地皮、炒樓盤，二三線的城市也參與了。

　　宏觀調(diào)控應(yīng)該防止信貸過快增長，我預(yù)計這方面很快就會發(fā)生變化，或許明年的第一季度就會出現(xiàn)。如果更快，2010年1月份新的信貸政策就出臺，可能還有對土地政策的調(diào)整。明年主要應(yīng)該控制信貸向房地產(chǎn)的流量，合理疏導(dǎo)信貸流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)。最大的麻煩就在于，2009年流入股市和樓市的信貸資金被牢牢套住。很多地方政府與房地產(chǎn)商是利益共同體；現(xiàn)在房地產(chǎn)商把大量的信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行，那么，房地產(chǎn)商與銀行又是一體；如果把個體炒房者加進(jìn)去，就是“四位一體”了。

　　征收物業(yè)稅是個好辦法

　　袁鋼明：房地產(chǎn)的繁榮與信貸量有密切的關(guān)系，如果房價不上升，即使資金量很大，也不會形成投機(jī)炒作風(fēng)潮。關(guān)鍵是，現(xiàn)在對房地產(chǎn)是鼓勵和放松的政策，所以，形成錢跟著政策走。實(shí)際上，資金是條件，不是決定性因素，關(guān)鍵是目前房地產(chǎn)的投機(jī)性太強(qiáng)。從本輪國有企業(yè)大量圈地的情況看，說明國有企業(yè)資金充裕，獲得信貸量很大；二是房地產(chǎn)的盈利前景非�？煽俊�兩個因素缺一不可。

　　五部委的《通知》規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，在我看來，讓房產(chǎn)商繳100%都不是問題。出讓土地具有壟斷優(yōu)勢，打破房地產(chǎn)壟斷，還要中央出臺更務(wù)實(shí)以及真正具有限制性的措施，比如說，建設(shè)保障性住房，讓利百姓；還有，可以規(guī)定凡是拍到了地皮的房產(chǎn)商，每年應(yīng)該拿出一定比例的土地(比如30%)，用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)；或者拿出一定比例的利潤投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果有這樣一些政策出臺，房產(chǎn)投機(jī)性就會大幅度降下來。

　　房地產(chǎn)盡管能帶動建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈條，但作為宏觀調(diào)控部門，不能把拉動經(jīng)濟(jì)的法寶押向房地產(chǎn)，這樣風(fēng)險太大。房地產(chǎn)如果按照目前的狀態(tài)持續(xù)發(fā)展下去，其帶來的副作用是顯而易見的，核心是房價繼續(xù)上漲到了沒人接手的時候，也就是很多投機(jī)性的購房將來賣不出去的時候，銀行貸款在規(guī)定的時間內(nèi)還不上，那就是房地產(chǎn)泡沫徹底崩潰的時候。房地產(chǎn)市場崩潰了，整個經(jīng)濟(jì)就要完了。

　　我們要看清楚目前房地產(chǎn)市場問題的嚴(yán)重程度，在拉動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的同時，已經(jīng)埋伏下更大的風(fēng)險隱患。今后，要控制房地產(chǎn)的風(fēng)險，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高貸款按揭利率，現(xiàn)在買房子很多是靠貸款，貸款買房可以避免通貨膨脹，按揭后的還貸實(shí)際是通脹里的錢。如果利率上漲幅度大于房價上漲幅度，取消7折的貸款優(yōu)惠，占不到便宜，購房量和房價就會落下來。進(jìn)一步說，用控制貸款手段不管用，也就是失效的情況下，我們可以采取征收物業(yè)稅的辦法。像日本當(dāng)年面對房地產(chǎn)泡沫極度膨脹的時候，采用別的辦法都不管用，但用了征收物業(yè)稅的辦法，房價立馬就降下來。一旦征收物業(yè)稅，房子空置的比例就會很快下降。

　　結(jié)束語：兩位專家的分析告訴我們，由信貸拉動的房地產(chǎn)繁榮，某種程度上奠定了2009年經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)。但是，由于天量的信貸滋生了投機(jī)性和土地過度圈占，這必將給2010年帶來極大的風(fēng)險，尤其是資金風(fēng)險。為此，從某種意義上說，化解信貸風(fēng)險可能是明年的主題。

　　對話記者

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞記者：徐奎松

　　對話嘉賓

　　曹建海 社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明 清華大學(xué)世界與中國經(jīng)濟(jì)研究

　　中心研究員