土地的巨大利益

　　但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，企業(yè)的這一說法純屬借口，他認(rèn)為企業(yè)囤地主要是利益驅(qū)動(dòng)�？娕嗟ひ舱J(rèn)為造就囤地現(xiàn)象的主要原因就是土地背后的巨大利益誘惑。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開發(fā)的源頭和生產(chǎn)資料，在現(xiàn)行的土地制度下，位于房地產(chǎn)開發(fā)鏈條頂端的土地本身就具備了極高的價(jià)值。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性特點(diǎn)，土地的儲(chǔ)備量決定著開發(fā)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展以及能否贏得資本市場(chǎng)的助力，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，囤積一定量的土地是開發(fā)企業(yè)維持正常運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵要素。

　　在這樣的背景下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到囤地中來，而且愈演愈烈，“全國(guó)最大地主”的門檻從1000萬(wàn)平方米上升到2000萬(wàn)平方米再上升到3000萬(wàn)平方米，到今年，全國(guó)最大地主恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)5100億平方米。

　　錢多了必須買地

　　今年下半年以來土地市場(chǎng)異�；钴S，各大企業(yè)爭(zhēng)相購(gòu)地，各城市的最高地價(jià)一再被刷新，而這與資本市場(chǎng)的活躍和充裕有密切關(guān)系。

　　“土地市場(chǎng)的活躍與開發(fā)商手中的資金量有很大關(guān)系”，東亞地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，“今年的土地市場(chǎng)和2007年很像，市場(chǎng)銷售形勢(shì)非常好，開發(fā)商手里積蓄了大量資金，這些錢不可能趴在賬面上，必須花出去滾動(dòng)起來，唯一的去處就是買地�！彪m然買了地未必能馬上動(dòng)工開發(fā)，但從企業(yè)行為看，不買地顯然是不行的。

　　中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)營(yíng)業(yè)部總監(jiān)徐東華也認(rèn)為，囤地普遍主要還是因?yàn)殚_發(fā)商不缺錢。2008年，開發(fā)商受“錢荒”影響不太輕易出手拿地，而今年經(jīng)歷了上半年的房地產(chǎn)旺銷，大部分房產(chǎn)商收回了大量資金，加上信貸寬裕，開發(fā)商資金很充裕，再加上對(duì)未來預(yù)期看好，拿地手筆自然加大。

　　不過，采訪中，業(yè)內(nèi)人士均表示，目前開發(fā)商炒地行為還是多集中于二三線城市，一線城市的開發(fā)商會(huì)囤地但不怎么炒地。

　　-影響

　　囤地造成房?jī)r(jià)飆升

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，囤地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，一是土地成本會(huì)不斷增高，資金成本隨時(shí)間發(fā)展而不斷升高，同時(shí)這也是種資源的浪費(fèi)；二是會(huì)對(duì)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)造成困擾，干擾宏觀決策；三是社會(huì)輿論會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成負(fù)面影響；四是加劇土地供不應(yīng)求，造成房?jī)r(jià)攀升。

　　這其中，最重要的就是第四點(diǎn)。

　　盡管部分開發(fā)商代表拒絕承認(rèn)囤地推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，但大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為囤地現(xiàn)象愈演愈烈的確在房?jī)r(jià)上漲中扮演了不可或缺的角色，甚至認(rèn)為囤地是房?jī)r(jià)飆升的根本所在。

　　任啟鑫分析，囤地行為分為主動(dòng)囤地和被動(dòng)囤地兩類，其原因各有不同。由于樓盤定價(jià)往往不是簡(jiǎn)單的成本計(jì)算法，而是參考周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)來制定，因此，囤積優(yōu)質(zhì)地塊往往伴隨著價(jià)值的快速增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)可以從中獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，主動(dòng)囤地的開發(fā)商便是出于此種目的來減慢辦理報(bào)批手續(xù)以及開發(fā)步驟，從而實(shí)現(xiàn)囤積居奇。被動(dòng)囤地的開發(fā)商則有多種原因，在政府未實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)制度前出讓的地塊，很大一部分是因?yàn)榍捌趧?dòng)遷未能及時(shí)完成而被迫囤地。實(shí)行土地“招拍掛”制度后，一些開發(fā)商也是由于過于樂觀地預(yù)估了市場(chǎng)行情，高價(jià)拍地后如快速開發(fā)，將面臨著無(wú)利可圖的窘境，因此不得不放緩開發(fā)步驟，選擇囤地，待區(qū)域價(jià)值提升后再入市銷售。但無(wú)論是任何原因造成的開發(fā)商囤積土地，都會(huì)擾亂市場(chǎng)的正常供需平衡，人為造成供不應(yīng)求的假象，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　繆培丹認(rèn)為，現(xiàn)今的樓市虛高的根本原因就是從土地上表現(xiàn)出來的，2007年大宗地王刺激樓市的投資業(yè)者的購(gòu)房熱情高漲。2008年的金融危機(jī)陰影，將所有地產(chǎn)企業(yè)資金鏈基礎(chǔ)的脆弱顯露無(wú)遺。老地王開始在那里長(zhǎng)草，2009年財(cái)政和貨幣政策放寬，不嚴(yán)格監(jiān)控信貸資金投向，使得信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域來創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)“地王”，再次造成房?jī)r(jià)成本居高不下。并且現(xiàn)今高價(jià)囤地行為，也通過高地價(jià)帶動(dòng)土地周邊在售樓盤價(jià)格高漲。而2009年在新地王不斷涌現(xiàn)的情況下卻出現(xiàn)了商品房的供應(yīng)不足，政府供應(yīng)再多的地都會(huì)被開發(fā)商囤積在手中，形不成真正的供應(yīng)量，那么供不應(yīng)求這種假象就得不到改變，充分地說明了現(xiàn)今樓市的囤地囤房交替現(xiàn)象，是房?jī)r(jià)飆升的根本所在，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫原因所在。