寬松政策和熱錢(qián)聯(lián)手推動(dòng)樓價(jià)

　　在此背后，是過(guò)去12個(gè)月的令人目瞪口呆的香港房?jī)r(jià)走勢(shì)(圖3)。據(jù)瑞銀估算的數(shù)字顯示，2003年年中至2008年夏季，香港住宅價(jià)格上漲超過(guò)一倍，盡管隨后全球危機(jī)爆發(fā)致使房?jī)r(jià)急劇下跌，但最近6個(gè)月又開(kāi)始急速攀升，基本已回升至前高點(diǎn)附近�！笆聦�(shí)上截至7月，香港樓市的漲幅甚至超過(guò)了當(dāng)?shù)毓墒�，鑒于此輪風(fēng)險(xiǎn)偏好推動(dòng)的反彈過(guò)程中股市大漲，樓市的漲幅不容小覷�！�

　　而與之相應(yīng)的是，7月開(kāi)始，滾滾熱錢(qián)融入內(nèi)地樓市。資料顯示，自4月深圳樓市“限外令”解禁以來(lái)，各口岸物業(yè)成交激增，香港人置業(yè)數(shù)量增加兩至三成。而北京多個(gè)高端樓盤(pán)也高調(diào)宣稱(chēng)，近期外資購(gòu)房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客;6月份上海4萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交量達(dá)到306套，超過(guò)前5個(gè)月的成交總和，逾兩成買(mǎi)家來(lái)自境外。

　　熱錢(qián)，是這一輪漲勢(shì)中的關(guān)鍵詞。本月14日央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份外匯儲(chǔ)備增加618億美元。這一數(shù)字，遠(yuǎn)高于貿(mào)易順差和FD I之和�！岸�季度以來(lái)，無(wú)論是EPFR統(tǒng)計(jì)的內(nèi)地及香港股票基金還是無(wú)法解釋的新增外匯儲(chǔ)備都由流出轉(zhuǎn)為流入，而且規(guī)模較大。從周數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年1月底至3月初這段時(shí)間，中國(guó)股票基金出現(xiàn)資金流出，之后便始終是流入狀態(tài)。6月底至7月初，資金出現(xiàn)短暫流出，最近兩周又開(kāi)始大量流入。因此有理由相信近期確實(shí)有大量資金開(kāi)始流入中國(guó)�！敝型墩�策策略研究院曹雪峰表示。

　　其認(rèn)為，國(guó)際資金可能通過(guò)香港市場(chǎng)進(jìn)入中國(guó)。“目前我國(guó)仍然實(shí)行資本項(xiàng)目管制，除了外商直接投資和Q FII等渠道，大量資金通過(guò)虛增貿(mào)易、地下錢(qián)莊等各種途徑間接進(jìn)入中國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于香港與內(nèi)地在地緣和經(jīng)濟(jì)上的密切關(guān)系，國(guó)際資金可能借道香港進(jìn)入內(nèi)地。從EPFR的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，內(nèi)地股票基金和香港股票基金凈流入和凈流出情況幾乎是同步的，不排除有大量國(guó)際資金可能通過(guò)香港進(jìn)入內(nèi)地�！�

　　然而頗具戲劇性的是，活躍于香港的熱錢(qián)同樣有部分來(lái)自?xún)?nèi)地。以恒基地產(chǎn)“天匯(39C on-duit)”項(xiàng)目以每平方英尺71280港元刷新世界住宅售價(jià)新紀(jì)錄為例，該天價(jià)豪宅的買(mǎi)家正來(lái)自?xún)?nèi)地(圖2)，而經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介近日發(fā)布的獨(dú)立統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更揭示，內(nèi)地買(mǎi)家在香港豪宅市場(chǎng)中的作用日益重要。東亞銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧世安昨日接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，大量的熱錢(qián)涌入香港，近期出現(xiàn)豪宅炒賣(mài)現(xiàn)象即與熱錢(qián)有關(guān)。“這些熱錢(qián)一方面是受美國(guó)低利率政策影響，同業(yè)市場(chǎng)利率非常低;另一方面是國(guó)家貸款新增近10萬(wàn)億，這兩方面原因?qū)е聼徨X(qián)由不同渠道進(jìn)入香港。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響是一方面，股票市場(chǎng)受到影響導(dǎo)致價(jià)格也非常高�！�

　　樓市政策繼續(xù)收還是放，這是一個(gè)難題

　　然而現(xiàn)在最令人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題仍是“后事”將會(huì)如何演化？

　　“政府近日推出新的政策限制銀行對(duì)豪宅物業(yè)的貸款，市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)心，政策的收縮，尤其豪宅信貸的收緊對(duì)市場(chǎng)會(huì)有不好的影響。”鄧世安坦陳，香港豪宅市場(chǎng)方面近期波動(dòng)較多，樓價(jià)已恢復(fù)到1997年水平。但其仍樂(lè)觀地認(rèn)為，政府此舉是健康的做法，“這對(duì)中小型房貸影響不是很?chē)?yán)重。至少這一市場(chǎng)仍很健康。我們看到香港家庭供樓的能力，較過(guò)去20年的平均數(shù)仍低些，原因是現(xiàn)在利息過(guò)低。當(dāng)然，現(xiàn)在一部分人也在擔(dān)心利息上升為房地產(chǎn)時(shí)常帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。但總的來(lái)看，美國(guó)加息速度不會(huì)太快，利率在明年的12個(gè)月不會(huì)有太大上升�！�

　　“在香港，市場(chǎng)確實(shí)存在不健康的地方，這是沒(méi)有辦法的事。但相對(duì)于1997年本地資金炒賣(mài)，市場(chǎng)彌漫著非常危險(xiǎn)的樂(lè)觀情緒，現(xiàn)在的情況完全不同。這一輪的炒賣(mài)是由外來(lái)資金帶來(lái)的，盡管本地地產(chǎn)商都覺(jué)得樓價(jià)已經(jīng)到了非常高的水平，但以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)說(shuō)，幫助多過(guò)損害�！编囀腊舱J(rèn)為未來(lái)一年政府在信貸方面應(yīng)該不會(huì)有太多動(dòng)作，因?yàn)樯鐣?huì)中仍有很多需求，政策應(yīng)該只是適當(dāng)?shù)厥站o�！邦A(yù)計(jì)2010年香港的利率將繼續(xù)上升，按揭成本將上升16%，但與1997年不同，那時(shí)的按揭利率高達(dá)14%，香港目前仍保持一個(gè)非常低的基數(shù)，中小型房貸市場(chǎng)仍將比較健康。”

　　與鄧世安的樂(lè)觀相對(duì)應(yīng)的是，內(nèi)地房市陷入“膠著”狀態(tài)。

　　招商銀行董事長(zhǎng)秦曉22日在外媒發(fā)表文章表示，貨幣政策決不能忽視資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，中國(guó)的貨幣政策立場(chǎng)迫切需要從寬松轉(zhuǎn)向中性�！皩�(duì)央行來(lái)說(shuō)，比起注入資金，從經(jīng)濟(jì)中抽走資金是一項(xiàng)更加棘手的工作。如果收緊貨幣政策，明年就有很大可能發(fā)生‘二次下滑’；如果繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，新一輪資產(chǎn)泡沫也許并不遙遠(yuǎn)(圖5、6)�！�

　　瑞銀證券在10月度發(fā)表的報(bào)告中認(rèn)為，內(nèi)地可能持續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策以提振民營(yíng)部門(mén)投資和私人消費(fèi)。據(jù)此，瑞銀認(rèn)為，內(nèi)地充沛的流動(dòng)性有望繼續(xù)在香港找到投資渠道。這將令資產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)一步增大。

　　本報(bào)記者　張曉華