順馳勝出吹響進軍奧體號角

　　2003年11月，順馳以6.53億力挫多家競爭對手，拿下了現(xiàn)在的濱江奧城地塊，以2600元/平方米的樓面地價稱雄當年的奧體土地市場；隨后萬科、萬達、中海分別在河西新城區(qū)奧體板塊拿地，樓面地價多在2200元/平方米。這樣的地價奠定了奧體5000元/平方米左右的房價起步價，它標志了河西新城地價的飛躍和新城的樓市的整體開發(fā)。

　　不過順馳不計成本的高價瘋狂拿地，南京及國內(nèi)其他城市的國土部門最后都發(fā)現(xiàn)它所鉆的漏洞：在“價高者得”的規(guī)則下，高價拿地的開發(fā)商取得中標通知書后的履約情況并不好，開發(fā)商在簽訂合同交納第一筆款后，延緩支付土地的進度款，而通過種種渠道，提前開工，提前銷售，盡快使資金回籠。地價雖高但開發(fā)商做的卻是“無本”的買賣，開發(fā)資金近一半來自于銀行貸款，還有一部分來自于預收的購房款。高地價的風險一方面通過貸款轉(zhuǎn)嫁給銀行，另一方面通過高房價轉(zhuǎn)嫁給了購房人，而購房人又通過按揭的形式間接轉(zhuǎn)嫁給銀行，最終帶來的是金融風險。南京土地部門如今已把這一條寫進了土地市場規(guī)范的意見，這也是順馳給南京土地市場上的一課。

　　萬科藍灣打開江寧土地市場

　　如果說區(qū)域，江北、仙林哪里沒有“地王”，不過記者覺得：獨獨萬科江寧拿下金域藍灣地塊不能不提，盡管它目前已不是江寧最貴的“地王”。

　　該地塊在2007年前被萬科以17.85億元的高價拿下，樓面地價達3278元/平方米。雖然該項目去年底遭受一路之隔的恒大綠洲4600元/平方米低價開盤的“狙擊”，至今被擱置。不過對江寧土地市場來說，卻是對國內(nèi)房地產(chǎn)商真正敞開大門的開始。早在2003-2004年前后，就有風聲傳出，萬科將進軍江寧在南京打造其“四季花城”系列產(chǎn)品，不過這么多年來卻一直無實際動作，江寧樓市活躍的始終是江宇、中惠、明月、天地、天創(chuàng)、利源等一批江寧本地開發(fā)商。

　　有業(yè)內(nèi)人士曝料：江寧土地出讓雖然也是早就招拍掛了，不過還曾附有造林拿地、科學園企業(yè)自己拿地擊退浙江開發(fā)商等案例。早年出讓地塊價格太低，被許多外地開發(fā)商認為“水太深”不敢隨便進入。九龍湖等新板塊的高地價賣地被認為是江寧土地市場真正規(guī)范化運作。

　　新一輪的“面粉貴過面包”

　　從2005年以后，除去2008年的低潮期，南京土地拍賣一直是“地王”頻出。鐵管巷、南汽地塊、小粉橋、雅居樂地塊……最新的“地王”當屬華潤在河西拿下的所街地塊，樓面地價達到7992元/平方米，使得原先這一地區(qū)的地王金地名京項目在地價成本上徹底“解了套”。

　　加上保利此前在南京河西新城所拿地塊，新一輪“地王”的樓面地價多在7000-8000元/平方米上下，而順馳等項目當年的開盤價僅5000-6000元/平方米，比之金地、萬達等項目而言，保利和華潤這兩地塊的地價已經(jīng)比其蓋成房子的成本“有過之而無不及”，這在國內(nèi)樓市被稱為“面粉貴過面包”現(xiàn)象。

　　冷靜思考

　　房價高“地王”也無辜

　　最便宜的地也能賣最貴的房

　　正所謂“有得必有失”，房地產(chǎn)大鱷創(chuàng)造了一個個“地王”，帶動了一個個舊城區(qū)的改造、一個個新城區(qū)開發(fā)的同時，引發(fā)的房價暴漲、樓市內(nèi)外的一片聲討之聲也成為了這10年國土部門最感到“無辜而又無奈”的話題。

　　“房價多高是市場決定，也就是供求比和市民的購買力等因素決定，房價高了，如果土地不拍賣還是以固定的低價賣給開發(fā)商，最終賺的只能是開發(fā)商，而不是房價下降、老百姓得實惠；相反，地價收入少了，政府修路架橋的錢少了，基礎(chǔ)建設沒錢搞老百姓也沒有得利。”

　　最具說服力的例子就是：便宜的土地并沒有賣低房價，相反照樣能賣出最貴的價。河西奧體新城大廈以北一高檔公寓，當年的土地樓面地價僅700元/平方米左右，但其卻最早在奧體開出了2萬元/平方米的房價。

　　國土資源部曾做過統(tǒng)計，620家樓盤里南京有7家樓盤被調(diào)查，占比最低的紫金上林苑樓面地價2012元/平方米，開盤房價10000元/平方米，只占20.12%；最高的銀河灣福苑房價10500元/平方米，其中樓面地價4867元/平方米，占比46.36%，地價平均只占房價的30%左右。

　　土地市場也有低潮期

　　判斷房價，地價仍是風向標

　　可是一個不容否認的現(xiàn)實是：一旦有“地王”出來，周邊樓盤均會以此作為理由來漲房價，而業(yè)內(nèi)也均以最新的地價來判斷該區(qū)域幾年來房價會漲到什么地步，“地王”客觀上已被作為判斷房價的一個重要標準。

　　記者發(fā)現(xiàn)，實際上土地市場也有低潮期。比如有一年樓市房價瘋漲，河西從5000-6000元/平方米一躍到8000-9000元/平方米，當年南京土地拍賣出讓金一舉達到了400億元，而往年多在100億元左右；但次年遇到國家宏觀調(diào)控，土地出讓金的全年收入一下掉到90多億，連100億的例行指標都難達到。

　　如今河西每有地塊出讓，都有10多家開發(fā)商盯著拼命搶地，早知如此，去年前年土地拍賣低迷時開發(fā)商為什么不抄底呢？“那時候大家都不看好，而且銀行的貸款政策收緊，房子沒賣出去哪來的錢買地？”一位開發(fā)商告訴記者：實際樓市房價為土地、銀行貸款、稅收政策等多種因素所制約，其中土地和資金最關(guān)鍵。一句話，要看大勢，國家的各項調(diào)控政策均能預示接下來的樓市走向。如果大勢不好，土地市場自然也不好，怎么還會抬高房價呢？不過如果地價拍高了，對于一個追求健康的地方樓市來說，就成了“騎虎難下”，房價自然也會跟著漲。也許，地價并不是抬高房價的元兇，或者不是唯一的主要因素，不過它仍會直觀地預示著房價的發(fā)展方向，給大家做出提前預報。

　　快報記者 孫潔