房?jī)r(jià)超出買家預(yù)期 政策微調(diào)帶來變數(shù) 新盤入市有望拉低均價(jià)

　　京城房?jī)r(jià)猛漲后勁不足

　　●8月供應(yīng)量、價(jià)格雙漲　成交量走低

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，8月，北京商品住宅期房簽約11043套，和7月的10998套基本持平；簽約面積1261151平方米，環(huán)比7月的1337029平方米下降6%。與期房的小幅走低不同，8月現(xiàn)房成交卻是驟降：現(xiàn)房簽約2288套，共348879平方米，環(huán)比7月的4207套、577981平方米，分別下降了46%和40%。

　　而從供應(yīng)端來看：8月，無論是新入市項(xiàng)目50個(gè)，還是新增供應(yīng)套數(shù)和面積都比7月要高。根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字，北京樓市8月新增供應(yīng)套數(shù)8360套，新增供應(yīng)面積94.6萬平方米，環(huán)比7月新增供應(yīng)套數(shù)和面積分別上漲3.0%和20.0%。

　　而和供應(yīng)量比翼齊漲的還有成交均價(jià)：8月成交均價(jià)為16795元/平方米，而7月成交均價(jià)為14633元/平方米，漲幅為15%。(如下表)

　　供應(yīng)增加而成交減少，進(jìn)而導(dǎo)致期房存量的疊加。8月31日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)字顯示，可售期房住宅72816套，而7月底，北京可售住宅期房存量只有6.9萬套。

　　●樓市升溫推動(dòng)市場(chǎng)放量　房?jī)r(jià)猛漲讓購房者止步

　　“房?jī)r(jià)上漲過快，導(dǎo)致不少買家重新觀望�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，價(jià)格因素是8月成交量下滑的重要原因，特別是在介于高端住宅和低端保障房之間的普通住宅市場(chǎng)，觀望氛圍更濃�！爱�(dāng)然房?jī)r(jià)不是制約成交量的唯一因素�！标悋鴱�(qiáng)認(rèn)為，上半年快速放量和大量成交有很多特殊背景，包括一季度利率、稅費(fèi)和價(jià)格的“三降”；而在上半年市場(chǎng)需求充分釋放之后，下半年后續(xù)需求力量減弱，很難再演上半年的紅火，“虎頭蛇尾也是正常的”。

　　在接受我們采訪時(shí)，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也同意房?jī)r(jià)上漲超出購房人心理預(yù)期的觀點(diǎn)。李文杰表示，受下半年貨幣政策微調(diào)的影響，購房人也有了“房?jī)r(jià)可能下行”的期待，因此放緩了出手速度。

　　而對(duì)于8月供應(yīng)量的增加，李文杰認(rèn)為也是正常的市場(chǎng)反應(yīng)：因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)有一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，一些開發(fā)商在小陽春時(shí)看到向好勢(shì)頭，就希望趕上這一波熱銷，進(jìn)而加快施工進(jìn)度，在八九月份形成放量。

　　●年內(nèi)難見房?jī)r(jià)猛漲　明年走勢(shì)變數(shù)尚多

　　“8月比7月成交均價(jià)漲了2000多塊錢肯定是太快了�！辈簧賹＜叶荚诮邮芪覀儾稍L時(shí)表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。猛漲能否持續(xù)？專家普遍認(rèn)為沒有可能，“政策釋放的信號(hào)就不支持房?jī)r(jià)猛漲。”

　　今年6月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各銀行嚴(yán)把二套房按揭貸款的審查和發(fā)放。而在兩個(gè)月后，從一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)透露出的信息是，北京多家銀行已經(jīng)不再對(duì)二套房貸給予優(yōu)惠，而是執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。

　　對(duì)此，協(xié)成機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)于川認(rèn)為，二套房貸的政策收緊，支撐市場(chǎng)的改善型需求和大量的投資型需求會(huì)受到直接影響，而自住型需求一般承受不起目前的高房?jī)r(jià)。

　　“上半年樓市的投資熱，主要是由高端產(chǎn)品投資帶動(dòng)�！标悋鴱�(qiáng)認(rèn)為，之前樓市的投資熱集中在別墅等高端市場(chǎng)，資金主要從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移而來。而中端住宅產(chǎn)品的普通投資人沒有那么積極，更趨謹(jǐn)慎�！胺�?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整、反復(fù)、震蕩，也和接下去的高端住宅、普通住宅、政策房誰占據(jù)供應(yīng)主力有關(guān)系�！�

　　頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎從另外一個(gè)角度分析了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。劉新虎說，之前房?jī)r(jià)上漲主要集中在一些老盤后期項(xiàng)目，開發(fā)商為了保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，就會(huì)通過上調(diào)房?jī)r(jià)調(diào)控銷售進(jìn)度。而在9月之后不少新盤特別是大體量新盤入市初期，定價(jià)不會(huì)太高，甚至還可以把成交均價(jià)往下拉一點(diǎn)。

　　“在買家期待房?jī)r(jià)下行和開發(fā)商加大供應(yīng)之后，房?jī)r(jià)上漲的幅度也會(huì)降下來。”李文杰說，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)類似8月房?jī)r(jià)猛漲的態(tài)勢(shì)，“今年內(nèi)可以繼續(xù)漲價(jià)的項(xiàng)目和漲幅都不會(huì)超過10%。”

　　同時(shí)，中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)也認(rèn)為，像8月成交均價(jià)漲了2000多元的幅度難以持續(xù)，“預(yù)計(jì)年底成交均價(jià)能漲到18000元/平方米左右”。這和李文杰預(yù)測(cè)相符。李開發(fā)說，由于洞悉購房人的心態(tài)是買漲不買跌，開發(fā)商依然會(huì)在銷售策略上小幅提高房?jī)r(jià)，“價(jià)格小幅上升、成交量小幅下降”會(huì)持續(xù)到年底。

　　“今年以來的一些優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)延續(xù)？二套房貸政策執(zhí)行如何？貨幣政策的微調(diào)能到什么程度？購房者的心理預(yù)期如何？”至于明年市場(chǎng)走向，陳國強(qiáng)認(rèn)為變數(shù)還有很多，目前難有定論。 文/張旭