調(diào)查之二 上海：投資客進(jìn)場(chǎng)加快樓市復(fù)蘇

　　客觀地講，房地產(chǎn)是上半年上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的板塊之一，它率先走出了“V”形曲線———市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，日均成交量已超過(guò)2007年高峰期的水平，房?jī)r(jià)也呈較快上升態(tài)勢(shì)。究其原因，除剛性需求的大量釋放外，還有國(guó)內(nèi)外投資者的大量進(jìn)場(chǎng)等。

　　7月，上海樓市依然保持高位。佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月上海市新房住宅成交面積為194萬(wàn)平方米，相比上月微幅下降5.37%，但仍處于高位；上海市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到15770元/平方米，環(huán)比6月又有1.58%的漲幅，這是自3月以來(lái)連續(xù)第五個(gè)月出現(xiàn)上漲。易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)則顯示，今年1至7月上海住宅成交量達(dá)1100萬(wàn)平方米，比去年同期的574萬(wàn)平方米上升了近一倍。

　　在售樓處，又現(xiàn)通宵排隊(duì)，部分樓盤甚至引來(lái)黃牛售號(hào)；在交易中心，等候繳稅、辦產(chǎn)證的人隊(duì)伍排到門外；在銀行，過(guò)去只要兩三天就可以通過(guò)的房貸審批需要等上六七天，因?yàn)椤皢巫佣嗟妹Σ贿^(guò)來(lái)”。

　　上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)、綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)，近期房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快的原因有四：一是公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)有信心；二是流動(dòng)性大量流入房地產(chǎn)；三是去年商品房銷售量下降，去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個(gè)月內(nèi)消化；四是去年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開工量下降。

　　樓市持續(xù)火爆、房?jī)r(jià)快速攀升，除剛性需求的釋放外，改善型投資型需求加速入市也是強(qiáng)勁動(dòng)力。大型樓盤“慧芝湖花園”位列今年上半年上海樓市銷售額第三位，該樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，今年1、2月，投資客“幾乎沒(méi)有”，3月時(shí)占10%左右，至5月，投資者購(gòu)房比例已占當(dāng)時(shí)銷量的一半。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，投資者購(gòu)房有明顯的特點(diǎn)，一是喜歡挑選方位相對(duì)便宜的房源；二是下單速度快，不少人甚至當(dāng)場(chǎng)付款。

　　中原地產(chǎn)對(duì)上海6月市場(chǎng)成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比，首次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，而改善型客戶量正逐步釋放，約占總需求量的40%，還有10%至20%的長(zhǎng)線投資客正回歸樓市。投資者最看重的是房子有沒(méi)有升值空間，而不太在乎眼前的價(jià)格。投資性需求的大量進(jìn)場(chǎng)使開發(fā)商難以抑制提價(jià)的沖動(dòng)。

　　值得注意的是，近期，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等較為平靜，高檔寫字樓的租金總體也在下降，工業(yè)用地市場(chǎng)也相對(duì)冷寂。這說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)存在“冷熱不均”的局面。這也暗示，住宅市場(chǎng)的快速上揚(yáng)有催生泡沫的可能性。

　　對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年下半年將維持房?jī)r(jià)同比上漲態(tài)勢(shì)，漲幅可能持續(xù)擴(kuò)大。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，不排除短期內(nèi)商品住宅價(jià)格有繼續(xù)上升的可能性，但如果長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)面不支撐，房地產(chǎn)業(yè)很難維持目前的局面，成交量可能會(huì)下跌，價(jià)格也有可能出現(xiàn)波動(dòng)。

　　一些嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)讓上海樓市的走向面臨考驗(yàn)：一手房庫(kù)存已降至500多萬(wàn)平方米的近年來(lái)最低點(diǎn)，“供不應(yīng)求”的局面可能推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。另外，新“地王”接連誕生，進(jìn)一步增強(qiáng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)的預(yù)期。

　　當(dāng)人們對(duì)后市的走向忐忑不安之時(shí)，上海市政府開始積極努力增加供應(yīng)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。上海市近日出臺(tái)《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，嚴(yán)查捂盤惜售現(xiàn)象。另一方面，上海已規(guī)劃安排建設(shè)15個(gè)大型居住社區(qū)，包括6個(gè)保障型住房基地和9個(gè)以中低價(jià)住房為主的居住區(qū)。目前，上海經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)已經(jīng)提速，今年年底開工總量將達(dá)到600萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，這將有利于維護(hù)樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。