高房價(jià)嚇退“剛需族”

　　地王效應(yīng)已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號地，到19.6億元的奧運(yùn)村鄉(xiāng)，再到40.6億元的廣渠路15號地，以及業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將達(dá)80億元的國貿(mào)東側(cè)“中服地塊”，2009年地王的紀(jì)錄將被不斷刷新。根據(jù)中易安市場數(shù)據(jù)，這些地段隨著開發(fā)商的高價(jià)拿地，周邊二手房已經(jīng)出現(xiàn)了接近10%的價(jià)格上漲，與此同時(shí)，其他區(qū)域二手房的小業(yè)主們也開始對未來樓市上漲有了更多的期待。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價(jià)的情況。”但中易安地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華認(rèn)為，實(shí)際的市場行情與價(jià)格上漲趨勢并不一致。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房價(jià)格的略微變動(dòng)，已導(dǎo)致很多消費(fèi)者重回觀望。“樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)‘賣方市場’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價(jià)很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難�！�

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區(qū)域了解到，目前已經(jīng)出現(xiàn)了由于業(yè)主盲目漲價(jià)導(dǎo)致滯銷的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區(qū)域二手房成交價(jià)格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號地拍賣之后該項(xiàng)目普遍報(bào)價(jià)便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項(xiàng)目D區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了28000元-30000元/平方米的高價(jià)，但是其6月份的實(shí)際成交量卻環(huán)比下降了30%。

　　下調(diào)的不單單是個(gè)別區(qū)域的成交量，還有整個(gè)北京市二手房存量的消耗速度。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。

　　“換句話說，現(xiàn)在二手房的房源在不斷增加，價(jià)格也在不斷上漲，小業(yè)主們的提價(jià)已把一部分剛性需求的購房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補(bǔ)那部分走掉的剛性需求者，因此就出現(xiàn)市場消耗速度逐月遞減的局面�！�

　　在徐東華看來，除了房價(jià)上漲因素，小業(yè)主們“惜售”，甚至“坐地起價(jià)”才是二手房交易量下降的主因。“‘地王’誕生后，許多業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化，認(rèn)為自己的房產(chǎn)是‘香餑餑’，而不再急于賣房�！�

　　中介不看好樓市未來

　　年底價(jià)格回調(diào)可能加大

　　“目前很多區(qū)域的二手房價(jià)都已經(jīng)超過了歷史最高點(diǎn)，一部分必須買房的‘剛需族’卻因?yàn)橘I不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時(shí)間�！敝写蠛慊�市場部經(jīng)理張大偉說，在2007年房價(jià)第一次飛漲的時(shí)候，二手房中介公司都以一個(gè)月開幾十家門店的速度擴(kuò)張，但是今年成交量已經(jīng)超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。

　　記者在崇文門附近的中介公司一條街觀察了近兩個(gè)小時(shí)，正是下班時(shí)間，盡管常有人駐足觀望，但基本上只聽經(jīng)紀(jì)人介紹一下就直搖頭。一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，進(jìn)入7月份以來，單子的成交周期明顯延長了，自己快半個(gè)月才成交一單。

　　對此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價(jià)格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時(shí)，交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)了明顯上行走勢�！扒鞍肽陝傂宰宰⌒枨蟮募�中釋放帶來了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價(jià)導(dǎo)致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價(jià)面臨再次回落，量價(jià)齊降或許會(huì)成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律�！�

　　走勢背離宏觀經(jīng)濟(jì)

　　通脹預(yù)期難以久撐市場

　　除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場的走向。

　　“從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來動(dòng)向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)。”孟奇認(rèn)為，從目前二手房市場的走向來看，如果價(jià)格繼續(xù)“瘋漲”，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財(cái)政的赤字面不斷加大，此時(shí)樓市如果過熱，難保財(cái)稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究院李方新認(rèn)為，近期股市、房市出現(xiàn)的回升跡象，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下，與流動(dòng)性充裕和通脹預(yù)期有很大關(guān)系�！皬慕�(jīng)濟(jì)運(yùn)行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的�！痹谒�看來，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)上漲確實(shí)是先于物價(jià)上漲的，但其前提是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已完全好轉(zhuǎn)的情況下�！翱涩F(xiàn)在我國的情況是宏觀經(jīng)濟(jì)并沒完全好轉(zhuǎn)，沒經(jīng)過真正調(diào)整的房地產(chǎn)市場走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的走勢，這讓國家多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。人們不禁擔(dān)心，這一輪反彈行情會(huì)不會(huì)演繹成房地產(chǎn)全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進(jìn)而全面影響經(jīng)濟(jì)�！�