動遷力度加大，加速房市復(fù)蘇

　　購房退稅、給補貼、辦戶口，這些房地產(chǎn)利好政策的確給成都房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了不少的動力。而采訪中，我們也發(fā)現(xiàn)，為了刺激房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇，成都市又打出了一張托市牌，這就是加大動拆遷力度了，2009年以來成都動拆遷熱情空前高漲。

　　在成都市，我們經(jīng)常可以看見這樣轟隆作響的建筑工地，和已經(jīng)搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區(qū)，根據(jù)成都市未來三年中心城區(qū)的一個危舊房改造計劃，在未來三年時間里成都市中心城區(qū)將實現(xiàn)770萬平方米的危舊房改造任務(wù)，涉及拆遷戶數(shù)達到9.7萬戶，那么今年也就是2009年的危改項目就達到63個，涉及的改造面積達到270萬平方米。

　　根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《2008年工作總結(jié)及2009年工作要點》中指出，2009年，成都房地產(chǎn)相關(guān)部門的一個重要工作是“千方百計做好止滑工作”。而方法之一就是斥資150億元，全力參與中心城區(qū)的危舊房改造。成都房地產(chǎn)博客評論人張宇良說：“成都這個舊房改造，可以說是救市里頭的一個大手筆，在全國來說的話它都屬于是非常大手筆的一個事情”。

　　在采訪中記者了解到，目前成都動拆遷標準很高，所有補貼加在一起，每平方米都超過1萬元以上，而成都目前房價平均在5500元/平方米左右，也就是說動拆遷居民幾乎可以在2倍于原居住面積的情況下選擇商品房來購買。無論是一次性付款還是按揭貸款，可選擇余地都很大。 一位拆遷戶告訴記者，他60個平方的舊房得到了67萬的拆遷款，另外一位拆遷戶也說他得到了每平方一萬四左右的賠償。

　　2008年，成都市中心城區(qū)商品住宅銷售量約為600萬平方米。如果假設(shè)，今年近300萬動遷規(guī)模以1：1的比例進入商品房市場，則將消化掉去年近1/2的銷售指標。即便按照一半的購房需求來算，也是一個不小的規(guī)模。在21世紀不動產(chǎn)，記者了解到，事實上今年以來，進行著大面積舊城改造的成華區(qū)，就一直盤踞在主城區(qū)商品房成交量的榜首。21世紀不動產(chǎn)的舒寧告訴記者：“(現(xiàn)在)整個東片區(qū)的話，大概占到我們目前的業(yè)務(wù)量30%幾，那么以前它的量是非常低的，可能只占10%幾”。而拆遷是這個百分比提升的主要因素，他們的客戶群體中有80%左右都是拆遷戶。

　　不可否認，動拆遷可以直接帶來大量市中心地塊整理出來，吸引開發(fā)商對房地產(chǎn)市場重拾信心；另一方面也為商品房銷售帶來了一大批剛性需求。張宇良認為：“這個拆遷需求由于政府貨幣補貼這方面比較優(yōu)厚，他這個買房的，買房的能力相應(yīng)就增高了。這個大規(guī)模的舊城改造如果說它作用的話，它對今年上半年樓市的回暖的話，它是起到了很大的作用，也做出很大貢獻”。

　　投機行為潛入市場，違規(guī)操作暗流涌動

　　看來，在各方推動下，成都的房地產(chǎn)市場迎來了一場明顯的復(fù)蘇。然而，在交投兩旺的行情背后，一些投資、投機甚至是違規(guī)操作也逐漸浮出水面。

　　在21世紀門店，銷售經(jīng)理翟虹剛剛幫助一位深圳投資者蒲先生在成都投資了一套別墅。記者撥通了蒲先生的電話。 蒲先生說：“就是現(xiàn)在金融危機，在很多沿海的外向型企業(yè)做的也會遇到一些困難。但總體來講我覺得樓市受的影響不大，我覺得投資樓市來講，國家鼓勵，這個信號的，政策性的給我們一個信號，覺得樓市應(yīng)該沒什么(問題)”。他告訴記者，今年以來銀行的天量信貸投放，使得通貨膨脹的預(yù)期十分強烈，股市又具有較大波動性和風(fēng)險，投資樓市就成為像他一樣的很多資金持有者的首選，這讓他覺得“比較安全”。而選擇成都，蒲先生表示主要是對于未來成都房價上漲的信心。他說：“我們也跟上�；蛘呤歉�杭州這些城市做一個對比，相應(yīng)來講覺得成都樓價的價位還是有空間”。

　　進入4、5月份的成都樓市，樂觀的行情，讓很多投資甚至投機者開始入場。郭漫舸告訴記者，有位上海投資者在成都比較高端的中海的一個盤，一天一口氣買了六套大戶型。另一位銷售人員也說：“最近的投資客戶真的很多，我一個(客戶)樓上樓下買了五套，當(dāng)天來馬上下單的。他就是，他是成都一家企業(yè)的高管”。崔力公在買房的時候也看到一家重慶人專門驅(qū)車前來一口氣買了五套房。

　　在繁榮的樓市背后，銀行在房貸方面也打起了擦邊球，在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，成都各大銀行幾乎集體松綁了二套房貸政策。記者詢問售樓小姐：“手里有一套房子現(xiàn)在這個貸款，能怎么辦？”對方表示：“這邊的話，可以兩成的，兩成7折，應(yīng)該能幫你申請得到”。甚至有人說：“工商銀行你不用填任何申請，直接給你變成7折，只要符合達標，直接降。其他銀行都要去填申請，提供很多東西，只有他們不需要。除此之外，一些售樓人員還會幫投資者想辦法，讓他們輕松獲得購買第一套住房的優(yōu)惠政策，比如將向兩家銀行同時貸款各購買一套房子，這樣兩套都是按照首套房計算。

　　而根據(jù)央行和銀監(jiān)會的規(guī)定，對于已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)該隨套數(shù)增加而大幅度提高。然而，記者調(diào)查了成都10多個樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等，沒有一家是執(zhí)行央行的規(guī)定。而與之相對應(yīng)的是，根據(jù)成都當(dāng)?shù)孛襟w報道，截至今年5月底，成都地區(qū)18家中資銀行個貸余額為1255.73億元，較年初增長了24.28%，某國有銀行增幅甚至達到160%。

　　防止暴漲透支資源，尋求持續(xù)健康發(fā)展

　　我們看到，成都房地產(chǎn)市場的繁榮，既有剛性需求和政策優(yōu)惠的推動，但也有短期投機的炒作成分，還有部分銀行違規(guī)放貸，更給樓市炒作加了一把柴，那么，對于像成都這樣的二線城市而言，怎樣才能保證樓市的持續(xù)健康發(fā)展呢？

　　在成都，記者見到了四川大學(xué)不動產(chǎn)市場研究所所長吳豐。吳教授告訴記者，2009年上半年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方政府的需求推動下進入了活躍期，也直接刺激了家具、建筑、裝潢、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇對成都經(jīng)濟發(fā)展有著不可忽視的直接帶動作用。吳豐說：“那么全國范圍看的話，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例大概只在20%的左右，但成都的話，一般都在30%到35%，也就說三分天下有其一了”。與此同時，吳豐告訴記者，成都的工業(yè)基礎(chǔ)相對比較薄弱，地方財政很大一部分依賴于廣義土地上相應(yīng)的收入。房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇對于增加地方財政的收入，穩(wěn)定當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有很大幫助。吳豐認為：“我們說一個城市要發(fā)展，那么它地方財政的因素非常重要，如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的這種萎縮，那么也會帶來相應(yīng)的這種影響”。

　　與此同時，吳豐也對目前成都房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的投資甚至投機現(xiàn)象，表示了一絲隱憂。他告訴記者：“在房價上漲這么一種背景上，以及在通脹預(yù)期這種背景下，我們看到這種投資以及投機的需求有了一個比較急劇的膨脹。又由于他的快速的大量的入市會比較急劇拉動房價整體上漲”。

　　而對于成都地方政府為應(yīng)付房地產(chǎn)下滑而投入巨資進行大規(guī)模拆遷，在肯定其拉動效應(yīng)的同時，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示了他們的擔(dān)心。張宇良說：“它在02年到06年的時候他有一個舊城改造，其中涉及到13萬戶，將近30多萬人口的這么一個改造。06年剛剛結(jié)束，而08年他又啟動這么一個，涉及到十幾萬戶人口，他其實把樓市的需求里頭拆遷需求已經(jīng)人工的給催生了，以至于可能會造成未來樓市里頭拆遷需求就光這一部分需求的話，他會有一個斷檔或者是不足”。 吳豐也認為：“這個量我們說它又是不可持續(xù)的，那么所以說可能就會存在對今后房地產(chǎn)市場是一種透支，或者說發(fā)展商又會對這種市場預(yù)期產(chǎn)生一種偏差”。他認為，房地產(chǎn)市場的活躍應(yīng)該以實體經(jīng)濟復(fù)蘇為根基，如果樓市的暴漲成了喧賓奪主的效應(yīng)，那么不僅復(fù)蘇難以持續(xù)，而且會因為資本品占用了過多社會資源，負面影響到實體經(jīng)濟的復(fù)蘇前景，有可能得不償失，“就是說他可能不會流入這種實體經(jīng)濟的，因為說看到這個(房地產(chǎn))市場上可能成長更好，投資回報率更高，那么這樣會進一步影響我們實體經(jīng)濟這么一種復(fù)蘇”。

　　對此，吳豐認為，無論是中央還是地方政府，在呵護房地產(chǎn)市場發(fā)展，確保其對經(jīng)濟增長做出相應(yīng)貢獻的同時，也應(yīng)該在政策上及時做出一些調(diào)整，防范樓市在復(fù)蘇過程中存在的泡沫和風(fēng)險，以確保房地產(chǎn)市場的健康復(fù)蘇和經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，他說：“實際上這種投資投機需求它都需要信貸政策這種相應(yīng)的支撐，那么如果說在信貸政策方面我的觀點應(yīng)該是什么？現(xiàn)在應(yīng)該從嚴的執(zhí)行央行這種政策”。

　　舒寧表示：“我們希望整個市場的發(fā)展，應(yīng)該是一個平穩(wěn)的，或者說健康的這么一個走勢，那么在這樣的一個情況下，可能這個行業(yè)才會有健康的發(fā)展”。

　　王鑫也表示：“如果是目前的一個平穩(wěn)的價格，能夠有一個平穩(wěn)的銷售速度的話，我們又何樂而不為呢？我們其實，很多的開發(fā)商，也經(jīng)歷了一些大起大落，也希望追求一種平穩(wěn)，我想誰也不愿意在一個石頭上絆兩次”。

　　半小時觀察：有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，充分滿足老百姓需求

　　正像王鑫所說的，誰都不想在一塊石頭上絆兩次跟頭。回顧2007年，樓市也是這樣一路飆升，房價地價都像坐在火箭上一飛沖天。然而，2008年下半年一場金融風(fēng)暴襲來，樓市迅速跌入冰點，打折賣房還賣不動的情形歷歷在目。當(dāng)時，很多房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是一些資金規(guī)模不大的中小開發(fā)商一夜之間陷入了資金鏈緊張的困境。

　　雖然，為了拉動內(nèi)需國家出臺了一系列利好政策，房地產(chǎn)業(yè)又恢復(fù)了往日的繁榮。但經(jīng)歷過一場虛驚的開發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。如果只是借著樓市的回暖，伺機炒作一把，而沒有在管理和資源整合上進一步作出調(diào)整，這輪樓市回暖就難以實現(xiàn)預(yù)期目標。畢竟，政府拉動經(jīng)濟的努力，不僅僅在于經(jīng)濟數(shù)字的好看，不在于一時的表面繁榮。保增長更長遠的目標是為中國經(jīng)濟奠定下一個飛躍的起跳點。

　　追漲殺跌，大起大落，這是困擾國內(nèi)樓市發(fā)展的老問題。從國內(nèi)外的歷史經(jīng)驗看，避免這樣的波動，保持樓市的平穩(wěn)發(fā)展，需要政府在制度設(shè)計、市場規(guī)劃、結(jié)構(gòu)調(diào)整上全盤考慮，綜合完善。而不是靠簡單的幾條政策在水里按葫蘆。透過這次樓市的強勁反彈，我們應(yīng)該對如何調(diào)控市場，更好的滿足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理體系。