核心提示

　　6月25日，在本報舉辦的高端地產(chǎn)論壇上，遠洋地產(chǎn)副總經(jīng)理諶祖元預言，北京新一輪土地出讓，將會出現(xiàn)很多“黑馬”。

　　5天后，這個預言很快變成了現(xiàn)實：6月30日，經(jīng)過97輪競價，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競得底價為16.47億的朝陽區(qū)廣渠路15號地，超過此前重慶鴻恩寺地塊38.1億的成交價格，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，全國總成交價最高的“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積達28萬平米，剔除1.5萬平米廉租房用地，及一所學校和一個體育公園用地，其樓面均價約為1.6萬，創(chuàng)北京土地單價之最。

　　善于總結的潘石屹馬上發(fā)出“央企推高未來房價預期”的聲音。確實，起始于今年二季度的這一輪土地出讓，已經(jīng)鮮見民營地產(chǎn)商的身影，而變成了國資房企的爭奪。

　　“小公司”報價力壓SOHO中國

　　報價至39.5億時，SOHO中國已退出競逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對決，最終，“小公司”以40.6億的價格成功拍得地王

　　在地產(chǎn)界摸爬滾打20年的SOHO中國董事局主席潘石屹眼里，6月30日北京市國土局競拍大廳的氣氛，也可謂“狂熱”。

　　“你們是哪家公司？”就座后，潘石屹問身后一位斯文的年輕人，對方手里拿著3號牌表情嚴肅地回答：“一家小公司”。

　　16時30分，競價開始。這塊位于北京東四環(huán)內(nèi)規(guī)劃建筑面積28萬平米的地塊，經(jīng)過之前十余天的網(wǎng)上報價后，當日競拍底價為26.6億元。公開資料顯示，最低競價階梯為600萬元，不過競拍開始后，主持人即將其提高至2000萬，這立即引來現(xiàn)場一片唏噓聲。“這幾乎是前所未有的超高競價額度”，身邊的業(yè)內(nèi)人士對記者說道。

　　不過，競拍席上的眾多房地產(chǎn)企業(yè)仍爭相舉牌。7號安聯(lián)地產(chǎn)率先舉牌，1號中信地產(chǎn)、28號惠明置業(yè)也紛紛應價。幾分鐘后，遠洋地產(chǎn)突然殺出來，一舉報出30億整數(shù)，全場騷動。隨后，遠洋地產(chǎn)和SOHO中國緊追不放。

　　16時55分左右，18號保利地產(chǎn)報出了37億的高價，這時，坐在潘石屹身后的“小公司”開始活躍起來，將報價直接升至37.5億，一直到39.5億———激烈的競爭在SOHO中國、“小公司”和保利之間展開，場內(nèi)氣氛越來越緊張。

　　此刻，舉牌速度極快的“小公司”，已經(jīng)吸引了所有人的目光，而萬科、遠洋、中信、華遠等，已紛紛放棄。

　　潘石屹開始頻頻回頭去看身后這個意料之外的競爭對手“小公司”。與其他對手不同的是，“小公司”似乎不用計算價格，始終是直接果斷舉牌，也沒有打電話向外界高層請示。

　　至39.5億時，SOHO中國已退出競逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對決，最終，“小公司”以40.6億的價格力壓保利，成功拍得地王。全場響起了熱烈的掌聲，潘石屹回頭向3號舉牌人豎起了大拇指。

　　流動資金堪比“最有錢房企”

　　方興地產(chǎn)目前可調(diào)動的資金在300億左右，這幾乎與當前號稱“最有錢的房企”萬科、SOHO中國和遠洋地產(chǎn)相當

　　這家名為方興的“小公司”來頭并不小，其在香港上市，并擁有一個“顯赫”的大股東：中國中化集團。

　　成立于2004年的方興地產(chǎn)，只能算地產(chǎn)界的“小字輩”，但其大股東中化集團，擁有強大的背景，資產(chǎn)上千億，旗下五大主業(yè)分別為能源、農(nóng)業(yè)、化工、金融及地產(chǎn)。自2007年以“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)股”在港上市后，方興地產(chǎn)不斷得到大股東注資，羽翼逐漸豐滿。

　　2009年初，中化集團在2008年年報中表示，由于公司營業(yè)收入和盈利增速下降，公司將“以堅持不懈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應對沖擊”。

　　在外界看來，中化集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首先體現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務上。今年以來，方興地產(chǎn)加快了擴張步伐。初步估算，加上配股集資、銀行授信以及售樓收入，方興地產(chǎn)目前可調(diào)動的資金在300億左右，這幾乎與當前號稱“最有錢的房企”萬科、SOHO中國和遠洋地產(chǎn)相當。

　　在此背景之下，此次競拍廣渠路15號地，“中化方興很明顯是志在必得。”據(jù)一位買了標書卻沒有舉牌的地產(chǎn)公司拿地負責人稱，房地產(chǎn)公司測算價格，是以北京未來房價每年增長10%為基礎，倒推出樓面地價和總價。而根據(jù)最后40.6億元的競拍價格測算，方興地產(chǎn)對北京未來房價的上漲預期，達到每年增長50%。

　　“一般土地出讓合同，付款期都是半年以上。這次是一次性付款�！迸耸�屹告訴記者。此外，根據(jù)現(xiàn)場另一位地產(chǎn)公司財務總監(jiān)推測，方興地產(chǎn)的舉牌人得到的授權拿地額度在45億之上。

　　“40.6億這個價格不低，但仍在我們的控制范圍內(nèi)，”競拍結束后，方興地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高對本報記者表示，“中化方興還會繼續(xù)拿地，區(qū)域也不僅限于北京，在全國各地都有可能。”

　　主流房企競拍表現(xiàn)謹慎

　　與方興的“大手筆”形成強烈對比的是，萬科、遠洋、華潤、SOHO中國等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹慎

　　蓋劍高表示，“廣渠路15號地是我們在北京拿的第一個住宅項目�！辈⑼嘎�，此前方興在考慮拿地時，曾進行了論證，公司認為廣渠路15號地是一塊非常稀缺的綜合體項目地塊，看好項目中的商業(yè)地產(chǎn)在CBD東擴方案推進后的發(fā)展?jié)摿�，預計項目建成后總建筑面積可達近40萬平方米。

　　但40.6億的價格，對于廣渠路15號地的絕大部分競拍者來說，都是一個高標桿。

　　與方興的“大手筆”形成強烈對比的是，萬科、遠洋、華潤、SOHO中國等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹慎，萬科負責舉牌的副總裁丁長峰僅在33.1億舉牌一次，遠洋雖然前段表現(xiàn)搶眼，但在36.8億即放棄。

　　“我們公司原來測算的極限單價是1.4萬元/m2，總價為35.4億元左右。”潘石屹稱，雖然自己最后在39.5億才罷手，但那只是為了試探后面的競拍者，并不是真實的底價。而華潤，只是進入現(xiàn)場觀摩了一番，并未舉牌。

　　“經(jīng)歷了2008年的低谷之后，主流房企逐漸變得理性和謹慎，”華潤置地北京公司有關人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)是個市場化程度很高的行業(yè)，每家成熟的公司都有一套自己的運營和成本控制模式�！靶逻M入者和我們的‘玩法’完全不一樣。”

　　華遠地產(chǎn)總裁任志強則認為，國企需要的是業(yè)績，但這個業(yè)績不是利潤業(yè)績，而是營業(yè)額業(yè)績。“國企沒有資金成本的壓力，民營企業(yè)則有，三年期的貸款，一年的利息是6%，這里可能就差了18%。上市公司國企的股東回報要求不是那么高，而民營企業(yè)一定是要掙錢的，所以民營企業(yè)不敢去拿價這么高的地�！�