猜想 3 中國電子會(huì)不會(huì)重來？

　　中國電子是地產(chǎn)圈的一匹黑馬。在廣渠路10號(hào)地的舉牌競價(jià)現(xiàn)場，中國電子的頻繁高價(jià)舉牌，讓志在必得的富力出了一身冷汗。事實(shí)上，如果沒有中國電子的最后拼搶，富力至少能夠便宜1億多。誰都沒有料到，半路殺出這么一個(gè)競價(jià)者。

　　采訪中，記者無法在業(yè)內(nèi)獲得更多關(guān)于中國電子的信息。目前惟一和中國電子靠得上的是中國電子大廈，公開的資料顯示，中國電子大廈是中國電子信息企業(yè)集團(tuán)(CEC)投資，由其旗下的恒新創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司打造。其他關(guān)于中國電子和地產(chǎn)之間的關(guān)系，很難再收集到公開的資料。如果上次參與廣渠路10號(hào)地競價(jià)的中國電子，確實(shí)為中國電子信息企業(yè)集團(tuán)旗下公司的話，那么該公司的背景和實(shí)力非常強(qiáng)大。

　　記者在采訪中獲得的信息顯示，在近期出讓的諸多土地中，中國電子只購買了廣渠路15號(hào)地一塊土地的標(biāo)書。“萬科、金地、保利等著名房企都購買了多塊土地的標(biāo)書�！庇兄�情人士告訴記者，中國電子只購買一塊地的標(biāo)書，顯示出其對(duì)廣渠路15號(hào)地志在必得的態(tài)度。

　　中國電子在廣渠路10號(hào)地爭奪中的強(qiáng)硬表現(xiàn)，使得部分房企已經(jīng)主動(dòng)放棄和其直接對(duì)峙。比如目前記者了解到金地地產(chǎn)將不參與廣渠路15號(hào)地的爭奪，而是轉(zhuǎn)向其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。采訪中，也有多家房企向記者詢問，中國電子會(huì)不會(huì)再次參與。

　　另有知情人士分析，對(duì)于具有強(qiáng)大國資背景的中國電子來說，錢不是問題，主要看想不想?yún)⑴c這場爭奪戰(zhàn)。“真的參與，即使最后拿不到地塊，中國電子肯定也不能輸?shù)糇藙荨！痹撊耸咳缡钦f。對(duì)合生創(chuàng)展來說，中國電子最好不要來，而萬科和富力應(yīng)該會(huì)拍手歡迎。

　　猜想 4 潘石屹是否參與？

　　坊間盛傳潘石屹旗下的SOHO中國，會(huì)參與廣渠路15號(hào)地的競價(jià)。對(duì)老潘這個(gè)喜歡湊熱鬧的人來說，偶爾高調(diào)地說說參與拿地也屬正常。善于炒作的老潘，每次公開對(duì)媒體表達(dá)一些觀點(diǎn)時(shí)，緊接著就會(huì)有一系列的、有目的的動(dòng)作出來。2007年初，老潘表示北京大約還有800多塊可開發(fā)用地處于閑置狀態(tài)，隨后不久，老潘就宣布從首創(chuàng)手里購得三里屯地塊。

　　這次面對(duì)北京大量土地出讓，老潘也有些坐不住了。上周，老潘在聊天中明確表示，現(xiàn)在是SOHO中國進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)。老潘說，今后一段時(shí)期(也許是一兩年時(shí)間)對(duì)SOHO中國來說，是千載難逢的好機(jī)會(huì)�！白罱�地方政府因財(cái)政收入的下降，會(huì)推出一些很好的土地進(jìn)行‘招拍掛’；一些基金、房地產(chǎn)商因資金緊張需要拋售項(xiàng)目。這正是SOHO中國進(jìn)貨的好時(shí)機(jī)�！崩吓私K于出來談關(guān)于土地的事情了。就在一個(gè)月前，本報(bào)記者曾對(duì)其拿地進(jìn)行采訪，其公司表示屬于敏感話題不能接受采訪。

　　老潘近期還有一個(gè)較大的融資行為，目前可動(dòng)用的資金總額超過230億。老潘稱之為“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，并明確表示其拿地有兩個(gè)條件：一要地段好；二要適合SOHO中國的商業(yè)模式。由此推斷，廣渠路15號(hào)地雖然處于老潘青睞的CBD區(qū)域，但并不符合老潘以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的模式。

　　據(jù)知情人士透露，老潘想拿的地并非廣渠路15號(hào)地，而是另一個(gè)位于國貿(mào)東側(cè)、中服大廈周邊的商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)一期NE19-1a地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積32.7萬平米，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)金融(寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓)。完全的CBD核心區(qū)，以商業(yè)為主的土地性質(zhì)，太符合老潘的拿地標(biāo)準(zhǔn)了。

　　如果是以湊熱鬧的心態(tài)來考量老潘的話，在廣渠路15號(hào)地出讓過程中小秀一把，也未嘗不可。

　　猜想 5 樓面地價(jià)會(huì)超1.5萬元？

　　廣渠路10號(hào)地的高價(jià)出讓，讓人們對(duì)廣渠路15號(hào)地的價(jià)格充滿了期望。廣渠路15號(hào)地雖然不具備10號(hào)地的區(qū)域位置，但其足夠大的體量，在一定程度上彌補(bǔ)其地段的不足，整體價(jià)格還是有走高的可能。

　　某著名房企負(fù)責(zé)土地拓展的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們認(rèn)為該地塊出讓樓面地價(jià)為1.25萬元/平米是比較合理的。當(dāng)然這個(gè)是房企在靜態(tài)下的冷靜測評(píng)價(jià)格。多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，該地塊的出讓價(jià)格會(huì)超過1.3萬元/平米。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，該地塊的出讓總價(jià)應(yīng)該在40億元左右，如果按照該價(jià)格測算，樓面地價(jià)約為1.4萬元/平米。

　　思源經(jīng)紀(jì)公司董事長兼總經(jīng)理陶紅兵認(rèn)為，該地塊的樓面地價(jià)應(yīng)該在1.4萬元/平米左右，超過1.5萬元/平米的可能性非常大。廣渠路15號(hào)地掛牌起始價(jià)為16.47億元，規(guī)劃建筑面積約為28萬平米，以此折算出來的樓面地價(jià)為5882元/平米，比剛成交的廣渠路10號(hào)地起價(jià)時(shí)的樓面地價(jià)還要高出1755元/平米�！霸摰貕K的體量大，開發(fā)商有在時(shí)間和空間上運(yùn)作的余地。”陶紅兵分析，該地塊面積大，需要開發(fā)幾年，開發(fā)商完全可以在前幾年以成本價(jià)銷售，后幾年把銷售價(jià)格提上去，這樣就能賺得合理的利潤。此外，還可以用產(chǎn)品差異化的方式提高銷售價(jià)格。

　　每一個(gè)參與競價(jià)的開發(fā)商都有對(duì)該地塊的心理底價(jià)，成本控制能力及對(duì)市場的預(yù)期等眾多因素決定這個(gè)心理底價(jià)。此外，政府對(duì)付款方式和進(jìn)度的要求也很重要，2007年出讓的地塊都屬于一次性付款。據(jù)了解，政府對(duì)廣渠路15號(hào)地的付款要求是2個(gè)月內(nèi)付清。“不排除幾家房企合作拿地，分?jǐn)傁聛韷毫�就�?huì)小一些�！崩钗慕茏詈蟊硎�。