信貸放松仍有懸疑

　　同時(shí)，對(duì)于金融系統(tǒng)而言，資本金放松并不意味著銀行敞開(kāi)放貸。通知中明確要求，金融機(jī)構(gòu)在提供信貸支持和服務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)借款主體和項(xiàng)目實(shí)際情況，參照國(guó)家規(guī)定的資本金比例要求，對(duì)資本金的真實(shí)性、投資收益和貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面審查和評(píng)估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。針對(duì)市場(chǎng)有人估算的比例下調(diào)后房地產(chǎn)行業(yè)將新增開(kāi)發(fā)資金5000億元的說(shuō)法，楊紅旭預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將有所增加，但由于“商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)在那里擺著，最后釋放的資金絕不會(huì)多達(dá)5000億”。

　　國(guó)信證券提供的資料顯示，“央行121文”當(dāng)中未被新政取代的其他內(nèi)容仍然有效，買地仍需自有資金�！�121號(hào)文”當(dāng)中未被新政取代的核心內(nèi)容包括：商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　投資增長(zhǎng)有賴需求回暖

　　確實(shí)，在2008年4季度以來(lái)的地產(chǎn)新政作用下，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)了銷售暢旺的暖春行情。但投資的復(fù)蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比僅增長(zhǎng)4.9%，而去年同期是32.1%，土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積及房屋新開(kāi)工面積則分別負(fù)增長(zhǎng)28.6%、12.2%和15.6%；從單月數(shù)據(jù)看，投資、土地開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工也是環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。這表明銷量雖已連續(xù)數(shù)月回暖，但仍未能有效提振開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，其買地?cái)U(kuò)張仍然謹(jǐn)慎，仍存在房地產(chǎn)投資衰退的隱憂。這也是市場(chǎng)人士認(rèn)為本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例的主要原因。

　　對(duì)此，方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍有賴于需求回暖，刺激房地產(chǎn)投資的核心仍在于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速不斷回落的主要原因是銷售不暢導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信心不足，隨著今年銷售回暖，開(kāi)發(fā)商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復(fù)速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成交量的回暖。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：庫(kù)存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對(duì)量仍然偏高；銷量回暖僅經(jīng)歷了幾個(gè)月，后市如何，開(kāi)發(fā)商仍不敢太過(guò)樂(lè)觀；銷售回暖主要由寬松政策面驅(qū)動(dòng)，政策能否穩(wěn)定，也存在變數(shù)。因此，單單降低開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的門檻，并不能激發(fā)其借錢投資的欲望，對(duì)刺激房地產(chǎn)作用有限，畢竟激發(fā)企業(yè)投資的要素是對(duì)投資回報(bào)率的預(yù)期。若要促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，仍有賴于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的利好政策能夠延續(xù)并穩(wěn)定下來(lái)，并且適時(shí)推出進(jìn)一步鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，以將前一階段出現(xiàn)的銷量回暖態(tài)勢(shì)保持住，從而改善開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。