焦點(diǎn)三：車位“首先滿足業(yè)主需要”

　　司法解釋：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　過(guò)往案例：車庫(kù)車位從來(lái)就是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商的矛盾焦點(diǎn)，盡管《物權(quán)法》已經(jīng)明確對(duì)于車庫(kù)車位的權(quán)屬定義，但開(kāi)發(fā)商或私自提高車庫(kù)的出售數(shù)量，或物業(yè)公司對(duì)于車位的管理費(fèi)用不盡合理等案例，屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，媒體報(bào)道過(guò)的就有“抵抗物權(quán)法 瑞虹新城強(qiáng)賣車位”、“上�？党潜０矠橥＼囐M(fèi)與司機(jī)扭打”、“中遠(yuǎn)兩灣城物業(yè)公司小區(qū)亂停車遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“強(qiáng)賣車位”較為典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下車庫(kù)停車位全面停租。在地下車庫(kù)停車的約190位業(yè)主面臨選擇，要么花十幾萬(wàn)元購(gòu)買車位，要么尋找新的停車點(diǎn)。

　　解讀：最高院民一庭負(fù)責(zé)人解釋，規(guī)劃確定的“配置比例”具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦�的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。

　　如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例，將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦�的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。車位、車庫(kù)糾紛的處理是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，司法解釋的規(guī)定還有些具體原則，但思路是明確的。在審判實(shí)踐中，各級(jí)法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥善處理相關(guān)案件。待審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累足夠豐富之后，也可擇機(jī)就新問(wèn)題、新情況作出單行批復(fù)。

　　焦點(diǎn)四：共有部位界定更明確

　　司法解釋：從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。如車位、攤位以及規(guī)劃中已經(jīng)列入特定房屋買賣合同的露臺(tái)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分；而建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業(yè)主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為共有部分。

　　過(guò)往案例：2007年春節(jié)，靜安區(qū)武定西路一小區(qū)的高層建筑里，19樓某室的一套兩房?jī)蓮d正在裝修，其衛(wèi)生間的外墻一側(cè)竟新開(kāi)了一扇窗。樓內(nèi)的其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，請(qǐng)物業(yè)幾次前往阻止，在勸說(shuō)無(wú)效的情況下，有業(yè)主聯(lián)名將19樓某室的業(yè)主告上了靜安區(qū)人民法院，訴其損害了建筑物外墻的公共部位。經(jīng)判決，該業(yè)主須在規(guī)定時(shí)間里恢復(fù)原狀。

　　解讀：認(rèn)定專有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵所在，實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛就是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。所謂“天然共有部分”即法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。(熊海鈞）