【策劃人語(yǔ)】
金融是房地產(chǎn)的支柱，但如今卻似乎有些若即若離。
一方面，作為資本市場(chǎng)的重要投資內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益體現(xiàn)出鮮明的金融特性；一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于處于調(diào)控陣痛中的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是又愛(ài)又怕、欲迎還拒。無(wú)論是加息的心理預(yù)期和實(shí)際可能，還是銀行信貸大戰(zhàn)掩蓋下的違約率升高難題，抑或是一時(shí)難以見(jiàn)到成效的“限外”新政，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域面臨越來(lái)越多的新問(wèn)題。傳統(tǒng)的指引性、調(diào)節(jié)性的政策取向略顯單一和乏力，在綜合化、市場(chǎng)化調(diào)控措施難以切實(shí)著陸時(shí)，金融大棒能否在房地產(chǎn)調(diào)控中真正奏效？這將是今年必須面對(duì)和解決的問(wèn)題。
加息 殺手锏也在失靈？
上月底，素有中國(guó)金融風(fēng)向標(biāo)人物之稱的中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川來(lái)到上海，盡管他是為參加瑞士銀行年會(huì)而來(lái)，但媒體最終多以“關(guān)注房?jī)r(jià)、不談利率”作為報(bào)道周小川此行的報(bào)道標(biāo)題，金融政策決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度可見(jiàn)一斑。
周小川表示，盡管多數(shù)行業(yè)原則上都應(yīng)允許其按市場(chǎng)規(guī)律自由發(fā)展，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，央行仍需要密切關(guān)注，并加以分析。雖然他沒(méi)有進(jìn)一步透露央行考慮出臺(tái)哪些貨幣政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士的普遍預(yù)測(cè)仍是加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等貨幣緊縮政策。
從2004年10月到2006年8月，央行連續(xù)四次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，5年以上貸款利率一路從5.04%上調(diào)到6.84%。除此之外，從2004年至今，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率同樣經(jīng)歷五次上調(diào)，從原來(lái)的7%調(diào)至目前9.5%。盡管兩類(lèi)緊縮貨幣政策的出臺(tái)源于資金流動(dòng)性過(guò)剩、固定資產(chǎn)投資過(guò)熱等大的經(jīng)濟(jì)背景，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要位置，大量過(guò)剩的流動(dòng)資金看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)入速度歷史罕見(jiàn)。
“加息的作用是抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房，提高存款準(zhǔn)備金率則是為了收縮金融機(jī)構(gòu)的貸款總額，抑制其向房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域的放貸沖動(dòng)�！狈康禺a(chǎn)金融專(zhuān)家林榮時(shí)稱。
然而，四次加息、五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并沒(méi)有立竿見(jiàn)影地?fù)踝∫宦飞蠞q的房?jī)r(jià)。從70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上看，2006年，幾乎每月的房?jī)r(jià)都以5%以上的同比漲幅一路飆升。
對(duì)于造成這種情況的原因，林榮時(shí)表示，一是每次加息幅度不大，面對(duì)漲幅遠(yuǎn)高于利率漲幅的房?jī)r(jià)，投資者多數(shù)認(rèn)為加息成本可以被收益抵消；二是金融機(jī)構(gòu)在沒(méi)有找到新的貸款出口時(shí)，微幅上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率同樣不能本質(zhì)上收緊放貸閘門(mén)。再加上房地產(chǎn)投資摻入了人民幣升值等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，簡(jiǎn)單的加息政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用變得收效甚微。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)2006年12月的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)從11月的1.9%上升到了2.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前預(yù)期的1.9%。專(zhuān)家分析，這增加了市場(chǎng)對(duì)通脹可能迫使央行進(jìn)一步緊縮貨幣政策的預(yù)期，進(jìn)一步加息不可避免。但是，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)不再被房地產(chǎn)投資者視為致命傷。專(zhuān)家表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，一部分資金實(shí)力弱，可能緊張于每月房貸支出增加的中小投資者已經(jīng)淡出市場(chǎng)，余下來(lái)的實(shí)力派投資人更關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊。
在此情況下，有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，央行除了加息等傳統(tǒng)做法外，為進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)投資，提高首付比例和對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)門(mén)賬戶管理可能成為接下來(lái)的“殺手锏”。
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