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任志強:供不應(yīng)求情況持續(xù) 中國房價將再漲十年(2)
2007年02月08日 15:48 來源:人民網(wǎng)

  問:您對個人集資聯(lián)建房有何看法?

  [任志強]:個人集資建房最主要是體現(xiàn)在土地私有化的國家里頭,當(dāng)土地是私有化的時候,相鄰的土地集合其他進行合作性建房,這在很多土地私有化的國家都很多。但中國土地性質(zhì)決定的是公有制的土地性質(zhì),或者說在城市用地中是一種出讓性的土地性質(zhì)。因此,它可能在政策層面或者是操作層面上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不利于用個人集資方式來建房。我們也沒有相關(guān)的法律,在傳統(tǒng)的法律大部分談到的是由單位出面來進行集資建房,就是因為單位成了一個集資的社會保障,而不是非法集資或者說個人無保障的無信用情況下一種集資,除了集資的困難以外,還有一個房屋建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化的困難,把無數(shù)的人變成意見綜合起來,它的成本會大大提高的,國外的除了土地私有化以外,另外一個能夠促進集資建房的一個原因是工業(yè)化程度很高,住宅建設(shè)或者房屋建設(shè)大部分是靠工廠進行機械化生產(chǎn),現(xiàn)場組裝式,所以現(xiàn)場的技術(shù)要求很低,而工業(yè)化程度高也決定了它可以用個人的方式來進行,我們現(xiàn)在不行,我們現(xiàn)在很難在技術(shù)上給以保障,在產(chǎn)權(quán)制度上給以保障,也難在組織集資問題上給以保證,或者在決策上給予保證。目前我們已經(jīng)出現(xiàn)了個人集資建房大部分都在用股東組成公司制來進行,這與公司建房和企業(yè)建房沒有什么區(qū)別。更嚴(yán)格的個人集資建房不是用組織起來的方式,而是用合伙制的方式,而我們國家現(xiàn)在是用公司制的方式,改變我們已經(jīng)出現(xiàn)的個人集資建房組織形式的情況。所以我不認(rèn)為個人集資建房不能實現(xiàn),但我也不認(rèn)為它是一個好的事情,更多的集資建房體現(xiàn)在成本提高,技術(shù)無保證和法律沖突。

  問:官員對房地產(chǎn)業(yè)有巨大的支持,但如果政府對房產(chǎn)商增加稅收,是否會破壞你們之間的關(guān)系?

  [任志強]: 我不認(rèn)為是官員對房地產(chǎn)業(yè)有巨大支持,而是政府不管是中國政府還是外國政府,都會把房地產(chǎn)業(yè)作為這一國家的支柱型產(chǎn)業(yè),我們國家也非常明確把房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。既然是支柱型產(chǎn)業(yè),一個地方政府或者一個國家政府,他一定會對支柱型產(chǎn)業(yè)給予各種政策支持,但是這和稅收是兩個概念,在中國由于土地的不可移動性和地方分稅制,就造成了一個財政支出和財政收入的不同渠道。也許其他的國家有不同方式的稅收,所以地方的稅收歸地方,中央的稅收歸中央,而我們國家大部分是分稅制,地方的稅收也向中央上交,中央的稅收也會在地方分成,這就造成了地方政府和中央政府的矛盾,這是中國的一個特殊性。它也從分稅制開始引發(fā)到房地產(chǎn)行業(yè)中來了,有些稅可能在房地產(chǎn)行業(yè)是中央收走了,有些稅是只在地方產(chǎn)生利益,比如土地的某些費用,最大頭留給了地方政府。但是營業(yè)稅、所得稅或者是增值稅相當(dāng)一部分有些是中央稅收,是地方政府無權(quán)自留,或者自留的比例很低的,這之間就會產(chǎn)生矛盾,但它不會破壞企業(yè)和政府之間的關(guān)系,這兩者之間是有差別的。所以,我們不能說官員對房地產(chǎn)企業(yè)有巨大的支持,而說政府對支柱型行業(yè)都是有巨大支持的,尤其這個行業(yè)對地方的財政稅收會產(chǎn)生巨大影響的時候,也會產(chǎn)生中央財政和地方財政之間的一種支持力度之間的差異。

  問:假如您做建設(shè)部長,您需要哪些權(quán)限,您將采取哪些措施,能使房價降下來?

  [任志強]: 我不是部長,但是一般社會會認(rèn)為如果要讓房價相對平穩(wěn)地增長,很重要的是要解決供求關(guān)系的問題,我不認(rèn)為應(yīng)該讓商品房的房價降下去,重要的是在于商品房的房價降下去也不能讓低收入家庭能夠購買,就必須用另外一種辦法來解決低收入家庭如何解決住房的權(quán)利問題。商品房實際上是購買的一種財產(chǎn)而經(jīng)濟適用住房、廉租房或者社會保障性住房保障是一種居住的權(quán)利,它和房價、和財產(chǎn)分配是沒有關(guān)系的,所以單獨地理解把房價降下去就能讓低收入家庭解決住房權(quán)利問題是錯的,想用房價降下去解決財富分配的問題也是錯的,更重要的是我們要保障低收入家庭的住房權(quán)利,而不是他們的財產(chǎn)分配。所以不是要想法讓商品房的房價降下去,而是要如何解決中低收入家庭的社會保障體系建設(shè)問題,這樣中國才有可能更加和諧。

  問:你認(rèn)為房地產(chǎn)商的最大特點是什么?

  [任志強]: 房地產(chǎn)商應(yīng)該說他的最大特點就是比任何一個其他行業(yè)都具有公益性,在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中要進行大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。某些人認(rèn)為開發(fā)商只是蓋房子,在賣房子過程中,體現(xiàn)出來的是開發(fā)商在賣城市,但這些基礎(chǔ)設(shè)施并不是隨著房子進行再分配,它留給了城市,在城市中成為一個巨大的公益形象。開發(fā)商要按照政府的規(guī)劃去修建大量的城市配套設(shè)施,這里面包括學(xué)校、商業(yè)、郵局、警局,以及垃圾站等各種公共設(shè)施。賣完房子以后,這些公共設(shè)施并沒有隨著房子變成私人產(chǎn)品,而是變成了城市中的公用產(chǎn)品,學(xué)校也不僅僅為這個小區(qū)居民提供服務(wù),它是為整個社會提供服務(wù),而且是一個長久的服務(wù)過程。任何一個開發(fā)商都要做小區(qū)的綠化,這在城市規(guī)劃中是有明文規(guī)定的,但是城市規(guī)劃中并不規(guī)定小區(qū)綠化的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn),但是所有的開發(fā)商都盡可能地利用小區(qū)的綠化來提高生活的質(zhì)量,提高社區(qū)的建筑物的標(biāo)志。也就是說,當(dāng)人們享受了小區(qū)綠化的同時,這個小區(qū)的綠化也在為整個城市和社會創(chuàng)造良好的環(huán)境、良好的空氣,它并不是一個完全的私有化的產(chǎn)品,而變成了社會公益中的一部分。

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