【策劃人語(yǔ)】
生存或是死亡？永遠(yuǎn)是個(gè)大問(wèn)題。
新年伊始，經(jīng)歷了一年轟轟烈烈的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們或主動(dòng)或無(wú)奈，齊齊跨入這個(gè)“資本為王”的時(shí)代，步入這后調(diào)控的元年。
在寡頭們的混戰(zhàn)中，一場(chǎng)慘烈的淘汰賽依然在加速度進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱饲蟠�，想出了各式各樣的�?yīng)對(duì)招數(shù)。他們或通過(guò)收購(gòu)整合以合作經(jīng)營(yíng)；或儲(chǔ)地備人、繼續(xù)圈地?cái)U(kuò)張；或轉(zhuǎn)身資本市場(chǎng)，謀求資本運(yùn)作；或調(diào)整發(fā)展模式，致力于產(chǎn)品創(chuàng)新；或開(kāi)始選擇走為上策……
我們?cè)赣梦覀兊摹皵z像機(jī)”，記錄這些“叢林生物”的生存法則，給行業(yè)以啟示。
收購(gòu)整合 合作經(jīng)營(yíng)
調(diào)控伊始，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾高調(diào)預(yù)言，新政會(huì)導(dǎo)致至少50%的中小房地產(chǎn)企業(yè)淘汰。時(shí)至新年，這一判斷得到越來(lái)越多的市場(chǎng)人士的認(rèn)同。盡管“大魚吃小魚”的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程略顯殘酷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)整合也被看作市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力。
“受新政影響，一些優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因資金問(wèn)題等重新進(jìn)入流通市場(chǎng)。對(duì)于這些退出來(lái)的項(xiàng)目，我們將持續(xù)關(guān)注，并適時(shí)調(diào)整策略，跟進(jìn)這些項(xiàng)目�！比ツ昶咴�，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海在上市推介會(huì)上介紹。
與保利地產(chǎn)有類似表態(tài)的大型房企為數(shù)不少，其中有萬(wàn)科、招商局、世茂等內(nèi)外資知名企業(yè)，也有一些地方性地產(chǎn)商品牌。上海一位土地中介商透露，幾個(gè)月以來(lái)，來(lái)自小企業(yè)的地塊或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)急劇增多。“能看得出來(lái)，他們是真的缺錢呀！”而在開(kāi)發(fā)商眼中，收購(gòu)整合對(duì)于小公司來(lái)說(shuō)并非壞事。“宏觀調(diào)控之際，中小地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不暢，能夠找到戰(zhàn)略合作者，或直接將股權(quán)出售，已屬幸事。其中項(xiàng)目質(zhì)量、管理層誠(chéng)信度都是收購(gòu)者最關(guān)注的考核要素�！鄙虾Ｒ晃恢行头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總稱。
因資金鏈變局而導(dǎo)致的行業(yè)整合正在提速。對(duì)此，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林曾表示，在國(guó)家貫徹宏觀調(diào)控政策大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極差距還將繼續(xù)拉大：一邊是手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無(wú)門而著急，另一邊一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無(wú)地而發(fā)展擱淺。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購(gòu)兼并風(fēng)潮自然勢(shì)不可擋。
儲(chǔ)地備人 圈地?cái)U(kuò)張
與“整合”相比，“地荒”也許是開(kāi)發(fā)商更不愿意看到的局面，尤其是大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。
去年11月29日，北京廣渠路36號(hào)“地王”之爭(zhēng)落下帷幕，13家國(guó)內(nèi)外有頭有臉的開(kāi)發(fā)商結(jié)束長(zhǎng)達(dá)一年之久的爭(zhēng)奪。如果不是京城優(yōu)質(zhì)出讓地塊的奇貨可居，這一位于CBD核心地段的住宅用地也不會(huì)引來(lái)如此高的關(guān)注和爭(zhēng)奪。
與北京相仿的還有上海。在去年1號(hào)土地公告中，一位區(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備中心的工作人員坦言，“出讓的地塊位置太遠(yuǎn)，再加上一些回購(gòu)性質(zhì)的附加條款，拿地開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不高。”采訪中，這一觀點(diǎn)也得到了一些參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)同。
正是源于優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目的奇缺，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑爭(zhēng)搶好地的行為也就變得合情合理。“在項(xiàng)目公司手中接下現(xiàn)有地塊的難度其實(shí)很大�！闭猩叹秩A南區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，其中包括項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃考查，更重要的還要了解繁雜的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)背景。于是，招商局在今年的策略主要以公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)拿地為主。雖然在部分地塊投標(biāo)中最終選擇放棄，但是頻繁出現(xiàn)在京滬深各地土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)的招商局仍然惹人注目。
近幾個(gè)月來(lái)，高調(diào)拿地的大型房企還有很多。世茂地產(chǎn)以31.5億拿下武漢地王，16億拿下沈陽(yáng)五里河體育場(chǎng)地塊，土地儲(chǔ)備跨過(guò)1700萬(wàn)平方米關(guān)口；華潤(rùn)置地以10.35億元投得北京市宣武區(qū)廣安門外大街305號(hào)商住用地，以7.85億元獲得蘇州市平江古城區(qū)住宅用地，以15.41億元奪得上海市楊浦區(qū)新江灣城住宅地塊。
另外，隨著地價(jià)大漲帶來(lái)的資金壓力，大型房企也在尋找聯(lián)合開(kāi)發(fā)的出路。去年9月杭州地王以36.3億元花落浙江兩大民企——杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)和綠城集團(tuán)，北京廣渠路36號(hào)地塊也由北京城開(kāi)和城建興華聯(lián)合投標(biāo)體奪得。
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