房地產(chǎn)開發(fā)加速

　　北京統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，北京商品房的新開工面積為2163.6萬平方米，比上年同期增長14.5%。而按照所獲施工許可證的項目計算，今年9-10月，新開工面積就達603.31萬平方米，占比為27.9%，高于月度平均水平。此外，房地產(chǎn)投資和土地開發(fā)面積也在繼續(xù)大幅增長。

　　易居中國研究院的專家解釋稱，今年以來，北京土地購置面積不足，而土地開發(fā)面積又大幅增長，這反映了開發(fā)商在無奈地“吐出”土地開發(fā)，這些土地的重新開發(fā)表明，囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策上的一定遏制。

　　一位開發(fā)商坦言，為了迎接2008年奧運會，政府可能出臺相應(yīng)的限制措施，這也促使眾多地產(chǎn)項目加快了開發(fā)和上市速度。

　　一方面，有關(guān)部門加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，而另一方面，北京“90平米/70%”的調(diào)控細則又姍姍來遲，新開工項目在7、8月間受阻，這就使得北京房地產(chǎn)開發(fā)在9月以后有了明顯的提速。

　　土地供應(yīng)瓶頸日顯

　　中國住交會執(zhí)行秘書長馮暉坦言，北京開發(fā)商大量“囤地”,從另一方面也反映出城市土地資源的日益稀缺。開發(fā)商手中的土地有限，囤積起來做到細水長流，這樣可以讓自己的企業(yè)“不斷糧”。

　　北京國土局公布的土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項目用地總計為5775.11公頃，規(guī)劃建筑面積7866.42萬平方米。其中，已經(jīng)完成開發(fā)的669.77公頃和正在開發(fā)建設(shè)的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開發(fā)商手中。

　　一位房地產(chǎn)商接受采訪時稱，他們對土地的開發(fā)，有自己的打算和進度，并且受到資金狀況和市場供求的制約。他坦言：“我們花了那么多錢拿來的土地，囤積著不開發(fā)，并不現(xiàn)實，但是，在目前房價和地價的走勢下，開發(fā)進度太快，也劃不來。”

　　北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年北京出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應(yīng)計劃中，住宅商品房用地為1600公頃,商服用地300公頃，實際土地供應(yīng)量僅為計劃的54%。

　　2005年,北京計劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。

　　地價迭高

　　國家宏觀調(diào)控將土地閘門越收越緊，而開發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價碼均大幅高于標底價。北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號，雖然有關(guān)部門沒有按“價高者得”決定競拍結(jié)果，但成交價仍高出標底價近9億元。

　　21世紀不動產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價拍出，可能將推動房價進一步上漲。因為這將導(dǎo)致周邊在售樓盤調(diào)高身價，而區(qū)域價格上調(diào)又可能驅(qū)使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。此外，地塊成交均價大大高出標底價，也給開發(fā)商一個高價拿地的信號，使今后地塊競拍抬價，從而可能促使房價進一步上漲。

　　(文章來源：中國證券報 作者：林喆)