“對(duì)于各地的自建房發(fā)展而言，目前法律上的瓶頸依然存在。明年私募基金法規(guī)出臺(tái)后，我們打算走房地產(chǎn)私募基金的道路，以避免成為非法集資的可能性。”盡管溫州自建房近日剛剛拿地成功，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，南京自建房的發(fā)起者邵角依然顯得擔(dān)憂(yōu)重重。
“而就目前來(lái)看，私募基金和非法集資尚沒(méi)有被明確區(qū)分開(kāi)來(lái)，自建房如果資金鏈斷開(kāi)，是否會(huì)被指摘為非法集資，也是一個(gè)未知數(shù)�！睌[在近年來(lái)風(fēng)風(fēng)火火的自建房運(yùn)動(dòng)發(fā)起人面前的，除了首例拿地成功的興奮，還有對(duì)于將來(lái)的擔(dān)憂(yōu)。
第一塊地的成功
溫州市龍灣區(qū)江前村30畝的這塊地，在記者看來(lái)依然比較荒涼，然而不出意料的話(huà)，在兩年后，這里將誕生中國(guó)首例民間集資建房項(xiàng)目。而溫州人以及溫州精神，也因此再次為人們所關(guān)注。
趙智強(qiáng)，和其他地方自建房的發(fā)起人不一樣的是，他的頭銜除了“溫州集資建房聯(lián)盟主要負(fù)責(zé)人”外，從一開(kāi)始還和“溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)”聯(lián)系在一起。也就是說(shuō)，溫州的集資建房聯(lián)盟一直都是與協(xié)會(huì)同臺(tái)亮相的�！拔覀冏越ǚ康膮⑴c者，也都是營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的會(huì)員�！壁w智強(qiáng)這樣告訴記者。
拿地的速度可謂迅雷不及掩耳，過(guò)程干凈利索。
在看中地塊后，趙智強(qiáng)委托瑞安正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司去與村長(zhǎng)談，自己不露面，雙方基本談妥。村長(zhǎng)要求他們交500萬(wàn)定金。討價(jià)還價(jià)一個(gè)多月后，他們把定金價(jià)格壓到50萬(wàn)元。由于這塊土地此前流標(biāo)兩次，村長(zhǎng)對(duì)于賣(mài)出這塊土地的壓力比較大，因此也就答應(yīng)了。
10月10日，溫州集資建房開(kāi)始向會(huì)員募集土地款，根據(jù)大套8000元、小套5000元的標(biāo)準(zhǔn)募集資金，到10月25日左右，已經(jīng)有260多名參與者集資了2000多萬(wàn)元。趙智強(qiáng)覺(jué)得人數(shù)差不多了，就宣布集資已經(jīng)結(jié)束。按照集資建房的約定，今后房子造好了，將根據(jù)這260人的打款時(shí)間來(lái)確定選房序列號(hào)。
很快，他們以1.0458億元的價(jià)格取得了這30畝地的開(kāi)發(fā)權(quán)。地塊總建筑面積約2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成260套住房。預(yù)計(jì)5個(gè)月后動(dòng)工，算得樓面地價(jià)為4100元/平方米左右，加上建筑造價(jià)以及各種稅費(fèi)，成本價(jià)估計(jì)在6300元-6500元/平方米，若將商鋪和車(chē)庫(kù)等出讓收益補(bǔ)入成本，住宅價(jià)格最終約為5300元/平方米。而在該地塊附近的小高層樓盤(pán)同人花園，二手房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)在10000元/平方米以上，好的位置甚至達(dá)到了12000元/平方米。而就在同人花園旁邊的別墅項(xiàng)目，價(jià)格基本上7萬(wàn)元/平方米以上。周邊一些地理位置差一點(diǎn)的樓盤(pán)，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)價(jià)在7000元/平方米以上。
據(jù)悉，因?yàn)闃潜P(pán)主要是為解決參與者的住房困難，因此戶(hù)型也分成中小型的幾檔：60平方米、90平方米、120平方米等，沒(méi)有一套住房超過(guò)非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，最少只花30萬(wàn)元左右就能擁有一套住房。
對(duì)于這260名會(huì)員籌集的1億多元資金，趙智強(qiáng)說(shuō)要交由銀行保管，“只有在集資建房代表、銀行、開(kāi)發(fā)商、地塊所在村委會(huì)4方到齊的情況下，才能行使支配權(quán)”，以保證資金的安全使用。
兩年自建房之路
在溫州拿地成功以后，各地自建房的發(fā)起者紛紛涌向溫州，學(xué)習(xí)探討溫州首例自建房拿地成功的原因。“對(duì)于溫州的成功，大家最大的反應(yīng)就是這非常具有鼓勵(lì)意義和幫助作用，除此以外，大家也不忘探討溫州的特色性之所在。”
“11月18—19日我特意去了溫州一趟，從對(duì)他們的情況了解來(lái)看，溫州的案例有一定的參考依據(jù)，提供了一些自建房成功的不可或缺的因素：比如溫州的自建房在發(fā)展過(guò)程中曾與當(dāng)?shù)氐氖虚L(zhǎng)、房地局局長(zhǎng)對(duì)話(huà)，政府的默認(rèn)是自建房活動(dòng)能夠繼續(xù)發(fā)展下去的非常重要的原因�！蹦暇┳越ǚ康陌l(fā)起者邵角對(duì)記者感慨。
溫州政策環(huán)境的寬松和領(lǐng)導(dǎo)觀念的開(kāi)放，成為了自建房拿地成功的重要因素。
回顧各地曾經(jīng)轟轟烈烈集資建房，邵角表示：“北京的自建房由于完全交給萬(wàn)通打理而成為了開(kāi)發(fā)商本身的宣傳工具；上海的自建房則走資本運(yùn)作的模式，自建房的發(fā)起者僅保證房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，但也坦言會(huì)從中賺取利潤(rùn)，可能走向小開(kāi)發(fā)商的發(fā)展方向；而南京由于沒(méi)有建立法人主體，目前在拿地等環(huán)節(jié)上存在一定麻煩�！�
第一個(gè)發(fā)起民間籌資建房的于凌罡曾表示，溫州拿地的成功有很多地緣優(yōu)勢(shì)，比如當(dāng)?shù)氐拿耖g資本活躍、個(gè)人籌措資金的渠道較寬，而且當(dāng)?shù)剡m合合作建房的地塊比北京多，北京公開(kāi)土地市場(chǎng)上“一年可能只有一兩塊中意的地”。
類(lèi)似的問(wèn)題不僅出現(xiàn)在北京，上海推出的地塊也普遍比較大，不僅不適合自建房的建設(shè)所用，自建房的開(kāi)發(fā)者在招拍掛市場(chǎng)上同時(shí)也要面對(duì)眾多大開(kāi)發(fā)商來(lái)爭(zhēng)搶土地，其難度不可謂不高。
對(duì)于這個(gè)讓各地自建房頗為頭疼的問(wèn)題，趙智強(qiáng)得意于其事先不張揚(yáng)的做法�！拔沂虑案鷷�(huì)員們都說(shuō)好的，集資建房的事情千萬(wàn)不要對(duì)外說(shuō)，萬(wàn)一有人來(lái)?yè)屩玫�，我們就沒(méi)啥戲了。北京那邊就有個(gè)人集資建房看上的地，開(kāi)發(fā)商拼命舉牌哄抬，深圳更是十幾個(gè)開(kāi)發(fā)商去搶集資建房者看上的土地。”
“從溫州此次拿到的地塊來(lái)看，這塊地屬于政府征用農(nóng)村用地之后補(bǔ)償村委會(huì)的土地，土地的特殊性讓自建房人員在拿地過(guò)程中能夠很大程度避免競(jìng)爭(zhēng)擠壓�！鄙劢欠治�。
“我們委托開(kāi)發(fā)商出面談土地的交易，也將由開(kāi)發(fā)商來(lái)代建，我們付給開(kāi)發(fā)商2%的管理費(fèi)，對(duì)于他們而言，這樣做是一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有的�！壁w智強(qiáng)坦言委托開(kāi)發(fā)商出面可以避免自建房組織在拿地環(huán)節(jié)暴露于公眾的壓力，而這也正是于凌罡在拿地時(shí)所面對(duì)的最大困境。
“除此之外，溫州在集資建房的過(guò)程中引入?yún)f(xié)會(huì)這樣的主體，一方面能夠優(yōu)于一般的公司，對(duì)于參與的股東人數(shù)不設(shè)限制，另一方面又能在早期的商務(wù)談判中具有法律效應(yīng)，同時(shí)對(duì)于會(huì)員也有章程的約束�！鄙劢菍�(duì)此依然憂(yōu)心忡忡：“而南京目前最缺少的，正是這樣一個(gè)具備多重身份與作用的主體概念，我們目前正在與律師探討，也想引入?yún)f(xié)會(huì)的模式來(lái)進(jìn)行運(yùn)作�！睖刂葑越ǚ康膮⑴c者則表示：“以個(gè)人名義來(lái)號(hào)召集資建房，這個(gè)人大家都不知道底細(xì)，誰(shuí)也不敢把錢(qián)投給他，現(xiàn)在是協(xié)會(huì)在搞，我們就覺(jué)得還是比較可以信任的。”
私募基金或成出路
就溫州而言，能夠在拿地前就得到當(dāng)?shù)卣头康鼐值哪J(rèn)，成為了他們能夠走下去的最大的通行證。眾所周知，溫州市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資本充裕而活躍，資本自由度高，而當(dāng)?shù)卣矅?yán)格恪守自身職能，把權(quán)力最大程度上限制在為市場(chǎng)服務(wù)上。然而這一點(diǎn)是否會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)具有典范意義，誰(shuí)也沒(méi)有把握。
對(duì)于因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而集資建房的參與者而言，是不是人人能夠拿出不小的一筆錢(qián)來(lái)投入，也是一個(gè)疑問(wèn)。趙智強(qiáng)對(duì)于他們的260個(gè)會(huì)員評(píng)價(jià)說(shuō)：“他們是中等收入家庭，未必具有一次性付款買(mǎi)房的能力。因此當(dāng)我們拿地成功后，接下來(lái)已經(jīng)和銀行談妥，可以通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)進(jìn)行融資，購(gòu)房者并不需要一次性付清房款�！�
在南京，邵角透露，目前參與者大約300人，平均年齡30歲左右，“有一定的資產(chǎn)，買(mǎi)得起房子，但是并不愿意在如此高的房?jī)r(jià)下購(gòu)房�！庇纱丝梢钥闯�，參與這一活動(dòng)的并不是真正急需解決住房問(wèn)題的中低收入人群。
再退一步，即使這是一場(chǎng)資本的游戲，由于法律上的空白，在開(kāi)工以后依然存在各種風(fēng)險(xiǎn)。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者分析：“如果這筆用于集資建房的專(zhuān)款出現(xiàn)問(wèn)題，又或者自建房在建設(shè)過(guò)程中資金鏈斷開(kāi)，很有可能被界定為非法集資。尤其是在自建房選擇開(kāi)發(fā)商代建模式以后，集資建房已經(jīng)開(kāi)始演變成類(lèi)似房地產(chǎn)私募基金的開(kāi)發(fā)投資了�！�
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，邵角并不回避：如果明年證監(jiān)會(huì)出臺(tái)相關(guān)私募基金的法規(guī)而我們能夠符合的話(huà)，我們?cè)敢庾哌@條路�！拔覀儾⒉幌氤蔀殚_(kāi)發(fā)商，正如大家所看到的，我們都有自己的本職工作�！�
“事實(shí)上，由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)這一社會(huì)責(zé)任建造自建房，才能最大限度地避免這些問(wèn)題�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商對(duì)記者透露，他們也正有意拿地建自建房，解決中低收入者的住房難題。
(文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 作者：鄧旭）
