出現(xiàn)“神秘”買家

　　湯臣一品開盤以后，在上海的豪宅市場上創(chuàng)造了兩項紀(jì)錄，一是每平米賣11萬，這是上海豪宅的最高價位；第二項紀(jì)錄就是，連續(xù)250多天沒有賣出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說，這叫曲高和寡，不過，我們記者采訪的時候，對方告訴記者，其實，已經(jīng)有一套售價1.4億的豪宅賣出去了，買家是一個東南亞的華人，可是，上海地產(chǎn)圈兒的很多人都在懷疑這種說法的真實性。

　　徐彬：“我們不愿意透露客戶的身份，現(xiàn)在所有的預(yù)售合同跟買賣合同里面，規(guī)定了甲方，也就是發(fā)展商，不能透露買房者的身份，你們問公證處，公證處一定跟你一講，有這回事，可是他還是不會告訴你客戶的資料�！�

　　記者：“就是我們通過任何途徑，都不會知道這個人到底是誰了？”

　　徐彬：“對�！�

　　上海均價11萬的中國第一豪宅 250天未售出一套

　　記者聯(lián)系上海市房地產(chǎn)交易管理部門，得到的答復(fù)果然是不便透露，第一套湯臣一品成交的詳情，成了一個無法求解的謎。

　　蔡為民：“顯然湯臣他們也不愿意提供買家確實到底是誰買的，這就很怪異了�！�

　　沒有找到購房者，我們就無法知道那位買家是怎么考慮的，但房地產(chǎn)金融人士的眼里，這一套房的成交并不意味著市場認(rèn)可了湯臣一品的定價。

　　陳基強：“因為唯一印證你價錢是對的不對的，就是有多少人成交，甚至你說我第一套成交了，但是其實在一般市場上的定價，假如你沒有30%賣掉的成交的均價，你還不能說市場定的價錢。”

　　但是我們不妨來推測一下購房者的購買動機，首先，他是否是為了投資出租購買這套住宅呢？

　　蔡為民：“我想他沒有租個15萬，到20萬人民幣一個月，我想他是沒有什么投資報酬率可言，但是這樣的一個價位，什么人去租呢，我是非常懷疑。”

　　蔡為民告訴記者，一般的世界500強的高管，每月頂多也就花2萬塊錢人民幣租房，而CEO可能花到每月1萬美金，這已經(jīng)是相當(dāng)高的價格了，所以出租一個月15萬到20萬人民幣基本不可能。

　　徐彬：“你絕對不能用房地產(chǎn)的眼光來看湯臣一品，我覺得這樣的話，你會看不懂湯臣一品。”

　　記者：“我們現(xiàn)在就是有一點這個感覺？”

　　徐彬：“但是如果你今天把它當(dāng)做是一個藝術(shù)品，是一個收藏品，其實你就看懂了，所以我們這里的客戶絕對不會買來投資的。”

　　既然不是投資行為，那么只有自住了，可是，誰來買這么貴的房子自己住呢？我們在湯臣一品的樓書上看到了這樣一行字：“只獻(xiàn)給顛峰世界的杰出人物”。

　　徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100萬，我有200萬，我有500萬，我有5000萬，你來看這個房子，那你不是我的客戶，你也看不懂得我的房子，對不對，你現(xiàn)在想你有10億，這個房子只占你不到1/10的資產(chǎn)，你買不買？那甚至來講，我們今天找的不止是10億，可能是50億，100億這些的富豪，那他買不買�！�

　　戴德梁行：“就是懂得產(chǎn)品收藏價值的收藏家，而且對收藏里面最有能力的一批對象。”

　　為了嚴(yán)格的篩選出自己的客戶，湯臣一品還專門做出來一套預(yù)約看房的做法，就是對所有來看房的客戶進(jìn)行資格審查。

　　徐彬：“參觀我們這里的房子的，必須要填一個詳細(xì)的一個表，包括你在上海你有多少個房子，你有多少資產(chǎn)，你必須要寫清楚，然后你在哪一家公司，你是什么職位，這都必須要填的�！�

　　湯臣海景花園有限公司專案協(xié)理馮忠良：“我們第一個關(guān)卡是預(yù)約單，第二個是想去看A棟客戶的人，他必須要有200萬的定存單�！�

　　記者：“你們預(yù)約以后，有預(yù)約不上的嗎？”

　　馮忠良：“有的，蠻多的。”

　　記者：“怎么就知道他們不是你們的主要客戶群？”

　　馮忠良：“比如說這個里面有很多內(nèi)容實際上大概可以看出來，包括他的公司，他的職務(wù)，我想有一些比較容易分辨的方式。”

　　記者：“也就是說他買不起這個房？”

　　馮忠良：“籠統(tǒng)可以這樣說，對。”

　　湯臣公司想用這樣的手法，找到更多有效的客戶，但是對于湯臣公司的如意算盤，市場人士卻表示懷疑。

　　蔡為民：“對于很多的比較低調(diào)的富豪，中國富豪來講，他不太容易去購買這樣的產(chǎn)品，那么你說在世界500強的這種CEO呢，他又大可不必要在中國去買一個這么樣貴的產(chǎn)品，作為偶爾居住使用，所以你就想不出來，到底誰會購買�！�

　　范偉國：“我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓里面，我覺得這種可能性不是很大，你這個房子買進(jìn)去以后，你可能在兩三年之內(nèi)，甚至更長的時間之內(nèi)，你根本就沒有鄰居的，你很孤單�！�

　　住在湯臣一品的業(yè)主可能會感到有些孤單，但是在上海，湯臣一品這樣的豪宅并不感到孤單，因為在它的周圍，其實還有很多讓普通市民望而興嘆的天價樓盤，如果來看一下上海高檔住宅市場這幾年的變化，我們會發(fā)現(xiàn)，在上海出現(xiàn)湯臣一品這樣每平米11萬的房子，其實并不奇怪。

　　蔡為民：“上海方面的定價策略，基本上從最初的1999年最低谷的狀態(tài)，那個時候是成本定價�！�

　　蔡為民在臺灣從事房地產(chǎn)研究10幾年，99年來到上海，正好經(jīng)歷了上海樓市從低迷到火爆的過程，他告訴記者，這七年間上海房價的制定策略，也走過了不同的階段，1999年時還是成本定價，開發(fā)商只求銷售率，售價比成本高出一部分就行。

　　而到了2002年-2003年，房價開始走高，很多的人，包括投資者、投機者，都聚攏在樓市，成本定價就變成了市場定價，市場能夠接受多少錢，就賣多少錢，擁有好地段的開發(fā)商們，這時候追求的，是在一塊土地上創(chuàng)造最大利益，因此他們定出的，往往是市場能夠接受的最頂端的極限價位。

　　蔡為民：“狂飆階段，那是一個價位的狂飆，從2003年SARS結(jié)束之后，上海的房價開始呈現(xiàn)說每一日三次是有點夸張，但是一周一次是絕對存在的，就像我剛剛提到的，一個禮拜要調(diào)價一次。”

　　在2002年后，上海市中心區(qū)房價保持了每年30%的增長幅度，與此同時，高檔住宅市場不斷形成擴大，2002年，還只有2個高于2萬元/平方米的新盤上市，到2004年，高于2萬元/平方米的新樓盤就已經(jīng)多達(dá)23個。

　　第一個被稱為“豪宅”的世茂濱江花園售價3000美元/平方米以上，但很快更多更貴的豪宅涌現(xiàn)出來，位于新天地旁邊的華府天地在開盤時，定價達(dá)到了7000美元/平方米，是周邊樓盤的兩到三倍，成為當(dāng)時最貴的公寓樓盤，但是，兩年后的今天，與上海華府天地相似價格的樓盤已經(jīng)不止一處，短短兩年間，上海豪宅市場被迅速培養(yǎng)了起來，湯臣一品的定價顯然也瞄準(zhǔn)了更高級別的消費市場。

　　記者：“你們當(dāng)時是怎么定這個價格的呢？”

　　徐彬：“第一個，上海不只是一個上海人的上海，也不只是一個中國人的上海，其實他是一個世界的上海，世界500強，300家已經(jīng)進(jìn)駐上海，馬上WTO，到今年年底開放，所謂的金融、保險，這樣的話，在一個國際性的都市里面，是應(yīng)該有一個屬于富豪居住的環(huán)境�！�

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