對于房地產(chǎn)市場來說，2009年是充滿希望與挑戰(zhàn)的一年，石家莊的房地產(chǎn)市場也正在經(jīng)歷著一場前所未有的巨大的考驗和轉(zhuǎn)變，買賣雙方的博弈依舊在進行中。

　　市場和以前不一樣了！這一點幾乎所有的開發(fā)商應該都認識到了。然而，面對調(diào)整仍將繼續(xù)的2009年，省會房企應該以何種方式面對市場變化？近日，記者采訪了資深地產(chǎn)營銷專家鄧智仁先生。

　　開發(fā)商被市場寵壞了

　　面對房地產(chǎn)的“熊市”，開發(fā)商應該如何轉(zhuǎn)變營銷思路？鄧智仁說，先前樓市的持續(xù)火爆使得開發(fā)商被寵壞，已經(jīng)忘記了買方市場的思維方式。也就是說，開發(fā)商已經(jīng)“忘記”了房子作為一件商品應該采取的營銷手段，現(xiàn)在我們要讓它回歸本源。而現(xiàn)在的購房者大都也忘記了作為消費者自己應該享受什么權利，完全在被開發(fā)商牽著鼻子走。

　　“舉個例子來說，全世界只有中國在還沒交房之前就要交全款，或者貸款給開發(fā)商。買房不應該是這樣的�！辈贿^購房者也無需抱怨，“當你開車去馬路，你不要埋怨堵車，因為買車是因，堵車是果，同理，也不要埋怨房價過高，因為房價高是果，買房是才是因。在大家都搶著買房的時候，結(jié)果就是這樣�！�

　　房價與成本沒有必然聯(lián)系

　　房價無論在什么時候都是一個最敏感的話題，總有人抱怨開發(fā)商降價還不夠，也有一些開發(fā)商訴苦說自己的地是多少錢拿到的，成本是多少，現(xiàn)在的價格已經(jīng)是不賺錢甚至虧本了。鄧智仁認為，類似“曬成本”的做法毫無意義。因為房子定價是開發(fā)商的戰(zhàn)略問題，購房者是不會關心房屋的成本的。買家不會因為開發(fā)商賠錢賣就買，也不會因為開發(fā)商賺錢了就不買。關鍵是企業(yè)要有一個積極的思維方式，一個買方市場下的思維方式。

　　新環(huán)境下要適應新角色

　　降價只是營銷手段之一。鄧智仁說，在買方市場環(huán)境下，開發(fā)商要將過去賣方市場環(huán)境下積累的營銷經(jīng)驗統(tǒng)統(tǒng)拋棄，盡快轉(zhuǎn)變思維方式，要考慮如何為消費者服務。如果開發(fā)商不轉(zhuǎn)變賣方市場的思維方式，無論采取什么營銷方式都是沒用的。拿購房合同來說，現(xiàn)在合同中不少補充協(xié)議都是傾向于開發(fā)商的，對購房者來說很不公平。在發(fā)達國家，房屋買賣雙方都會聘請專業(yè)律師來審定和修改合同。

　　鄧智仁建議，開發(fā)企業(yè)可以聘請律師從維護消費者權益的角度再擬定一些補充條款，修訂付款方式、交房時間等不平等之處。這種自帶“緊箍咒”的行為在過去賣方市場的情況下是不可想象的，但現(xiàn)在是買方市場環(huán)境下，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律辦事。只有消費者真正感到開發(fā)商在為自己考慮，他才會考慮買你的房子。

　　市場不缺好員工，缺的是好老板

　　在樓價節(jié)節(jié)上揚的時候，樓盤不需要太多的營銷手段就可以賣的很好。但在市場低迷的階段，營銷人才的重要性就凸顯出來。不過，鄧智仁的人才觀與眾不同：“市場上不是缺少好員工，而是缺少好老板。房地產(chǎn)行業(yè)要懂得聘人，更要懂得用人。”

　　“地段地段還是地段”，曾是房地產(chǎn)界的“金科玉律”，而鄧智仁卻給予了否定，他認為，在中國地段不是第一位的，人才才是關鍵。對于國外比較成熟的房地產(chǎn)環(huán)境來說，地段起著舉足輕重的作用，而在中國，市場化程度較低，好的地段是創(chuàng)造出來的，所以人才的運作方式很重要。

　　“鳳凰計劃”是鄧智仁運作的培養(yǎng)人才的一個戰(zhàn)略計劃，其獨特之處在于并不要求參與者有任何的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗，此次麻雀變鳳凰的創(chuàng)舉使得有理想的年輕人有了施展自己的舞臺，正應了鄧智仁的那句話，人才是創(chuàng)造出來的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每個人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合適嗎

　　2008年末和2009年初，一些項目采取了降價等促銷措施，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明石家莊整體房價有所下跌，那么購房者是否可以出手呢？鄧智仁說，降價是企業(yè)的一種營銷手段，但買賣交易講究的是“公平”。一方面要看買到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面則要看開發(fā)商對降價是否抱有一個真誠的態(tài)度。總的來說，2009年買房還是存在一定風險的，風險最大的是五證不全、違法上市的項目，雖然房價便宜，但購房者很可能會血本無歸。其次的風險就是買到質(zhì)量有問題的房子或爛尾樓，如果開發(fā)商感覺不賺錢，很可能會降低質(zhì)量標準以降低成本；或者企業(yè)資金難以為繼導致工程爛尾。

　　2010年樓市春天可能降臨

　　現(xiàn)在很多人都在探討樓市何時回暖，與不少人認為2009年下半年回暖的看法不同，鄧智仁表示，2010年樓市的春天才可能降臨。

　　鄧智仁表示，春天是分兩部分來說的，一個是成交量，一個是價格。春天離我們有多遠？簡單推算一下，2007年高價買地，2008年推出項目；2008年買地，2009年推出項目，2009年的房屋的成本已經(jīng)降低就有了下降的空間，2009年買地，2010年會更便宜，這是一個循環(huán)，因此，雖然樓價在2010年不會漲，但是樓價低了，購房人就多了，所以說2010年的春天才可能是真正的春天。