2008年下半年以來，在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)下行的背景下，本市房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面下調(diào)的深度調(diào)整期，二手住宅銷售價(jià)格首次低于2007年同期。

　　上午，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合公布了2008年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。數(shù)字顯示,政策性住房帶動四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)下行。

　　市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴表示，今年一季度，本市房價(jià)將仍是小幅變動，并有可能在持平線上下波動。

　　2008年12月，由于中央和地方一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策措施出臺，使得房價(jià)的環(huán)比下降幅度減弱。于秀琴預(yù)測，今年一季度，本市房價(jià)將仍是小幅變動。

　　市統(tǒng)計(jì)局專家表示，影響北京房價(jià)的因素是多方面的，包括政府、開發(fā)商和消費(fèi)者。這3種因素始終處于博弈的狀態(tài)中。

　　專家坦言，從目前的情況看，2009年北京房價(jià)不會有大幅變動，因?yàn)榉績r(jià)已無大幅下跌空間。

　　開發(fā)投資總體呈下降趨勢

　　2008年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷了增長、放緩、下降、恢復(fù)4個(gè)階段，累計(jì)完成開發(fā)投資1908.7億元，比上年下降4.4%。

　　2008年各季度開發(fā)投資增長情況

　　開發(fā)投資 同比

　　一季度 315.3億元 增長22.5%二季度 479.1億元 增長5.9%

　　開發(fā)投資 同比

　　三季度 342.5億元 下降35.1%四季度 771.8億元 增長1.8%

　　二手住宅銷售價(jià)格首次低于上年同期

　　從2008年9月開始，本市新建住宅價(jià)格有所松動，出現(xiàn)2005年以來環(huán)比首次下降，之后連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。2008年12月，新建住宅環(huán)比降幅由9月的0.3%擴(kuò)大為1.1%，降幅為2008年以來最大值。

　　但從同比指數(shù)看，9、10、11和12月分別增長8.7%、6.9%、4.2%和1.4%。2008年全年新建住宅價(jià)格累計(jì)比上年增長11.9%。

　　同時(shí)，二手住宅銷售價(jià)格首次低于上年同期。從2008年8月開始，二手住宅交易環(huán)比價(jià)格連續(xù)5個(gè)月處于跌勢，12月同比價(jià)格首次出現(xiàn)下降，降幅為1.1%。

　　新開工面積全面下降

　　從2008年5月開始，本市商品房新開工面積增速從快速增長至逐步放緩，2008年9月后開始下降，并且降幅逐漸擴(kuò)大。新開工面積降幅較大和銷售市場低迷導(dǎo)致竣工面積連續(xù)下降。

　　2008年商品房和住宅開工情況

　　新開工面積 同比 竣工面積同比

　　商品房 2337.2萬m2 下降8.6% 下降11.5%住宅 1565.3萬m2 下降4.5% 下降24.5%

　　城四區(qū)住宅銷量降幅最大

　　2008年，全市銷售住宅94200套，比上年下降32.5%。而在所銷售住宅中，政策性住房銷售套數(shù)約占三成。2008年四季度，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房集中簽約銷售，銷售套數(shù)占全年住宅銷售套數(shù)的比重約為30%。

　　其中，東城、西城、崇文和宣武4個(gè)核心區(qū)銷售3455套；朝陽、豐臺、石景山和海淀4個(gè)拓展區(qū)銷售56720套；房山、通州、順義、昌平和大興5個(gè)發(fā)展新區(qū)銷售29316套；門頭溝、懷柔、平谷、密云和延慶5個(gè)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)銷售4709套。

　　4個(gè)功能區(qū)的住宅銷售套數(shù)分別比上年下降58.1%、22.7%、40.3%和46%。

　　政策性住房銷售約占三成

　　2008年，由于市場觀望情緒濃厚，前11個(gè)月住宅銷售面積持續(xù)下降過半。

　　11月，隨著國家和地方一些購房利好政策的出臺，購房稅費(fèi)和貸款利率下調(diào)幅度加大。同時(shí)，面對年底銷售回款壓力，一些企業(yè)降價(jià)促銷力度加大，一定程度上刺激了市場需求的釋放。年底銷售量有所回升，但是銷售市場依然低迷。

　　四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)下行

　　四環(huán)路以內(nèi)住宅期房銷售中，四季度新增的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房期房銷售面積約占2008年全年四環(huán)路以內(nèi)住宅期房銷售面積的12%，不僅直接帶動四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)下行，而且間接影響周邊樓盤售價(jià)。

　　如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為16892元/平方米。

　　空置一年以內(nèi)住宅面積比上年增加7個(gè)百分點(diǎn)

　　受市場銷售低迷因素影響，2008年以來，本市商品房空置面積逐步增加。截至2008年12月末，全市商品房空置面積1438.3萬平方米，比上年末增長302.1萬平方米。

　　空置一年以內(nèi)的住宅面積比上年增加7個(gè)百分點(diǎn)。