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從各地最近掛牌及交易情況看,土地市場“回暖”跡象日益明顯,新一輪的放量有可能即將到來。究其原因,既有樓市總體向好因素的推動,也和地方政府積極推地、謹慎“護地”有關。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后,今年城市地價或可在持續(xù)低迷后轉趨平穩(wěn)。
“回暖”跡象日益明顯
樓市走向未卜,但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場。上海市規(guī)劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示,備受關注的第23號土地出讓公告已經(jīng)有果:14幅土地全部找到買家,其中總面積為65.3萬平方米的八幅住宅用地均以不錯的價格成交。在土地市場沉寂許久后,如此數(shù)量的住宅用地集中上市,是上海今年以來的首次。
這八幅住宅用地中,面積最大的是松江區(qū)辰花路15號B地塊,總面積為18.65126公頃,共有39家開發(fā)商領取掛牌文件,最后有四家開發(fā)商報名競買。最后,由綠地集團以9.57億元的價格競得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊。其余住宅地塊成交價在數(shù)百萬至數(shù)億元之間。今年第一季度,上海市規(guī)土部門發(fā)布了27個公告,出讓97幅地塊,其中住、商、辦等商品房地塊34幅,占總量35.05%,比去年同期增長17.27%。
“加快推地”是今年一季度以來國內(nèi)土地市場的關鍵詞。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市中,北京、上海、天津和南京土地供應面積較前12個月均值均出現(xiàn)上升。其中上海推出76公頃居住用地,較前12個月均值增長261%,超過2月份供應量的三倍;深圳推出八公頃居住用地,突破五個月以來居住用地的“零供應”。同時,久違的競價、溢價成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場。金地集團以5.6億元拿下上!暗23號公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊雖有底價成交的情況出現(xiàn),但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn)?梢,目前土地市場的“回暖”,是政府和開發(fā)商在市場面前不約而同達成的“默契”。
瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門的網(wǎng)站,可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集,可以預想新一輪土地放量即將到來。
三大因素推動土地交易放量增長
綜合分析來看,此輪土地市場的“放量”,主要原因有三:一是樓市“暖意”傳導所致。雖然個別城市出現(xiàn)交易量的波動,但一季度至今樓市總體轉好明顯。向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預期,增大了拿地積極性。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,隨著住宅市場的回暖,房價由跌轉漲,自然帶動土地市場的反彈。
二是政府降價、“護地”意識明顯。雖然溢價超過八成,但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”。因為,該地塊2007年12月曾由另一家開發(fā)商以近7億元的價格摘得,成交樓板價7032元/平方米。此次交易,地方政府為這地塊訂下的起始樓板價僅為3000元/平方米,已不到一年前的一半。5.6億元的成交價,較一年前已“縮水”很多。國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示,第一季度全國城市地價總體水平為3189元/平方米,環(huán)比下降了1.53%,增幅明顯低于2008年同期水平,下降了3.07個百分點。這是2004年以來全國地價首次出現(xiàn)季度下跌。
三是“保增長”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當高的比例。在“保增長”的政策取向之下,不少地方政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東還表示,近一段時間來,一些地方政府在土地交易中“謹慎”了許多,比如事先會進行詢價,先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味。
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