不久前，趙先生在北京西二環(huán)附近的某樓盤購(gòu)買了一套南北向精裝住房。與此前兩個(gè)月他第一次看該項(xiàng)目時(shí)相比，銷售均價(jià)已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房?jī)r(jià)的上漲并沒有給趙先生帶來更高的住房品質(zhì)。小區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料甚至連外立面涂料都沒有大變化。按照趙先生的理解，這3500元/平方米的差價(jià)自然成了開發(fā)商的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

　　2006年以來，全國(guó)房?jī)r(jià)一直快速上漲，即使是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷寒冬，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)也有6.5%的漲幅。購(gòu)房人感受到的具體樓盤售價(jià)，更是大幅上揚(yáng)后的高位盤整。不過，房?jī)r(jià)高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盈利能力相對(duì)較高的地產(chǎn)上市公司，其整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)走低。那么，漲價(jià)帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤(rùn)，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價(jià)“收窄”營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

　　4月18日，中國(guó)證券報(bào)記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤(rùn)·西堤紅山”、“遠(yuǎn)洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價(jià)計(jì)算，土地成本占售價(jià)的比重分別達(dá)到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠(yuǎn)洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，我國(guó)自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求程度。而房?jī)r(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r(shí)，部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房?jī)r(jià)。

　　根據(jù)國(guó)土資源部公布的“2008年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)地價(jià)仍在增長(zhǎng)，但增幅放緩。預(yù)計(jì)今年一線城市居住用地價(jià)格將與去年持平；而二三線城市的地價(jià)仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價(jià)成交率出現(xiàn)下降，溢價(jià)成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。

　　事實(shí)上，自2007年以來，部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。以華潤(rùn)置地為例，該公司自2001年起在北京黃村衛(wèi)星城進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，相繼開發(fā)了翡翠城一至五期。2004年6月華潤(rùn)置地競(jìng)得該區(qū)域24號(hào)地，樓面地價(jià)為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤(rùn)置地競(jìng)得該區(qū)域17號(hào)地塊的樓面地價(jià)高達(dá)6291元/平方米。

　　從公司整體運(yùn)營(yíng)來看，個(gè)別項(xiàng)目拿地策略的失誤，必然會(huì)攤薄其整體的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。而高房?jī)r(jià)帶來的銷售不暢，也影響到總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，給企業(yè)盈利能力構(gòu)成傷害。

　　萬科2005年-2008年上海項(xiàng)目土地成本構(gòu)成報(bào)告顯示，2005年萬科開發(fā)的上海紅郡項(xiàng)目樓面地價(jià)2200元/平方米，售價(jià)為12000元/平方米，土地成本占售價(jià)的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發(fā)的羅店項(xiàng)目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價(jià)收購(gòu)獲得的趙巷晶園項(xiàng)目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區(qū)域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長(zhǎng)李文斌指出，房?jī)r(jià)反映了市場(chǎng)供求關(guān)系，并通過倒推機(jī)制對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。尤其當(dāng)房地產(chǎn)商看好未來房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，更傾向于高價(jià)拿地�？v觀近幾年的土地成本，其所占比重一直在上漲，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本開發(fā)完畢，目前市場(chǎng)上以高價(jià)地為主。而2007年地價(jià)大漲，2008年以后地價(jià)高位運(yùn)行，這將給房地產(chǎn)公司的未來業(yè)績(jī)?cè)斐韶?fù)面影響。