數(shù)據(jù)表象 樓市數(shù)據(jù)確已回暖

　　今年3月，上海樓市走出了一波強(qiáng)勁的“小陽(yáng)春”行情：新房、二手房成交量雙雙放量，分別反映新建住宅、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的3月份中房上海住宅指數(shù)、二手房指數(shù)，也同時(shí)終止了連續(xù)7個(gè)月的下跌之勢(shì)，分別表現(xiàn)為持平和上漲1.12%。

　　從3月份成交數(shù)據(jù)來(lái)看，可以判斷上海樓市已暫入回暖階段。相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，3月，全市商品住宅共成交150萬(wàn)平方米左右，環(huán)比上升85.2%，同比則上漲46.4%，并創(chuàng)下了2008年1月以來(lái)的成交量新高。3月份市場(chǎng)成交已經(jīng)與2006年月度平均成交量(150萬(wàn)平方米)基本持平，并已接近2007年平均175萬(wàn)平方米的水平。房?jī)r(jià)方面，全市成交均價(jià)表現(xiàn)基本平穩(wěn)，始終在12000元/平方米上下波動(dòng)。從項(xiàng)目具體價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，大部分樓盤(pán)售價(jià)穩(wěn)定。同時(shí)，部分樓盤(pán)由于前期降價(jià)幅度較大，出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面，開(kāi)發(fā)商順勢(shì)縮小了優(yōu)惠幅度。

　　整體來(lái)看，上海房?jī)r(jià)已表現(xiàn)出底部企穩(wěn)小幅回升的態(tài)勢(shì)。

　　局部里象 剛需、政策、外資是回暖主因

　　剛需釋放、政策利市，毫無(wú)疑問(wèn)，這是支持目前樓市這波向上行情的主體。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，一季度全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　這表明，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求。“小陽(yáng)春”實(shí)質(zhì)是在政策效應(yīng)和房?jī)r(jià)調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。

　　此外，有一點(diǎn)不得忽視的是，外資又來(lái)“攪局”了。

　　近期，樓王翠湖天地嘉苑和御翠園都獲得了3套業(yè)績(jī)，御翠豪庭售出了58套、世茂濱江、仁恒河濱城、經(jīng)典茂名等樓盤(pán)的月成交量都超過(guò)了50套，這批豪宅買家中有部分是外籍購(gòu)房者。

　　不管外資對(duì)上海樓市欽慕多久，來(lái)去匆匆的游資是否能一如既往力挺樓市，暫無(wú)定論。加之階段性剛性需求的消耗殆盡，政策效應(yīng)顯現(xiàn)完后，“小陽(yáng)春”或許將面臨“冬眠”。

　　房協(xié)表態(tài) 勿盲目提價(jià)

　　上海樓市近期出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”已被不斷攀高的銷售數(shù)據(jù)驗(yàn)證，滬上部分開(kāi)發(fā)商耐不住性子開(kāi)始小幅提價(jià)。4月9日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)(下稱房協(xié))組織了一次形勢(shì)研討會(huì)，這次會(huì)上，地產(chǎn)商們被潑了一盆冷水：目前成交量上升能否持續(xù)尚未可定論，在保持樓市穩(wěn)定的前提目標(biāo)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)切忌盲目提價(jià)。

　　在過(guò)去的兩個(gè)月里，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。但是房協(xié)稱，上海面臨的形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。樓市真正回暖有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。商品住房交易回升態(tài)勢(shì)還不夠穩(wěn)定，年內(nèi)樓市還存在諸多不穩(wěn)定因素。

　　房協(xié)文件中還指出，目前樓市的回暖一定程度上來(lái)講是去年積蓄已久的剛性需求的集中釋放，并不能證明樓市已經(jīng)真正回暖，后期能否可以持續(xù)還有待觀察。開(kāi)發(fā)商尤其是幾家大的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，目前來(lái)看，樓市還是處在調(diào)整階段，并不能看作是又一個(gè)旺季的到來(lái)，因此不能盲目樂(lè)觀。

　　專家表態(tài) 樓市正值“選擇性回暖”階段

　　市場(chǎng)的種種表現(xiàn)是否意味著國(guó)內(nèi)樓市全面回升？不少專家認(rèn)為，作出這樣的判斷為時(shí)尚早。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授尹伯成教授表示，3月份是傳統(tǒng)的樓市旺季，僅憑這一個(gè)月的成交放量很難得出樓市全面恢復(fù)的結(jié)論。目前上海，成交主要集中在戶型小、總價(jià)低的樓盤(pán)和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。

　　面對(duì)選擇性回暖，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該采取選擇性推盤(pán)的策略。直指樓市最饑渴的需求。傳統(tǒng)意義上4月是置業(yè)的清淡期，正好能考驗(yàn)這次樓市“小陽(yáng)春”的持續(xù)性。如果4月業(yè)績(jī)好，樓市下半年反彈可期。反之，如果樓市遇上“倒春寒”，前景將不明朗。

　　尹伯成同時(shí)指出，前期出臺(tái)的政策利好效應(yīng)已經(jīng)被市場(chǎng)消化，而近期政府出臺(tái)新政策的可能性已經(jīng)不大，當(dāng)前將主要依靠企業(yè)自身調(diào)整價(jià)格來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求。

　　開(kāi)發(fā)商表態(tài) 冷靜把脈“小陽(yáng)春”

　　部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取冷靜應(yīng)市態(tài)度。由于今年過(guò)多的開(kāi)發(fā)商搶占了3月檔期，市場(chǎng)上同質(zhì)商品開(kāi)始泛濫，部分開(kāi)發(fā)商已在4月初放緩腳步。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月，樓市在推盤(pán)量方面也出現(xiàn)了一定的回落。截至4月3日，目前已經(jīng)公開(kāi)的新項(xiàng)目較上月同期有著較為明顯的回落，數(shù)量?jī)H為上月的一半，為23個(gè)。

　　對(duì)于后市，開(kāi)發(fā)商們的判斷也非常謹(jǐn)慎。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，現(xiàn)在并不是所有城市、所有市場(chǎng)都出現(xiàn)回暖的現(xiàn)象，目前只是低總價(jià)、低單價(jià)剛性需求的房子成交比較活躍。通常成交比較活躍的地區(qū)和該地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度有關(guān)聯(lián)。所以回暖持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)如何演變，還需要進(jìn)一步觀察。

　　金地集團(tuán)總裁張華綱表示，目前交易量的增長(zhǎng)是剛性需求的爆發(fā)。房市是否真正回暖，還需要觀察。剛性需求的爆發(fā)也是需要再觀察，而且全國(guó)市場(chǎng)的具體情況也不太一樣。

　　新景祥投資總裁秦剛表示，雖然成交量放大，但不能稱之為“回暖”，因?yàn)槭袌?chǎng)回暖的判斷因素有很多，交易量只是其中的一個(gè)方面。

　　上置集團(tuán)副總裁張宏飛說(shuō)：“回暖是局部現(xiàn)象，就拿我們公司來(lái)說(shuō)，上海的樓盤(pán)情況就會(huì)好些，但是沈陽(yáng)表現(xiàn)得就比較緩慢。我們公司對(duì)往后的發(fā)展也很謹(jǐn)慎，對(duì)于樓盤(pán)的建設(shè)也會(huì)更加‘精挑細(xì)選’。”

　　開(kāi)發(fā)商們的謹(jǐn)慎態(tài)度似乎在暗示，短期內(nèi)高歌猛進(jìn)的樓市依舊缺乏持續(xù)向前的后勁。大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前樓市的反彈只是階段性波動(dòng)，調(diào)整大勢(shì)并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。