“小半輩子的房貸，我怎樣還才能輕松點(diǎn)?”對(duì)于很多已經(jīng)被房貸“套牢”的人士來(lái)說(shuō)，這樣的問(wèn)題每時(shí)每刻都被大家在心里掂量著。

　　近日，各家銀行紛紛推出了名目繁多的“創(chuàng)新”房貸：活利貸、點(diǎn)按揭、接力貸等。那么，這些打出誘人實(shí)惠的新還款方式，究竟能給“房奴”們帶來(lái)多少實(shí)實(shí)在在的減負(fù)呢？本報(bào)將通過(guò)本篇文章一一為您詳解。

　　在這里，我們假設(shè)一個(gè)“房奴”張先生，40歲，首次購(gòu)買住房，貸款30年，額度100萬(wàn)元。

　　1、活利貸

　　研發(fā)銀行：渣打銀行

　　口號(hào)：貸100萬(wàn)省60萬(wàn)

　　客戶限制：貸款年限在5到30年之間的中長(zhǎng)期客戶適用。

　　客戶成本：持續(xù)存款，不計(jì)零存整取利息。

　　實(shí)際作用：隨存隨取，省錢效果不明顯。

　　就在中資銀行為是否執(zhí)行央行7折利率優(yōu)惠政策忙得不可開交之時(shí)，外資銀行用其特有的方式進(jìn)入到爭(zhēng)搶房貸客戶的市場(chǎng)中來(lái)。

　　渣打銀行這款“活利貸”產(chǎn)品的原理是，如果客戶在申請(qǐng)貸款之后手頭有閑置資金,可隨時(shí)存入還款賬戶沖抵房貸本金,但該資金也可隨時(shí)取出,銀行系統(tǒng)會(huì)按日計(jì)息。因此,即便第二天就取出存入的資金,當(dāng)日的還貸利息也會(huì)有所減少。

　　以張先生30年期的100萬(wàn)元貸款為例,只要他能夠做到每月向還款賬戶上存入3000元,到期可以節(jié)省利息近60萬(wàn)元,同時(shí),還可以縮短8年的還款期。另外，如果張先生房貸本金尚有20萬(wàn)元，當(dāng)他將閑散資金5000元存入該還款賬戶時(shí)，當(dāng)日房貸的利息即以19.5萬(wàn)元計(jì)算；如果第二天他又存入閑散資金2000元，那么當(dāng)日房貸的利息以19.3萬(wàn)元計(jì)算，當(dāng)然，他也可以隨時(shí)提取這7000元資金。

　　對(duì)此該行人士認(rèn)為，該貸款最大特點(diǎn)在于，客戶如果有閑置資金，可以隨時(shí)存入該銀行賬戶，存一天，則抵扣一天的貸款利息，存一元，則抵扣一元的貸款本金，取走則恢復(fù)正常。雖然客戶損失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率來(lái)說(shuō)，抵扣掉的貸款本金卻能給客戶節(jié)省高達(dá)4.455%以上的貸款利率，無(wú)疑是個(gè)非常劃算的買賣。

　　商報(bào)提示：買賣是否劃算，不僅要看利率，還要看成本。據(jù)了解，該產(chǎn)品額外費(fèi)用為首年需要支付賬戶關(guān)聯(lián)費(fèi)1000元，后兩年每年500元，目前推廣期內(nèi)減免后兩年費(fèi)用，但依然需要首年1000元費(fèi)用。另外，該產(chǎn)品只對(duì)貸款年限在5到30年之間的中長(zhǎng)期客戶適用，不能提供給短期客戶，同時(shí)，客戶貸款余額必須在30萬(wàn)元及以上才能申請(qǐng)。由此來(lái)看，銀行要客戶權(quán)衡的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是活期利率，更多的是在長(zhǎng)期還款過(guò)程中的一種“只存錢，不要利息”的還款方式。

　　2、點(diǎn)按揭

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號(hào)：最低房貸優(yōu)惠利率3.78%

　　客戶限制：僅限于10年期及以上房貸客戶。

　　客戶成本：想少還房貸先存錢，存款利息銀行不付。

　　實(shí)際作用：30年貸100萬(wàn)元省3.6萬(wàn)元。

　　這是繼“活利貸”之后，國(guó)內(nèi)銀行推出的一款由客戶花錢買“點(diǎn)”來(lái)降低貸款利率的新型貸款產(chǎn)品。

　　所謂的“點(diǎn)”，在這里特指貸款金額中的百分比，比如客戶買一個(gè)“點(diǎn)”，就相當(dāng)于其貸款金額的1%。這款產(chǎn)品的原理就是客戶通過(guò)預(yù)先支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，可以使貸款利率降低。以張先生為例，他100萬(wàn)元的貸款，1個(gè)點(diǎn)就表示需要支付1萬(wàn)元的費(fèi)用。深發(fā)展點(diǎn)按揭房貸產(chǎn)品分別針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款，制定了購(gòu)買1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。也就是說(shuō)，張先生最高可以購(gòu)買1.5萬(wàn)元的產(chǎn)品。按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算，張先生一共需要支付75萬(wàn)元利息，而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，他花1.5萬(wàn)元購(gòu)買貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn)，就能拿到3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬(wàn)元，省息達(dá)10%。

　　但產(chǎn)品說(shuō)明同時(shí)顯示，點(diǎn)按揭實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。也就是說(shuō)，客戶買點(diǎn)付出的費(fèi)用，需要依靠貸款在后面四到五年累計(jì)的利息節(jié)省“賺”回來(lái)。超過(guò)這個(gè)期限，客戶就賺了，否則就不劃算。

　　商報(bào)提示：這款產(chǎn)品最誘人的地方就是將貸款優(yōu)惠利率由現(xiàn)行的7折直降至6.3折。對(duì)于那些連7折還沒有享受到的客戶來(lái)說(shuō)，花少則幾千元多則幾萬(wàn)元，換來(lái)6.3折的貸款利率是很劃算的事情。但其中客戶購(gòu)買“點(diǎn)”的資金整存整取利息被完全忽略掉了。按照張先生的情況，1.5萬(wàn)元存30年，本息要有4.2萬(wàn)元，這筆費(fèi)用銀行是不會(huì)退回來(lái)的。