近期，上海樓市中商品住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，單日成交量屢創(chuàng)近一年來新高。佑威·樓市通系統(tǒng)昨天(3月23日)發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周全市剔除動遷房及配套房以外的新建商品住宅成交面積為37.1萬平方米，相比前周上漲17%，達到74周以來成交量的最高值。新房市場，又見排隊；二手房市場，“跳價”重現(xiàn)……樓市真的回暖了嗎？

　　成交放量緣于房價回調(diào)

　　今年1月，上海新建商品住宅成交還顯現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢。據(jù)滬上多家研究機構監(jiān)測，1月份上海市場化新建商品住宅成交面積約為50萬平方米，環(huán)比下降四成左右。從春節(jié)過后的2月份開始，成交面積便有所上升，2月份全月，全市新建住宅成交量已攀升至80萬平方米左右。進入3月，更有放量增長之勢，前22天商品住宅成交量已接近100萬平方米，預計整月將接近樓市熱銷的2007年11月成交量。

　　“近期樓市成交回暖的一個重要特征，是房價的實質性下調(diào)。”在上海社科院上周舉行的“新智庫論壇”上，華東師范大學東方房地產(chǎn)學院院長張永岳認為，隨著國際金融危機的進一步加劇，2008年下半年起，我國房地產(chǎn)市場低迷程度顯化。在此背景下，中央陸續(xù)出臺相應政策，地方政府積極貫徹落實，從目前房地產(chǎn)市場的運行情況來看，宏觀調(diào)控已出現(xiàn)積極效果。在本輪全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，華南、中西部、華東、華北從四大區(qū)域市場由南向北逐漸傳導，逐次進入調(diào)整期。

　　此間，開發(fā)商的定價策略也切合實際，除了知名開發(fā)商采取旗下全國多盤聯(lián)動促銷，小開發(fā)商也采取行動，通過同一區(qū)域內(nèi)多個樓盤的聯(lián)動進行營銷，拉動區(qū)域價格整體向下調(diào)整。在房價的下調(diào)以及一系列促進樓市消費的政策雙重作用下，部分前期觀望的消費需求近期集中釋放，使得市場成交量出現(xiàn)明顯回升。

　　值得一提的是，一方面是市場成交上升；另一方面，投資者最為青睞的高端產(chǎn)品成交萎縮，說明目前市場消費的主力是自住需求。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海新建商品住宅成交出現(xiàn)明顯增長，但中房上海住宅指數(shù)依然小幅下挫，為1856點，較上月下降12點。佑威·樓市通昨天公布的數(shù)據(jù)顯示：盡管成交增多，但全市商品房上周成交均價相比前周仍略微下跌。

　　“排隊買房”有真有假

　　伴隨市場成交的回升，有關排隊買房的消息近來又攪得一些購房者心神不寧：這樓盤真這么走俏？不買會不會錯過？要不要也去排隊？

　　據(jù)了解，當前樓市的排隊現(xiàn)象，有部分是開發(fā)商有意為之的“假排隊”。在新盤開盤前幾天，花錢雇些人在售樓處起起“篷頭”，同時通知已經(jīng)達成意向的購房者：要買房，快排隊。開發(fā)商希望由此造勢，激發(fā)潛在客戶的購房欲，有的“假排隊”到后來還變成了“真排隊”。

　　但的確也有真排隊的樓盤。部分性價比較高的樓盤不僅熱銷還出現(xiàn)了久違的爭購現(xiàn)象。這些樓盤一般具備以下要素：以自住為主；價位比較合理；房型設計及小區(qū)環(huán)境總體較好。它們的熱銷，說明當前樓市仍然存在供求結構不均衡現(xiàn)象。根據(jù)易居(中國)研究中心對上海消費者需求分析，目前上海購房者對90至144平方米房型的需求水平在56%左右，而市場上此類房型的供應比例約為48.7%，如果未來供應狀況不改變，預計會出現(xiàn)供需缺口。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院在日前完成的一份研究分析報告中認為，除了供求結構不均，當前房地產(chǎn)市場中還存在一些需要關注的問題。如，部分區(qū)域房價尚未調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨存貨及現(xiàn)金流的雙重壓力等。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還受到國內(nèi)外經(jīng)濟形勢等一系列因素影響，因此，當前房地產(chǎn)市場成交的回升，并不能代表市場真正的回暖，市場回暖將是一個緩慢恢復、發(fā)展的過程。