7月熱詞 松動

　　一手房：價格松動 成交量有所好轉(zhuǎn)

　　在開發(fā)商的明折暗扣與購房者的觀望當中，7月北京的住宅銷售價格終于出現(xiàn)大面積的松動。一方面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的一批新盤，開盤價在7000-10000元/平方米之間，雖然地域較遠，但其低價極具殺傷力，因而得到購房者的追捧。另一方面是售價在25000元/平方米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價也呈緩慢上升趨勢。而居于中間的，單價在15000元-20000元/平方米的房子則出現(xiàn)滯銷，這些項目也成為樓市中價格松動最為明顯的部分。

　　據(jù)調(diào)查，7月份在售的價格區(qū)間在15000元-20000元/平方米的30個樓盤中，至少有 86%的樓盤成交價出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價格保持穩(wěn)定或略有上升�！耙运幕輼虻囊季�國際為例，該項目去年12 月成交均價16991元/平方米，今年1月份為15965元/平方米，4月份達16934元/平方米，7月份則下落到15367元/平方米�！�

　　而在7月價格松動的過程中，一個有意思的現(xiàn)象就是樓盤銷售量和價格下調(diào)幅度關(guān)系日益密切。之前業(yè)內(nèi)認為，在市場走弱的情況下，樓盤價格越下調(diào)購房者越會觀望，因為大部人都買漲不買跌。然而從7月份實際成交情況來看并非如此：從單個樓盤的成交情況來看，價格略有松動其交易量就會直線上升。在調(diào)查的30個樓盤中，有24個樓盤伴隨著六月、七月價格的調(diào)整，交易不斷走旺。

　　二手房：價格直降+變相降價 幅度超過15%

　　出現(xiàn)松動的不僅是一手房。受市場整體轉(zhuǎn)冷的影響，二手房拋售現(xiàn)象也普遍增加，價格下降空間超過10%。二手房傳統(tǒng)的賣方市場逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)7月數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時，今年上半年全市二手房平均成交價格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%。面對如此冷清的市場現(xiàn)狀，二手房房主紛紛降價求售，各房產(chǎn)中介公司收取的中介費也開始大打折扣，目的只為吸引購房人眼球，促成交易。

　　7月，中大恒基、筑家地產(chǎn)等京城中介的數(shù)字顯示，根據(jù)其500多家門店對超過一個月未售的5000套房源進行回訪時，有82.5%的房主接受降價求售。而其降價幅度平均達到了5%，最高甚至超過10%，遠遠高于去年同期1%-2%的正常比例。

　　除了直接降價求售，7月的二手房市場還出現(xiàn)一些變相議價。據(jù)了解，在二手房交易過程中，按照相關(guān)規(guī)定營業(yè)稅、個稅應該由房主全部承擔，其他交易稅費買賣雙方各承擔一半，但是由于前幾年北京二手房市場是“賣方市場”，一直以來，所有的稅費都由買方獨自承擔。

　　然而根據(jù)北京多家房產(chǎn)中介7月的統(tǒng)計，由于市場需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔交易稅費。也就相當于房款直接降價超過5%。這也是近幾年來本市二手房市場首次出現(xiàn)賣方愿意承擔交易費用的現(xiàn)象。

　　專家分析：奧運后樓市走向不明 成為房價“松動”主因

　　在面對7月份整個市場出現(xiàn)的價格松動，不少專家指出：隨著奧運臨近，各方此前關(guān)注的“奧運會會對北京房價產(chǎn)生什么樣的影響”更有升級的趨勢。而在人們的觀點交鋒中，此前一些人提出的“奧運會加速北京房價上漲”的論調(diào)逐漸被人們看淡，再加上半年來市場的連續(xù)不振，使得人們對奧運后房價下跌的危險有了更為現(xiàn)實的認識。這些直接反映到市場上就是一二手房市場全面出現(xiàn)價格松動�！按送馐軍W運期間各項限制措施的影響，許多項目將處于癱瘓狀態(tài)，一些開發(fā)商想在奧運到來前多爭取一部分回款�！�

　　而對于奧運后房價走勢的判斷，一部分專家認為，奧運給北京房地產(chǎn)市場帶來的利好已經(jīng)停滯，預計奧運會結(jié)束后，將會有大批二手房集中上市，屆時價格繼續(xù)下探的可能性非常大。北京房價在2009年之前確實很有可能出現(xiàn)短期性和區(qū)域性回調(diào)現(xiàn)象，但即使這一現(xiàn)象真的出現(xiàn)，也與“奧運”概念的關(guān)系不大。

　　似乎是為了印證專家的判斷，與奧運緊密相關(guān)的奧運短租房市場也在7月末出現(xiàn)了集體“跳水”的情況：出于對奧運房屋租賃市場的看好，奧運場館周邊有大量房東紛紛清空自己在奧運場館附近的房屋，進行裝修，同時將租金定在了平日租金的5至10倍左右，一時間促成了“奧運短租熱”。然而進入7月以來，奧運租賃熱并沒有想象的那么好，曾經(jīng)熱炒“奧運短租”的業(yè)主也開始紛紛降價以期待能夠保住最終的利潤，最高降幅超過了20%�！笆袌銎＼浺�發(fā)的價格下調(diào)”，這也成為7月份價格“松動”最為直觀的注腳。 (文/衛(wèi)東)

　　8月熱詞 展示 -- 精彩奧運 淡化樓市銷售荒

　　2008年8月8日，世界矚目的北京奧運會拉開帷幕。這是中國百年一遇的盛事，它既是全球的體育盛事，更是推動中國經(jīng)濟增長的一劑強心劑，也是京城樓市近年火爆發(fā)展的助推器。

　　而在奧運會之前的一段時間里，從2007年下半年伊始，美國次貸危機蔓延，并波及到了全球的金融體系，國內(nèi)CPI居高不下、央行數(shù)次提高存款準備金率、二套房貸新政出臺等諸多因素連環(huán)夾擊，樓市“拐點論”、打折促銷風盛行，購房人持幣觀望，原本預期臨近奧運將愈加火爆的北京樓市在去年底開始呈現(xiàn)低迷。因此8月份的盛世奧運，眾多樓盤將奧運營銷演繹得淋漓盡致，而北京樓盤也有機會向世界人民做了一次全新的展示。

　　眾多樓盤奧運期間開盤宴客

　　據(jù)統(tǒng)計，6、7月份，京城樓市約80個樓盤推出純新盤或老盤后期搭載奧運的末班車。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個樓盤開盤或推出新樓座。而金融街控股、凱德置地、合生創(chuàng)展、北京天恒置業(yè)集團等知名開發(fā)商旗下均有樓盤于8月份開盤。

　　奧運會期間，新別墅項目紛紛推出。長江實業(yè)78萬平方米的純低密度大盤“譽天下”于7月3日取得預售證，首批31套別墅于奧運期間推出。同期，位于中央別墅區(qū)的龍灣和院再推出34套房源，這是該項目繼5月份和6月份兩次開盤均全部售罄后的第三次開盤。

　　“奧運會期間到京的海內(nèi)外高端人群數(shù)量會驟然增加，我們十分看好項目對這部分人群的吸引力�！� 順義別墅區(qū)龍灣和院項目營銷副總經(jīng)理賈濤表示。為此，龍灣項目在7月下旬加推新房源。奧運會在京舉辦對開發(fā)商而言是千載難逢的機遇，奧運期間大量世界各國的政界、商界、知識界精英到來，在觀賽之余將會有可能對北京投資環(huán)境及發(fā)展前景等進行近距離考察，北京樓市的投資價值也將進一步展現(xiàn)。尤其具有稀缺性資源的高端地產(chǎn)項目多數(shù)抓住奧運期間營銷推廣的最好契機。

　　展示力量消除銷售受挫陰影

　　對于奧運期間京城樓盤銷售情況，有數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京在售項目成交套數(shù)為3763套，成交面積45萬平方米，遠遠低于7月份的5908套、73萬平方米。在此期間里，北京一些樓盤甚至走出北京，前往山西、內(nèi)蒙做推廣，以緩解北京銷售壓力。

　　在奧運會期間，北京各個樓盤千方百計想辦法，以樓盤和奧運會結(jié)合的活動層出不窮。有的項目售樓處將會展出與奧運有關(guān)的圖片、影像資料，以配合奧運氣氛，將購房者的來訪設計為對奧運的即時體驗。有的直接組織業(yè)主集體看奧運，主要還是從地產(chǎn)公司的品牌形象出發(fā)，長江實業(yè)開發(fā)的“譽天下”項目首批別墅于奧運期間推出，并耗資逾二千萬元人民幣打造了體驗中心。借奧運契機推廣宣傳，除去促銷的目的外，大多數(shù)開發(fā)商認為這是品牌企業(yè)及高端項目推廣品牌形象的絕好機會。

　　奧運會還吸引了諸多外地項目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運協(xié)辦城市的樓盤。談起奧運到京推廣原因，外地開發(fā)商表示，非常看好奧運期間的品牌形象推廣時機。富力、保利、恒大、綠地等知名地產(chǎn)公司在天津的高檔項目，以及去年天津地王---星耀五洲項目都在奧運會期間進入北京推廣。

　　未雨綢繆 奧運后樓市走向提前探討

　　在停滯與展示并存的8月，北京開發(fā)商已經(jīng)積極探討后奧運的地產(chǎn)走向。實際上，2001年7月北京申奧成功以來，關(guān)于奧運后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟變勢以及樓市的波動讓奧運前后房產(chǎn)走勢似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。盡管對于后奧運時代的走勢仍有爭議，但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產(chǎn)生波動，但是長期向好的趨勢并未改變。

　　由于北京奧運會的成功舉辦，很多國外媒體對中國房地產(chǎn)市場做了積極的報道，法新社報道說，盡管全球經(jīng)濟低迷會影響中國的經(jīng)濟增長，進而影響房地產(chǎn)，但從長遠來說，中國私人住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷；英國《金融時報》認為，中國房地產(chǎn)市場的“泡沫性”命運并不存在。德國《明鏡》周刊預測稱，中國房價不會大幅下降，長遠看還會繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國”需求巨大。