個人投資寫字樓的

　　八個要點

　　房地產(chǎn)作為全球投資者最有價值的投資品種，一直受到投資者的青睞。寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，但寫字樓是宏觀經(jīng)濟的顯示器，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟風險最低的物業(yè)，因此，寫字樓的投資者一定要慎重。借鑒以前投資成功和失敗的案例，一位投資高手總結(jié)出以下八個投資要點。

　　一、當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。

　　二、購買寫字樓的貸款利率與住宅不同，往往要高于住宅利率。另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納的各種稅費，約占投資額的20%左右。

　　三、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。

　　四、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。因此，你要有一雙“慧眼”。

　　五、要瞄準客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當然，這同時也說明你要有很高的支付能力。

　　六、投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，你就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經(jīng)濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。

　　七、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。

　　八、投資寫字樓必須防貶值風險。貶值風險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

　　什么是健康寫字樓

　　目前最通行的說法，健康寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。

　　衡量健康寫字樓的指標有很多，主要是對環(huán)境的考量。健康寫字樓對“兩空一綠”有很高的要求，“兩空”指空氣質(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。有專家指出，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應包含五條原則。

　　位置是基本前提。這里的位置不只是簡單的地理位置或是交通便利的位置，還包括周邊空氣質(zhì)量符合標準、通風良好、采光良好的建筑位置。

　　氛圍不可或缺。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關，寫字樓對于氛圍的要求更是不可或缺。

　　品質(zhì)特點舉足輕重。健康的寫字樓同樣具有完善的配套服務體系，如寫字樓內(nèi)應設立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標準的重要依據(jù)。

　　景觀增添系數(shù)。白領階層每天都在一種高壓強度的狀態(tài)下工作，所以他們?nèi)菀桩a(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。

　　精神是靈魂。良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設計能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的真正保障。

　　寫字樓投資注意三風險

　　一、因為寫字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風險。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

　　二、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區(qū)的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅。另外，還有購置物業(yè)的稅費、出租所涉及的稅費、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價、物業(yè)管理費用、自己的管理費用、裝修、家具、房屋折舊費用等需要交納的各種稅費，約占投資額的20%左右。

　　三、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金。(記者 馮治)